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Emprunter à 0%. Est-ce possible?

Pour les milliers de Belges qui ont osé souscrire il y a quelques années un crédit habitation à taux variable, c’est un fait. Et même s’il n’est pas possible aujourd’hui de sortir d’une agence bancaire avec un crédit à 0% en poche, les emprunts hypothécaires n’ont jamais été aussi bon marché.
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©ANP XTRA

Emprunter sans devoir rembourser des intérêts. Voilà qui défie toutes les logiques économiques. Car lorsqu’on reçoit de l’argent d’un tiers pour financer un projet pour lequel on manque de moyens, le tiers doit être rémunéré – du moins dans des circonstances normales – pour couvrir les risques d’échec du projet et de non-remboursement de l’emprunt.

Malgré tout, ce rêve est devenu réalité pour près de 15.000 emprunteurs. "Il s’agit de personnes ayant souscrit un contrat à taux variable entre fin 2008 et début 2009. Elles profitent pleinement de la baisse des indices de référence, dans certains cas, en-dessous de zéro", explique Isabelle Marchand, porte-parole de l’association du secteur financier, Febelfin.

Que réserve l’avenir?

Bonnes nouvelles pour ceux qui ont déjà souscrit un emprunt, pensez-vous. Mais vous voulez surtout savoir si vous pouvez obtenir aujourd’hui un emprunt à taux zéro. La réponse est claire: il est impossible de conclure ou de renégocier un contrat à taux zéro, répondent en chœur toutes les banques que nous avons contactées.

Quels sont les taux appliqués actuellement? Chez Belfius, un client qui bénéficie de toutes les réductions obtiendra un taux fixe de 1,76% à 20 ans. Argenta applique un taux préférentiel (emprunt assorti d’une domiciliation de salaire, d’une assurance incendie et solde restant dû) de 2,1% fixe à 20 ans, et 1,6% pour les taux révisables annuellement. Chez BNP Paribas Fortis, le taux d’affiche est de 2,9% fixe sur 20 ans, et de 2,64% révisable annuellement. La filiale mobile Hello bank! – où les clients peuvent depuis la fin de l’an dernier souscrire un crédit totalement en ligne et qui s’emploie à convaincre les Belges des avantages de ce service – est plus concurrentielle en matière de taux. Les clients qui répondent à toutes les conditions sur le plan des produits complémentaires et quotités paieront 1,75%. Chez KBC, il est frappant de constater que le tarif pour la formule révisable annuellement (taux d’affiche de 2,62%) est à peine inférieur à celui du taux fixe à 20 ans (taux d’affiche de 2,68%).

©Mediafin

Dès lors, faut-il opter pour une formule variable, en espérant que l’indice de référence de la prochaine révision contractuelle évolue en votre faveur? L’indice de référence "A" se situe actuellement à un niveau historiquement bas: -0,627%.

Par comparaison, la moyenne des 20 dernières années est de 2,198% et des 10 dernières années de 1,189%. Une baisse de l’indice de référence au moment où vous concluez votre contrat d’emprunt est au contraire plutôt une malédiction. Car plus l’indice baisse au moment de la souscription du contrat, plus la probabilité de nouvelles baisses est faible et plus le risque d’une hausse de l’indice est élevé. Mais bon, ceux qui paient aujourd’hui un taux zéro l’ont bien mérité: ils ont osé faire fi des mises en garde contre le risque de hausse des taux, qui était alors plus élevé que la probabilité de nouvelles baisses.

Crédits à taux variables

"Indice de référence". Le mot est lâché. Il s’agit de l’indice qui définit comment une formule à taux variable évolue à la hausse ou à la baisse, et qui est responsable de cette étrange réalité. Il est basé sur le rendement des obligations souveraines belges. Il existe dix indices de référence: par exemple, l’indice de référence "A" est utilisé pour les crédits avec révision annuelle. Cet indice est passé de 4,301% en septembre 2008 à -0,627% en octobre 2016, un record à la baisse (voir graphique). Le contrat du crédit habitation fixe le moment où le taux sera revu ainsi que l’indice de référence de l’emprunt. La plupart du temps, il s’agit de l’indice du mois qui précède celui de la signature du contrat. Par exemple, pour les crédits conclus en octobre, c’est l’indice de référence du mois de septembre qui s’applique.

