(mon argent) - Avec 2.368.993 contrats en cours en 2009, les crédits hypothécaires représentent 29% des crédits souscrits par les Belges. C’est dire si l’évolution des taux d’intérêt, déterminants pour le coût d’un emprunt, sont au cœur de toutes les attentions. Vu le contexte des taux d’intérêts actuellement, plutôt faibles, on se dit que la formule à taux variable constitue la meilleure solution pour financer son acquisition immobilière.
Du reste, les banques le confirmeront toutes, le crédit hypothécaire à taux variable coûte aujourd’hui moins cher qu’un prêt à taux fixe. BNP Paribas Fortis vend en ce moment près de 60% de crédits "variables". En 2008, c’était seulement 6%. Chez ING, si le fixe séduit toujours plus de la moitié des clients, la formule variable 1+1+1 a conquis le tiers des emprunteurs. Ce qui a été intéressant ne l’est peut-être plus aujourd’hui... Petit passage en revue de ce qu’il faut avoir à l’esprit au moment de peser le pour et le contre d’une formule à taux fixe ou à taux variable.
- Le taux fixe séduit ceux qui n’aiment pas l’incertitude. La charge de remboursement mensuel ne varie pas pendant toute la durée du prêt. On peut même considérer que le poids financier diminue, ne serait-ce que psychologiquement, car les revenus de l’emprunteur sont censés progresser en même temps que sa carrière. Mais le fixe coûte plus cher en remboursement.
- Le taux variable est, à court terme, plus alléchant. Comme l’institution prêteuse sait qu’elle pourra revoir le taux périodiquement en fonction de l’évolution du marché, elle peut octroyer un taux d’intérêt plus avantageux. Mais la variabilité peut entraîner une révision à la hausse vos mensualités (à la baisse aussi, d’ailleurs). A vous de décider, à la signature, quelle sera la fréquence de révision. Quelques formules parmi d’autres: révision tous les ans, tous les trois ans, au bout de 10 ans puis par tranche de 5 ans (10-5-5), etc. Il existe cependant des limites légales à la hausse. Un exemple? "Un taux variable qui démarre aujourd’hui à 2,4% ne pourra, dans le pire des scénarios, jamais dépasser 4,8% en cours de prêt", confirme Philippe Picron, Head of Lending chez ING.
- D’autres formules sont également proposées, selon les institutions. Le crédit-accordéon est à la croisée du taux fixe et du variable: vous optez pour une mensualité fixe pendant toute la durée du crédit, mais cette durée peut être allongée (ou raccourcie) selon l’évolution des taux. Le crédit hybride ou le crédit souple, eux, associent fixe et variable, en offrant la possibilité au client de passer d’un régime à l’autre en cours de prêt. Le prêt avec reconstitution de capital, lui, est destiné aux seuls gestionnaires avisés, et déjà quelque peu "nantis"…
Quelles différences?
La crise financière qui a directement affecté les banques et la crise économique qui fragilise les candidats emprunteurs on-t-elles rendu l’accès au crédit hypothécaire plus difficile? Oui, déplorait l’an dernier le secteur… immobilier. Faux! rétorquent en chœur les acteurs du secteur bancaire, sur le mode du "Non, non, rien n’a changé…" "Les conditions sont restées exactement les mêmes que l'année dernière. Nous veillons toujours à ce que les clients disposent de la capacité de remboursement suffisante pour pouvoir obtenir le crédit", affirme BNP Paribas Fortis. Refrain repris par ING: "Nous n'avons changé ni notre modèle ni nos critères de décision", par Dexia - "L'encours en crédits hypothécaires continue de progresser. Il n'y a donc certainement pas eu de ‘credit stop'" - et par KBC. Quoi qu’il en soit, les banques sont indéniablement plus prudentes dans l’octroi de leurs crédits. Raison de plus de bien comparer les différentes formules possibles.
Quelle est la formule la plus avantageuse?
Un exemple vaut mieux qu’un long discours. Les quatre premières banques du pays ont joué le jeu pour Mon Argent. Voici leurs calculs au 1er février 2010 pour un emprunt de 150.000 euros remboursables en 20 ans. Ces simulations ne tiennent pas compte d’éventuelles ristournes accordées aux "bons clients". Il ne s’agit donc pas ici de comparer les tarifs entre les banques, mais de saisir les différences entre taux fixes et variables.
Au vu des taux actuels, la mode est plutôt aux variables, dont les formules varient selon les institutions. Si les taux devaient déraper, le surcoût maximum pour un variable n’est somme toute pas très élevé. Or, la possibilité, en 20 ans, de rembourser moins qu’avec un fixe existe bel et bien...
Les calculs de KBC
- En 20 ans, à taux fixe, le client remboursera 238.930 euros. Avec un variable 3/3/3, le risque "maximum" est d’avoir remboursé 240.783,84 euros (voir tableau).
Les calculs de BNP Paribas Fortis
- En 20 ans, à taux fixe (5,95%), le client remboursera 1.057 euros/mois, soit un total de 253.696 euros.
- Avec un taux variable annuel (3,85%), sa mensualité de départ sera de 891 euros/mois, soit une économie de 166 euros/mois la première année.
- La deuxième année, son taux ne pourra pas augmenter de plus de 1%. Au pire, sa mensualité passera alors à 968 euros, soit toujours 89 euros de moins qu’avec son taux fixe.
- Dans le pire des cas, si le taux maximum est atteint après 4 ans (3,85 +3%=6,85%) et maintenu toute la durée restante du crédit, sa mensualité la plus élevée sera de 1.118 euros/mois, soit un coût maximum de 262.896 euros.
- La formule à taux variable présente une plus grande probabilité d’être plus avantageuse.
Les calculs d’ING
- En 20 ans, à taux fixe (5,45%), le remboursement mensuel sera de 1.016,3 euros. Le montant total des intérêts à rembourser sera de 93.912 euros, soit un total de 243.912 euros.
- Si le taux de la formule à taux variable 1+1+1 ne varie pas tout au long du crédit, le montant total des intérêts sera de 62.205,6 euros. Soit un total de 212.205,6 euros. (NDLR: cette hypothèse est peu plausible).
- Par contre, si le taux de la formule 1+1+1 augmente au maximum de ce qui est contractuellement autorisé, le client sera tenu de payer un montant en intérêts de 109.197,24 euros, soit un total de 259.197,24 euros.
Les calculs de Dexia
- En 20 ans, à taux fixe (5,84%), le remboursement mensuel sera de 1.048,16 euros. Le montant total à rembourser sera donc de 251.558,95 euros.
- Dans le cas d’un crédit à taux variable 3+3+3 Cap 3% Hybrid (variable + fixe), la mensualité de départ est de 937,79 euros.
- Dans le meilleur des cas, qui passe par une réduction de mensualité dès la 4ième année, le total remboursé sera de 225.069,08 euros.
- Dans le pire des cas, en revanche, la mensualité pourrait passer à 1.122,68 euros à partir de la 7ième année et entraîner un remboursement total de 256.131,29 euros.