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Acheter sa nouvelle maison avec un ancien emprunt?

Acquérir une maison pour la vie est un concept complètement dépassé. Désormais, les jeunes commencent souvent par acquérir un appartement ou une maison de rangée, avant d'acheter une habitation plus vaste avec jardin lorsqu'ils ont des enfants. Mais qu'advient-il alors de l'emprunt en cours?

(mon argent) - Si vous souhaitez vendre votre habitation actuelle (pour laquelle vous remboursez toujours un emprunt) pour en acheter une nouvelle avec le produit de la transaction, deux options s'offrent à vous

  • rembourser anticipativement l’emprunt en cours et contracter un nouvel emprunt.
  • conserver l’emprunt actuel sans en modifier les conditions, pour n’échanger que le bien donné en gage. On parle alors de transfert d’hypothèque.

Quel est le choix le plus avantageux? Pour le savoir, munissez-vous de votre calculatrice. Les taux d’intérêt de l’ancien et de l’éventuel nouvel emprunt auront une importance cruciale. Mais vous devrez aussi prendre d’autres facteurs en compte. Aperçu.

Indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est un coût important dans le cadre du remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire. C’est le "dédommagement"unique versé à la banque pour le remboursement anticipé de l’emprunt. Généralement, il s’élève à maximum trois mois d’intérêts sur le montant remboursé anticipativement. En revanche, vous ne devez pas payer d’indemnité de remploi en cas de transfert d’hypothèques, puisque vous ne remboursez pas l’emprunt.

Droits d’enregistrement et frais d’hypothèque

"Le transfert d’hypothèques permet une économie importante: les droits d’enregistrement et les frais d'hypothèque sont beaucoup moins élevés", explique le notaire Maarten Duytschaever, porte-parole de la Fédération royale des notaires de Belgique.

Il y a deux raisons à cela. "Si l’on ne procède pas à un transfert d’hypothèques, il faut radier l’ancienne inscription et effectuer une nouvelle inscription hypothécaire en deux actes distincts. Vous devrez alors payer des droits d'enregistrement (1% sur le principal + accessoires de l’inscription hypothécaire) sur cette nouvelle inscription."

La radiation de l'ancienne inscription hypothécaire est nécessaire. Pour pouvoir être vendu, un bien doit en effet être "quitte et libre de toute charge". Toutes les hypothèques dont il fait l’objet doivent donc avoir été radiées. Or l’hypothèque est toujours prise pour 30 ans, quelle que soit la durée de l'emprunt. "Le transfert d'hypothèques comprend en un seul et même acte la radiation de l'hypothèque sur l'habitation précédente et l’inscription de l'hypothèque sur la nouvelle habitation pour le même montant. Dans ce cas, aucun droit d'enregistrement ne sera dû sur la nouvelle inscription", précise Duytschaever.

Assurance de solde restant dû

Un nouvel emprunt signifie une nouvelle assurance de solde restant dû. La prime de cette dernières est généralement plus élevée car vous êtes plus âgé. Si vous transférez l’emprunt existant, l’assurance de solde restant dû précédente continue de courir.

Double avantage fiscal

Quelles sont les implications fiscales? Deux systèmes cohabitent. Les emprunts hypothécaires souscrits après le 1er janvier 2005 bénéficient du "bonus logement". Celui-ci prévoit un poste de déduction unique pour les intérêts payés, les amortissements de capital et les primes de l’assurance de solde restant dû. Les emprunts antérieurs à 2005 sont soumis à "l'ancien régime". Il s’articule autour de la déduction ordinaire et/ou complémentaire d’intérêts pour les intérêts payés et de la réduction d'impôt dans le cadre de l’épargne à long terme ou de l’épargne-logement pour les amortissements de capital et les primes.

Quid si vous remboursez l’ancien emprunt et souscrivez un nouveau pour financer votre achat? Le nouvel emprunt bénéficie du bonus logement pour autant que toutes les conditions soient remplies.

Dans le cas d’un transfert d’hypothèques avec un emprunt antérieur à 2005 qui vient se greffer sur un nouvel emprunt, vous pouvez combiner les deux systèmes fiscaux et ainsi bénéficier d’un double avantage fiscal. Comme l’hypothèque subsiste et que l’ancien emprunt continue à courir, vous avez toujours droit à l’ancien système. L’emprunt supplémentaire contracté pour le financement de la nouvelle habitation donne droit au bonus logement pour autant que les conditions soient réunies.

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