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Crédits hypothécaires moins chers, vraiment?

Les banques ont annoncé une baisse de taux sur leurs crédits logement. Une baisse cosmétique qui ne prend pas totalement en compte la décrue sur les taux longs. Le cas par cas est plus que jamais de mise.
Malgré l'annonce récente par les grandes banques d'une baisse de leurs taux hypothécaires, les taux réellement accordés aux emprunteurs n'ont pas baissé ces derniers mois, au contraire. Inutile de rêver, donc… ©Jan De Meuleneir ©Jan De Meuleneir

L’une après l’autre, les grandes banques ont annoncé une baisse de leurs taux hypothécaires ces dernières semaines. De quoi s’acheter une (plus grande) maison? Refinancer son prêt en cours? Foncer vers les taux révisables en espérant qu’ils fondent encore? Rien de tout ça, si on en croit les chiffres collectés par John Romain, d’Immotheker.

En effet, les taux réellement accordés aux emprunteurs n’ont pas baissé ces derniers mois, au contraire… Depuis le mois de mai, le taux fixe à 20 ans suit une courbe ascendante et, en moyenne sur l’année, il reste dans la zone rejointe dès 2012: celle des 3,85% (voir graphique).

"On ne prête qu’aux riches"

Ce qui se confirme, en revanche, c’est la segmentation croissante du marché entre les "bons" et les "mauvais" clients. "Ces taux moyens cachent des écarts de plus en plus élevés entre les meilleurs taux et les moins bons qui sont effectivement accordés. Prenez le taux fixe à 20 ans. Il est en moyenne de 3,85%. Vous pouvez obtenir 3,65%, mais à la condition de faire verser votre salaire sur le compte de la banque, d’y prendre une assurance solde restant dû et une assurance incendie, d’inviter vos parents à lui confier une partie de leurs économies etc. En revanche, sans ces conditions, un taux de 4,10% vous sera demandé. Cela peut paraître cher mais en réalité vous pouvez faire votre shopping sur les autres produits et gagner facilement 0,25 ou 0,30%!", explique John Romain.

Plus que jamais, l’appui des parents (ou d’autres biens éventuellement mis en garantie) va peser dans la balance, les banques se repliant sur un adage qui se vérifie depuis la nuit des temps: "on ne prête qu’aux riches". "Quelques clients ont même obtenu jusque 3,26%. C’est ce qu’on appelle les taux cave. Ils sont accordés à des clients dont les parents ou la famille ont déposé beaucoup d’argent auprès de la même banque".

Le taux affiché est pourtant le même pour tous… "Schématiquement, nous nous basons sur trois éléments clés pour l’octroi de nos crédits hypothécaires, reconnaît Valery Halloy, porte-parole du leader du marché belge, BNP Paribas Fortis. La qualité de la relation client (c’est-à-dire l’intensité de la relation et la relation familiale), la quotité empruntée (emprunter au-delà de 100% est devenu plus difficile) et la capacité de remboursement (le ratio charge/revenus est en moyenne de 38% et est resté stable ces dernières années)".

Une baisse cosmétique

Mais alors, où est donc passée la baisse générale des taux hypothécaires récemment présentée comme une bonne nouvelle par les grandes banques?

Les banques sont censées prendre l’Olo à 10 ans comme référence principale pour établir leurs taux hypothécaires. Mais alors que le taux belge est passé de 2,90% le 10 septembre 2013, à 2,50% le 12 novembre, et même à 2,35% le 28 novembre, les banques n’ont communiqué qu’une baisse de 0,10% ou 0,15% sur leurs crédits hypothécaires…

Début mai, l’Olo était même descendue jusque 1,90%, un record à la baisse pour le taux belge. Et que faisait le taux hypothécaire fixe à 20 ans? Il végétait à 3,71%, soit à peine 0,15% de moins qu’aujourd’hui.

"Non seulement il y a une grande différence entre les taux officiels affichés par les banques et les taux officieux qu’elles accordent réellement mais les banques ne répercutent pas la totalité de la baisse des taux. Elles l’encaissent en marge bénéficiaire pour renforcer leur bilan. Et comme l’épargnant n’a plus aucun rendement sur les carnets, c’est en réalité lui qui paie le prix de la crise", estime John Romain.

Le taux le plus faible (toujours en 20 ans fixe) jamais atteint remonte à août 2010. Il était de 2,27%. "Mais, depuis, le monde a changé!"

Et le révisable?

Quant au crédit révisable chaque année, il n’en vaut clairement pas la chandelle. "Dans le meilleur des cas, vous obtiendrez 2,44%, mais avec le risque qu’il double en cas de remontée des taux. Comme les banques ont l’occasion de se financer à 0,20% à cette échéance (c’est le taux du certificat à un an aujourd’hui), cela vous donne une idée de la marge bénéficiaire qu’elles prennent sur ce type de crédits".

L’écart entre les taux courts (à un an) et les taux longs (à dix ans) s’est envolé depuis août 2008. Ce spread est de 2,30% aujourd’hui alors que sa moyenne historique est de 1,20%.

En clair, un banquier de 2008 dirait que c’est le monde à l’envers. "À l’époque, les taux courts étaient supérieurs à 4% et l’Olo à 10 ans de 5%. C’est à ce moment-là qu’il fallait prendre du révisable car la marge de la banque était négative et les taux courts ne pouvaient que baisser", assène John Romain.

L’apport reste la clé

Une chose est sûre: l’apport personnel reste la clé pour négocier, ou tout simplement obtenir un crédit.

Pour les acheteurs de moins de 25 ans, la quotité moyenne était de 85% chez BNP Paribas Fortis, en hausse par rapport à 2011 (81%). Toutes catégories d’âge confondues et quel que soit le but du crédit (achat, construction, rénovation…), le montant moyen des crédits était de 129.000 euros contre 111.000 euros en 2011.

Quant au ratio charges de remboursement/revenus, il était en moyenne de 38%, ce qui laissait en moyenne 2.445 euros aux emprunteurs pour vivre.

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