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Tout savoir sur le crédit hypothécaire en 9 questions

Durée, taux, refinancement, remboursement anticipatif, conditions d'octroi, frais, etc. Que devez-vous savoir avant de contracter un crédit hypothécaire?
©Filip Ysenbaert

1/ A quoi sert-il?

Le crédit hypothécaire est un crédit à longue échéance qui permet de financer des projets immobiliers, qu'il s'agisse d'un achat (maison, appartement, terrain), d'une rénovation, ou même du paiement des droits de succession dans le cadre de la transmission d'un bien immobilier. La particularité du prêt hypothécaire repose sur le fait que l'organisme prêteur prend une hypothèque sur un (ou plusieurs) bien immobilier faisant partie du patrimoine de l'emprunteur. C'est une garantie pour la banque, car en cas de non-remboursement du crédit - et au terme d'une procédure encadrée - elle peut saisir le bien immobilier hypothéqué afin de le mettre en vente et récupérer ainsi l'argent prêté.

2/ Quelle est sa durée?

La durée d'un crédit hypothécaire dépend de l'ampleur du projet à financer. En général, les banques proposent des crédits hypothécaires pour une échéance minimale de 5 ans. Mais en dessous de cette durée, le crédit hypothécaire perd de son intérêt, car il engendre des frais importants (voir point 5). L'emprunteur peut dès lors se diriger vers un simple crédit à la consommation pour financer son projet.
De manière générale, le crédit hypothécaire est conclu pour une durée comprise entre 10 et 30 ans.

Plus l'échéance est lointaine, plus le taux est élevé, car la banque s'expose à un risque de défaut de paiement plus élevé. Cependant, étirer la durée du crédit hypothécaire permet de réduire le montant des mensualités même si, au final, la charge d'intérêts payée est plus élevée. La durée du crédit que la banque est prête à vous accorder dépendra par ailleurs de l'âge auquel vous faites la demande.

3/ Quelles sont les différentes formules?

Taux fixe

Dans le cas d’un taux fixe, la mensualité est invariable. Elle ne change donc pas pendant toute la durée de votre emprunt, sauf si vous décidez de refinancer votre emprunt à un moment donné (voir point 9). Si les taux, actuellement très bas, finissent par remonter, vous n’aurez donc pas de mauvaise surprise. Par contre, si les taux poursuivent leur baisse, vous n’en profiterez pas non plus.

La sécurité a un coût: vous payez plus cher pour un crédit à taux fixe que pour un crédit à taux variable.

Taux variable

La mensualité d’un taux variable varie pendant la durée du crédit en fonction des échéances fixées dans votre formule. Un taux de base est fixé au moment de la souscription et augmente ou baisse aux échéances selon les conditions du marché obligataire au moment T. Les formules de taux variables sont nombreuses: le taux peut être revu chaque année (1/1/1), tous les trois ans (3/3/3) ou bien tous les cinq ans (5/5/5), tout en ayant une variation minimum ou maximum appelée "cap", qui est déterminée au moment de l’offre de crédit.

Un taux variable vous permettra de profiter d’une éventuelle baisse des taux. Par contre, si les taux remontent, le vôtre remontera à l’échéance déterminée. Cette formule est donc plus risquée que celle du taux fixe puisqu’elle évolue selon les conditions du marché. Le risque est toutefois "limité" car la variabilité d’un taux est plafonnée: le taux peut au maximum doubler.

Taux semi-variable

C’est la formule "mixte". Elle permet d’avoir une mensualité de remboursement fixe sur un certain nombre d’années. Ensuite, le taux est revu à la hausse ou à la baisse selon l’indice de référence du marché. Mais une limite de variation (taux variable capé) a aussi été fixée dans le cas du taux semi-variable.

Crédit bullet

Ici la spécificité repose sur la modalité de remboursement, pas sur le taux. Dans un crédit bullet, vous payez des intérêts sur toute la durée du crédit et vous remboursez le capital à l'échéance. Ce mode de financement est destinée aux investisseurs, pas aux primo-acquéreurs. Il convient en effet de mettre en place un plan pour rembourser le capital à l'échéance. Si le plan (utilisation d'une assurance groupe, placements sur les marchés financiers, etc.) ne fonctionne pas, l'investisseur peut toujours revendre son immeuble. C'est plus compliqué s'il s'agit de votre habitation familiale...

4/ Les taux sont-ils négociables?

Cela dépend des banques. Si vous optez pour une banque en ligne type Keytrade Bank ou Hello bank!, les taux annoncés sont les taux offerts. Ce qui ne signifie pas que vous ne bénéficierez pas de réduction dans certains cas (domiciliation du salaire, assurance groupe, assurance habitation, quotité d'emprunt inférieure à un certain pourcentage).

