Vous avez trouvé le kot idéal? Il est alors très tentant de signer le bail le plus vite possible. Mais pour éviter les problèmes, mieux vaut lire attentivement le contrat. Nathalie Geeraerts du Département Logement de l’Université de Gand recommande "de faire mettre par écrit les promesses verbales". Par exemple, lorsque le propriétaire promet de faire réparer le lavabo ou de placer une hotte dans la cuisine.
1. Quelles sont lesrèglementations en vigueur?
Contrairement à la location traditionnelle d’un appartement ou d’une maison, les kots d’étudiants ne sont pas soumis à la loi sur les baux à loyer. Cette dernière ne s’applique que si l’étudiant se domicilie à l’adresse du kot. Mais la plupart d’entre eux conservent leur domicile principal chez leurs parents. La chambre d’étudiant n’est qu’une seconde résidence temporaire. Dans ce cas, ce sont les règles générales en matière de baux qui s’appliquent.
2. Faut-il signer un bail?
L’accord doit obligatoirement être consigné par écrit. Les services de logement des universités et hautes écoles mettent des documents types à la disposition des étudiants. Le contrat de bail doit stipuler le nom et l’adresse du loueur, le nom du locataire, la date à laquelle il prend cours, la description des pièces et des parties du bâtiment mises en location, ainsi que le montant du loyer. Il est établi en trois exemplaires un pour le bailleur, un pour le loueur et un pour l’enregistrement.
3. Le loyer peut-il être augmenté en cours d’année?
Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail. "À Gand, un kot de 12 m² avec sanitaires communs coûte environ 280 euros par mois. Pour un studio, comptez 380 euros", poursuit Nathalie Geeraerts. Ce loyer ne peut ensuite plus être modifié. Une modification n’est possible que moyennant la signature d’un nouveau contrat de bail.
4. Comment les charges sont-elles calculées?
Il est fortement conseillé de s’informer sur ce que le loyer comprend et sur la façon dont les autres coûts seront calculés (ex: l’électricité, l’eau, le chauffage, internet, etc). Il y a de nombreuses formules possibles. Dans un contrat "all in", tout est compris dans le loyer. Il ne peut donc pas être question de supplément ou de remboursement en cas de sur- ou de sous-consommation. D’autres contrats prévoient de facturer les charges séparément, sur la base des factures et des relevés de compteurs. D’autres encore fonctionnent sur la base d’avances versées périodiquement et d’un décompte final à la fin du bail.
"Le calcul des charges est souvent une source de problèmes. Certains étudiants sont confrontés à des décomptes fastidieux. Les coûts doivent être motivés et documentés", poursuit Nathalie Geeraerts. "C’est pourquoi il est recommandé de faire le relevé des compteurs en début et en fin de contrat de bail".
5. Quelle est la durée du contrat?
Les baux de kots d’étudiants sont conclus pour une période courte: 10, 11 ou 12 mois. "Nous conseillons de ne jamais clôturer le bail avant le 1er septembre. Si un étudiant a une seconde session, il évitera ainsi de devoir signer un nouveau bail", explique Nathalie Geeraerts.
6. Le bail peut-il être résilié anticipativement?
Que se passe-t-il si un étudiant abandonne ses études en milieu d’année et n’a plus besoin de son kot? Un bail de location écrit, à durée déterminée, ne peut en principe pas être résilié avant son échéance. A moins que ce ne soit prévu explicitement dans le contrat.
"Si rien n’est prévu, le bailleur et le loueur pourront toujours essayer de trouver un accord à l’amiable. On peut par exemple prévoir que celui qui quitte le kot cherche un nouveau locataire. Mais ce n’est pas toujours évident de trouver un remplaçant en milieu d’année académique", estime Geert Inslegers de l’Association flamande des locataires (Vlaamse Huurdersbonden).
7. Le bail doit-il être enregistré?
Le loueur doit obligatoirement faire enregistrer le bail dans les deux mois suivant sa signature. Lors de l’enregistrement, le contrat reçoit une "date fixe" et devient contraignant pour les deux parties. Ce dernier point est important, car si la chambre d’étudiant est vendue, l’enregistrement oblige le nouveau propriétaire à respecter le contrat, et l’étudiant est certain de pouvoir garder sa chambre durant toute l’année académique.
8. Quid de la description des lieux?
"C’est surtout le loueur qui a intérêt à faire établir une description des lieux. En l’absence d’un tel document, la loi suppose en effet que le locataire laisse les lieux dans l’état où il les a trouvés. Le cas échéant, ce sera au loueur de prouver le contraire", explique Geert Inslegers. "Si un état des lieux est établi, nous conseillons de le faire de manière très détaillée", ajoute Nathalie Geeraerts.
Les éventuels dommages devront être remboursés à la fin du bail.
Qu’en est-il des dégâts aux parties communes? "Si la responsabilité d’un dommage ne peut être attribuée à un locataire en particulier, les coûts seront répartis entre tous les locataires", explique Geert Inslegers.
9. Faut-il verser une garantie locative?
Il est en effet courant de verser une garantie locative pour les chambres d’étudiants. Elle ne devrait pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer et sert à dédommager le propriétaire en cas de dommage causé par le bailleur. Elle ne doit pas servir à payer le loyer. "La récupération de la garantie locative est, après le décompte des charges, un problème fréquent dans la location de chambres d’étudiants. Cette garantie est rarement – pour ne pas dire jamais – placée sur un compte bloqué, mais est versée en mains propres au propriétaire", regrette Nathalie Geeraerts.
CONSEILS
- Lisez attentivement le contrat de bail.
- Faites consigner par écrit les promesses verbales.
- Vérifiez une résiliation ancipitée du bail est possible.
- Renseignez-vous sur ce qu’inclut le loyer, sur le coût des charges et sur la façon dont elles sont calculées.
- Soyez attentif à la description des lieux.
- Exigez l’enregistrement du contrat de bail.