Comment se calcule le nouveau taux?

ancien taux + (nouvel indice de référence — ancien indice de référence) = nouveau taux

D’après les spécialistes, de nombreux emprunteurs devraient, dans les mois à venir, voir leur taux tomber à zéro lors du prochain ajustement. En règle générale, les Belges – connus pour leur prudence – optent pour un taux fixe pour éviter tout risque de hausse des taux. Mais entre début 2009 et mi-2011, la formule de crédit révisable annuellement a été particulièrement demandée. Au cours du premier trimestre 2010, près de la moitié des emprunteurs ont opté pour des taux révisables annuellement. Un record, d’après les statistiques de Febelfin.

Aujourd’hui, seul un emprunteur sur 100 opte pour un crédit révisable annuellement. Même si aujourd’hui la stratégie de miser sur la poursuite de la baisse de l’indice de référence semble plus risquée. Il existe malgré tout des cas où il vaut mieux se poser la question, souligne Argenta. "Pour ceux qui achètent un logement pour le revendre dans les cinq à dix ans, il peut être intéressant d’opter pour le taux le plus bas avec une formule semi-variable", conseille la secrétaire générale Christine Vermylen.

John Romain, directeur d’Immotheker, affirme que "les candidats acheteurs qui souhaitent profiter des taux historiquement bas devraient opter pour un taux révisable." Il conseille une formule "accordéon" semi-variable. Il s’agit de formules dont le taux est adapté tous les 3 ou 5 ans. En cas de hausse des taux, les remboursements mensuels restent inchangés, mais la durée de l’emprunt est prolongée.

"Les banques ne proposent plus de prêts à longue échéance. Mais le taux plus élevé qui s’applique à ces contrats reste extrêmement bas d’un point de vue historique."
John Romain
Immotheker

Profiter des taux historiquement bas

"Avec ces records à la baisse, les banques segmentent davantage. Leurs conditions d’acceptation sont désormais plus strictes", poursuit John Romain. Un des critères porte sur le budget mensuel résiduel après remboursement de l’emprunt. Chaque banque applique sa propre politique. Crelan estime qu’une personne isolée doit disposer d’un minimum de 1.080 euros, et un couple d’au moins 1.230 euros par mois. Chez Argenta, ces montants sont respectivement de 1.000 et de 1.350 euros.

Par ailleurs, les banques demandent explicitement aux emprunteurs de faire la preuve de leurs revenus. Pour les travailleurs avec un contrat à durée indéterminée, il suffit en général de présenter deux ou trois fiches de paie récentes. Mais pour les travailleurs intérimaires et les indépendants, les exigences sont plus sévères. "Pour les indépendants, nous nous basons sur le cash flow des trois dernières années", indique Crelan. "Les clients qui travaillent généralement via les sociétés d’intérim sont invités à communiquer leur historique d’emploi des deux dernières années", explique-t-on chez Argenta.

Les candidats emprunteurs qui disposent de moyens propres peuvent bénéficier d’un taux réduit. "Mais cela ne signifie pas que ceux qui ne disposent pas d’une épargne suffisante ne peuvent pas emprunter. Ils devront simplement payer davantage. Ceux qui empruntent 105% du coût total du projet paieront généralement 1 point de pourcentage en plus que ceux qui n’empruntent que 70% de la somme", souligne John Romain. Malgré tout, il estime qu’il ne faut pas systématiquement viser la quotité la plus faible. "Même pour les quotités les plus élevées, les taux sont historiquement bas." Au lieu d’essayer à tout prix d’obtenir le taux le plus bas, les emprunteurs doivent plutôt être réalistes quant à leur situation actuelle et future, estime Romain. "Il faut se réserver un peu de marge pour les coups durs éventuels, pour faire face à l’augmentation du coût de la vie comme les hausses d’impôts ou du prix de l’énergie, ou encore pour réaliser vos rêves, comme fonder une famille ou travailler moins", conclut-il.

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