En revanche, si vous allez dans une banque traditionnelle, le taux est clairement négociable. Les taux d'affiche ne correspondent pratiquement pas à la réalité. Ceci dit, il faut avoir de bons arguments pour bien négocier un taux: des fonds propres importants, des revenus confortables, une quotité d'emprunt peu élevée (voire des autres biens immobiliers à apporter en garantie), un historique irréprochable (et familial) avec la banque, etc.

5/ Quels sont les frais engendrés par un crédit hypothécaire?

Frais de dossier

La banque perçoit très souvent des frais de dossier. Ils ne peuvent toutefois légalement pas dépasser 500 euros.

Frais d'inscription hypothécaire

Outre les frais du dossier bancaire, l’hypothèque engendre des frais d’inscription hypothécaire, constitués des honoraires du notaire et des droits d’enregistrement. Par exemple, pour un montant emprunté de 200.000 euros, les frais sont estimés entre 5.207 et 5.570 euros, selon le site www.notaire.be.

Frais de transcription hypothécaire

Les actes notariés transférant la propriété sont, après leur signature, déposés par le notaire au bureau des hypothèques, où ils sont transcrits en entier. La transcription hypothécaire est donc une copie de l’acte notarié. Le coût de cette transcription s’élève à 230 euros. 

6/ Procure-t-il un avantage fiscal?

Il n'y a plus qu'en Wallonie que les nouveaux emprunts hypothécaires contractés pour financer l'acquisition d'un logement propre et unique donnent droit, sous conditions, à un avantage fiscal: le chèque habitat.

En revanche, les intérêts payés sur un crédit hypothécaire sont toujours déductibles fiscalement, à hauteur de l'ensemble des revenus immobiliers déclarés par un contribuable (soit le revenu cadastral indexé et majoré de 40%) pour tout immeuble en sa possession, autre que sa résidence propre. Il s'agit de la déduction ordinaire des intérêts.

7/ A quelles conditions pouvez-vous obtenir un crédit hypothécaire?

Votre apport en fonds propres

La règle générale veut qu’on emprunte maximum 80% de la valeur du bien immobilier. Vous devez donc apporter 20% de la valeur du bien en fonds propres, mais aussi le montant des frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaires, etc.) liés à votre achat.

Depuis le 1er janvier 2020, la Banque nationale de Belgique (BNB) demande aux banques de limiter la quotité pour les propriétaires occupants à 90%. Elle laisse toutefois une plus large marge de manœuvre aux banques en ce qui concerne les primo-acquéreurs: 35% des crédits accordés à cette catégorie d’emprunteurs peuvent dépasser la quotité de 90% et 5% de ces crédits pourront même dépasser la quotité de 100%. 

Votre capacité de remboursement

D’ordinaire, l’acquéreur consacre maximum 1/3 de ses revenus au remboursement de son emprunt. Mais le pourcentage dépend plus souvent des revenus nets de l’emprunteur. Il est généralement considéré qu’un client qui dispose de 2.500 euros de revenus peut consacrer 33% de ce montant au remboursement d'un crédit. Avec 3.000 euros de revenus, ce pourcentage s’élève à 35%, puis à 40% pour 3.500 euros de revenus. Au-delà, ce pourcentage peut grimper à 40-45%, voire plus. Tout dépend de votre capacité de remboursement, qui conférera plus ou moins de souplesse à votre banquier.

8/ Pouvez-vous le rembourser anticipativement?

Vous pouvez tout à fait rembourser, partiellement ou entièrement, votre crédit hypothécaire à n'importe quel moment avant l'échéance. Mais la banque va y perdre, c'est pourquoi elle va très souvent vous facturer une indemnité de remploi. Celle-ci est limitée par la loi et s’élève à trois mois d’intérêts sur le montant remboursé.

Gardez également à l'esprit que si vous remboursez votre emprunt anticipativement, vous perdrez sans doute un avantage fiscal (bonus logement ou chèque habitat) si vous y aviez encore droit.

9/ Pouvez-vous refinancer votre crédit?

Le refinancement d’un crédit hypothécaire est la renégociation du taux d’intérêt qui lui est assorti. Si vous avez un taux fixe sur 20 ans de 3% et que vous entendez partout que les banques offrent actuellement des taux en dessous de 1%, vous êtes libre d’aller voir votre banquier (ou un autre) pour obtenir un meilleur taux. Mais attention, cela comporte des frais. Vous devez donc être certain que le jeu en vaille la chandelle.

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