L’été a été chaud, très chaud, pour Keytrade Bank. Avant les vacances, la banque en ligne annonçait fièrement le lancement de son crédit hypothécaire. Facile, sans frais de dossiers, sans passer par la case négociations de "marchand de tapis", et surtout, avec le meilleur taux du marché (à partir de 1,65% pour un 20 ans fixe par exemple), le tout sans aucune obligation d’achat de produits annexes. Bref, le rêve pour tous les candidats acquéreurs. Ces derniers se sont littéralement rués sur internet pour introduire des demandes de crédit et de refinancement. Car oui, même les crédits servant à refinancer un crédit existant sont accordés sans frais de dossier chez Keytrade, ce qui rend l’opération encore plus alléchante. Enfin, ils "étaient". Parce que face à l’afflux de demandes, la banque a dû suspendre momentanément les demandes de refinancement. Et pour le moment, elle ne les accepte toujours pas. "L’arriéré de demandes existantes est quasiment traité. Nous étudions l’évolution de nos demandes de près, mais nous ne pouvons pas encore donner de date précise pour la ré-introduction des demandes de refinancement", affirme Steven De Backer, porte-parole de Keytrade Bank.
En réalité, la banque a été complètement victime de son succès. "Les demandes dépassent largement les prévisions. Là où l’on comptait sur des centaines de demandes, on parle de milliers", poursuit-il. Il se murmure que Keytrade Bank aurait déjà atteint, en quelques semaines, ses objectifs de l’année en termes d’octroi de crédits.
Guerre éclair
C’est pourquoi, afin de refroidir la marmite bouillonnante des demandes de crédit, Keytrade a, dès le 5 juillet, soit trois semaines après le lancement du produit, commencé à remonter ses taux (trop) attrayants. De minimum 1,65% pour un taux fixe sur 20 ans, ils sont passés à 1,76% pour atteindre 1,93% une semaine plus tard.
"Les taux de Keytrade Bank ont été très attrayants pendant une période, mais celle-ci est déjà passée", explique Kristof De Paepe, le fondateur du site guide-épargne.be. "Ils ne sont déjà plus les premiers sur les taux. La guerre a été de très courte durée", poursuit-il.
Les banques ne se basent en effet pas seulement sur la conjoncture (l’évolution des taux obligataires) pour fixer leurs taux. "Elles fixent leurs taux en fonction de la concurrence, et aussi de leur propre historique", explique Stéphane Blondeaux, courtier chez VDV Conseil. Une banque qui a des liquidités à placer offrira des taux plus attrayants. "Les banques peuvent décider d’augmenter leurs taux pour réguler la demande, ou bien de les augmenter seulement sur certaines niches de dossiers car elles n’en veulent plus", poursuit le courtier Patrick Segers.
"Keytrade Bank n’est déjà plus le premier sur les taux. La guerre a été de très courte durée."
Hello Bank! dépasse Keytrade
En remontant ses taux, Keytrade a laissé la première place à Hello Bank!, la pionnière du crédit hypothécaire en ligne. Mais ne nous emballons pas, il s’agit d’une différence minime: là où Keytrade offre du 1,93%, la filiale de BNP Paribas Fortis la talonne à 1,90%. Et uniquement pour les quotités d’emprunt inférieures à 80%, dans le cas où l’emprunteur domicilie son salaire chez Hello Bank! et prend ses assurances chez le partenaire AG Insurance. Pour rappel, Keytrade Bank n’impose pas ces conditions pour offrir son meilleur taux (mais la quotité a naturellement un impact sur le taux proposé).
Ceci dit, une petite différence devient plus grande après 20 ans de remboursement… De fait, si vous empruntez 200.000 euros sur 20 ans au taux fixe de 1,90%, vous rembourserez mensuellement 1.000,78 euros. Au taux de 1,93%, ce montant passe à 1.003,56 euros. Or, 2,8 euros de plus chaque mois pendant 20 ans, cela représente un surcoût final de 672 euros. Si vous devez payer 350 euros de frais de dossiers si vous optez pour Hello Home!, vous aurez épargné 322 euros sur la charge totale de votre emprunt. Reste à vérifier le montant de votre assurance solde restant dû et de votre assurance incendie pour compléter la comparaison.
Dans ce secteur toujours très animé par la concurrence, on entend que Hello Bank! pourrait (très prochainement) adapter les taux de sa plateforme Hello Home! à la baisse. Elle les avait augmentés de 10 points de base cet été.
Les meilleurs taux ne sont pas virtuels
Même si les taux d’affiche des banques en ligne sont nettement moins élevés que les taux d’affiche des banques traditionnelles, ces dernières continuent à rester plus compétitives. De fait, Axa a récemment accordé un taux de 1,55% pour un 20 ans fixe, alors que son taux officiel est de 2,51% pour cette échéance (avec conditions). Même constat pour KBC, qui affiche un taux officiel de 2,82% alors que la banque a octroyé un taux de 1,59% à un client, selon le site guide-epargne.be, qui récolte notamment les offres reçues par les candidats emprunteurs. Ce sont bien sûr des taux très bien négociés, réservés aux emprunteurs les plus solides financièrement (et nerveusement, vu le véritable sketch que constitue la tournée des banques pour obtenir les meilleures offres).
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Les courtiers en crédit peuvent également faire "des merveilles", comme ce taux de 1,40% en variable 5/5/5 que l’on peut obtenir auprès de Segers Associés. "J’explique aux clients que, même si les taux devaient augmenter, le taux ne peut légalement pas plus que doubler. Etant donné qu’avec ce type de formule, ils amortissent beaucoup plus vite (ndlr: l’emprunteur rembourse plus rapidement son capital) et que la révision ne s’applique que sur le solde restant dû, c’est intéressant", explique Patrick Segers. D’autant plus que l’on peut imaginer que l’emprunteur disposera de revenus plus élevés dans cinq ans, ce qui l’aidera à digérer la révision de son taux.
"Historiquement bas"
Alors que le taux des obligations belges à 20 ans reste plutôt stable, "les taux hypothécaires ne devraient pas, sauf événement inattendu, monter prochainement. A terme, ils seront bien sûr plus élevés, mais pour le moment, on voit que la volonté est de conserver des taux bas", estime Pascal Lasserre, président de l’Association professionnelle des courtiers de crédits.
De fait, la Banque centrale européenne a annoncé jeudi la poursuite de sa politique monétaire très accommodante, se réservant même la possibilité d’augmenter ses rachats d’actifs si nécessaire. Ce mécanisme permet de maintenir bas les taux obligataires des pays de la zone euro, dans le but de relancer la croissance, ce qui se traduit notamment sur les taux hypothécaires.
BNP Paribas Fortis, le leader du crédit hypothécaire en Belgique, table sur une hausse légère des taux dans les prochains mois.
Mais naturellement, en partant du niveau actuel, les taux devraient rester "historiquement bas" pour un bon moment encore.
Où emprunter sans capital de départ ?
Les jeunes n’ont souvent pas les moyens d’accéder à la propriété, faute d’apport de départ suffisant. Les grandes banques n’accordent que très rarement des quotités supérieures à 100%. Pourtant, sous certaines conditions, certaines banques acceptent de financer les frais de notaires en plus de l’achat de la maison. "C’est le cas de certains organismes bancaires qui collaborent avec des courtiers de crédits agréés (Record, Krefima et autres…) qui acceptent de financer le montant des frais de notaire", explique le courtier de crédit Patrick Segers, du bureau Segers & Associes. L’emprunt hypothécaire servant à financer l’achat est conclu sur une durée classique et l’emprunt qui finance les frais d’acquisition (à hauteur de 15% maximum du prix d’achat) est conclu sur une durée de maximum 10 ans. "Les conditions sont cependant assez strictes: il doit s’agir d’un premier logement, le couple doit disposer de deux revenus, l’un des deux emprunteurs doit pouvoir prouver la stabilité de son emploi (minimum un an) et le montant maximum de l’achat ne peut pas dépasser 275.000 euros (à Bruxelles)", prévient-il.
