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Les taux plancher relancent la valse des refinancements

D’autres facteurs soutiendraient le marché hypothécaire: la crainte d’une diminution du bonus-logement à Bruxelles et en Wallonie et un nouveau souffle sur le marché immobilier.
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©vine

Il y a un an, c’était le début de la fin sur le marché immobilier belge. Les chiffres du SPF Économie (réputés les plus fiables) signalaient un recul des prix de 1%, plus marqué encore à Bruxelles (-2,8%), l’indice Trevi était en pente de 5% et la fin annoncée du bonus logement tel que les Flamands l’avaient connu jusque-là allait, selon certains, amputer les prix de 10%. Une correction du reste presque bienvenue pour enfin crever la bulle immobilière belge, estimée par la Banque nationale à 15%.

Ce début d’année part pourtant dans une tout autre direction. La Banque nationale a opéré une courbe rentrante en estimant finalement que le marché belge était correctement évalué. Le groupe Trevi a publié cette semaine un indice des prix en hausse de 1% au premier trimestre 2015 (soit + 4% en rythme annuel, alors que l’inflation est maintenant négative). Et, last but not least, les demandes de crédits hypothécaires, qui étaient censées souffrir à la fois de la fin effective du "woonbonus" et de l’essoufflement de la vague de refinancements consécutifs à la chute des taux d’intérêt, sont en très forte progression.

Après un mois de janvier pour le moins tonique (+ 28,8% en nombre de crédits octroyés et + 22,8% en montant par rapport à l’année dernière), les crédits octroyés durant le mois de février ont encore bondi de 37,7% en nombre et de 30,7% en montant. Sur ce même mois de février, les demandes de crédits ont même carrément décollé de 50% (+ 52,5% en nombre et + 48,3% en montant), selon les chiffres de Febelfin.

Un crédit hypothécaire à 1%?

À observer les chiffres de plus près, cette fois (en cherchant bien) dans les statistiques de la Banque nationale, ce ne sont pourtant pas tant les achats/rénovations (plutôt stables hormis à l’automne dernier, lorsqu’ils ont subi l’effet "woonbonus") qui sont à l’origine de cette forte demande, mais plutôt les refinancements (voir illustration ci-dessous).

Il faut dire que les taux ont continué leur interminable glissade: en un an, le taux de référence à plus de dix ans publié par la BNB est tombé de 3,76% à 2,62%. Et tout le monde sait que, dans la pratique et à certaines conditions, les banques offrent des taux bien plus avantageux encore. Ainsi, le site de comparaison guide-epargne.be épingle le meilleur crédit (sur 10 ans) à 1,10%. Encore un petit effort et on passera sous la barre du pour-cent…

©MEDIAFIN

Une glissade fortement accentuée dernièrement par l’action de la Banque centrale européenne (BCE), dont les rachats d’actifs sur le marché, annoncés le 22 janvier dernier et enclenchés le 9 mars, poussent les taux d’emprunt vers des planchers inédits. Il y a deux semaines l’OLO à 10 ans, qui sert de référence pour les emprunts de l’État belge, mais aussi de base de calcul pour les crédits hypothécaires, pointait ainsi à 0,38%.

Un mouvement qui a poussé les indécis (ou les distraits) à (re) frapper à la porte de leur banquier pour obtenir de meilleures conditions de crédit. "Beaucoup se disent que, cette fois, les taux ne peuvent vraiment pas aller plus bas et qu’il vaut mieux refinancer son prêt avec une formule à taux fixe. D’autant qu’en Flandre, l’ancienne formule de bonus-logement peut se maintenir en cas de refinancement. Dans les trois Régions, on peut donc encore profiter d’un régime fiscal intéressant. Bien sûr il y a des frais. Mais les taux ont encore une fois tellement baissé que cela reste intéressant, et on assiste maintenant à une deuxième vague de refinancements", constate le notaire Bart Van Opstal.

Transactions: le printemps

À cela s’ajoute un nouveau souffle sur le marché immobilier, qui serait autant lié aux taux qu’à l’ambiance fiscale. "Si on analyse le nombre de transactions, c’est-à-dire le volume de compromis que nous traitons, on constate que Bruxelles et la Wallonie sont en augmentation importante en ce début d’année, alors qu’on s’attendait à un certain recul — confirmé, lui — en Flandre. Outre l’effet des taux, il y a un aspect fiscal qui joue un rôle: à Bruxelles, on a toujours dit qu’on gardait la formule du bonus-logement telle quelle, mais pour combien de temps? Et en Wallonie, on a aussi opté pour un certain stand- by, mais beaucoup de clients se disent que tôt ou tard, ça va changer. Du coup, nombre d’entre eux préfèrent encore profiter du régime actuel, qui sera sans doute plus intéressant que celui qui suivra", note le notaire.

Un "printemps" confirmé par le groupe Trevi, qui évoque une hausse de 3% du nombre de transactions au premier trimestre 2015 et des prix orientés à la hausse.

"Ils sont encore des milliers"

Que ce soit pour un refinancement interne ou pour un changement de banque, le courtier Pascal Lasserre confirme qu’il traite à nouveau "énormément" de dossiers, et que "si un faisceau de raisons peut expliquer" le phénomène, c’est bien surtout "la courbe des taux qui le déclenche". "Tout le monde veut en profiter car beaucoup pensent qu’on est au creux des taux. Et puis certains réagissent au premier signal, d’autres au deuxième, d’autres encore au cinquième ou parfois pas. Et quelque part heureusement: cela nous permet de traiter correctement le travail, qui relève plus de l’apostolat que d’autre chose".

À peine rassasiés, certains de ces clients reviennent à la charge. "Si vous avez fait un arbitrage en avril 2014 et que le taux que vous pouvez obtenir aujourd’hui est 1 ou 1,2% plus bas, eh bien forcément vous revenez". Pour le courtier, la "vague" est loin de s’épuiser. Les dossiers à revoir "sont encore des milliers et des milliers".

Il ne faut toutefois pas trop espérer de tels arbitrages. "Beaucoup de banques en font avant tout un outil marketing. Le taux à dix ans fixe n’est utilisé que par très peu de gens et, chez moi, il est au mieux à 1,40%. Mais vous savez quand une banque peut capter un couple de cadres de 30 ou 35 ans et qui a toute sa carrière devant lui, vous pouvez être sûr qu’elle va tenter de le séduire".

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