Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent

Crédit hypothécaire: jouer de l'accordéon?

La formule "accordéon" permet de faire varier la durée du crédit hypothécaire en cas de hausse des taux pour garder constante la mensualité. Mais attention aux petits caractères du contrat…

(mon argent) - Quand on évoque le " crédit hypothécaire ", on se réfère immanquablement aux deux possibilités qui s’offrent au candidat à l’emprunt : le taux fixe ou le taux variable. Le confort d’une mensualité fixée jusqu’à l’échéance,quelle que soit l’évolution des taux, face à une mensualité au départ plus " light " mais soumise aux aléas des changements sur le marché des taux d’intérêt.

L’attrait spectaculaire du taux court

Ces dernières années, le taux variable a connu son heure de gloire. Les taux à court terme étant en net repli, les tarifs hypothécaire pour la formule de type 1/1/1 ont significativement baissé. C’est un peu moins vrai aujourd’hui. Les taux longs suivent eux aussi une courbe descendante et comme les banques ont moins de souci de financement, elles lâchent un peu de lest et acceptent des crédits à des conditions plus conformes à la situation prévalant sur le marché des taux. En d’autres mots, les tarifs hypothécaires collent un peu mieux aux taux du marché. Et sont plus abordables. De quoi redonner de l’allant au taux fixe. Ce n’est pas une mauvaise chose quand on voit la très nette augmentation des défauts de paiement en matière de crédits hypothécaires: les arriérés de paiement sur les crédits hypothécaires en Belgique s'élevaient fin juillet à 778 millions d'euros, soit une augmentation d'environ 50% sur une période de deux ans. 

" En cause, du moins en bonne partie, les formules à taux variables ", estime Pascal Lasserre, président de l’Association professionnelle de courtiers de crédits. L’expert estime que les emprunteurs ne doivent pas hésiter à pousser leurs calculs suffisamment loin dans le temps pour voir ce qu’ils devraient payer dans le pire des cas – entendez lorsque les taux grimpent de manière importante. " Des garde-fous peuvent exister, ce qui n’empêche pas de voir la facture augmenter malgré tout quand les taux progressent de 2 ou 3 % en un ou deux ans. L’attrait spectaculaire des taux courts a peut-être éclipsé l’intérêt d’autres formules ", glisse l’expert.

La formule " accordéon "

Outre le taux fixe, qui offre l’avantage à l’emprunteur de savoir à quoi s’en tenir sur toute la durée du prêt, la formule accordéon est de plus en plus prisée. Cette option que l’on peut choisir à l’ouverture du crédit porte sur la variabilité de la durée de crédit, qui permet de garder constante la mensualité du crédit en cas de révision du taux. Ce crédit est donc basé sur un taux variable ; à chaque adaptation du taux d’intérêt, à la baisse ou à la hausse, la durée totale de l’emprunt peut varier pour garder la mensualité constante. Souvent, ces adaptations de taux sont limitées au départ, histoire de ne pas brusquer l’emprunteur.

Par ailleurs, la durée maximale du crédit est limitée aussi : un crédit d’une durée initiale de 15 ans ne dépassera pas 18 ans ; pour un crédit de 20 ans, la durée maximale est de 25 ans ; et pour un crédit de 25 ans, elle est de 30 ans, ce qui d’ailleurs la limite de validité d’une inscription hypothécaire. Au-delà (certaines banques acceptent une durée maximum de 35 ans), il faudrait payer les frais d’une nouvelle inscription hypothécaire. " Mais soyons honnêtes : vu l’extrême faiblesse des taux, la probabilité que la durée pour un prêt passe de 20 à 25 ans n’est sans doute pas négligeable aujourd’hui", admet Pascal Lasserre. Une nouvelle fois, c’est en évaluant les " dégâts financiers " occasionnés par l’hypothèse sur les taux la plus défavorable que le candidat jaugera de l’intérêt de la formule pour lui.

Vraiment constante, la mensualité?

La formule " accordéon ", plus flexible, coûte souvent un peu plus cher à la base. Comptez 50 centimes de plus en moyenne. Pour autant, l’emprunteur n’a pas la certitude que la mensualité ne changera jamais, surtout quand l’option est réputée " gratuite "…

Le banquier ne peut en principe pas aller au-delà de la durée de 30 ans, période normale pour la constitution d’une hypothèque. En cas de forte hausse des taux, le banquier pourrait donc être amené à revoir la mensualité à la hausse. " Dans le texte du contrat de crédit, à ma connaissance, seule BNP Paribas Fortis garantit que le montant mensuel n’augmentera pas, quel que soit le contexte de taux. Mais cette certitude doit certainement avoir un prix dans le tarif initial ", prévient Pascal Lasserre. Quoi qu’il en soit, mieux vaut vérifier les notes de bas de page dans le contrat pour éviter toute mauvaise surprise. Refrain connu…

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés