Mon argent La réponse à toutes vos questions d'argent

Pourquoi les prêts hypothécaires sont insensibles aux taux planchers?

Depuis plus d’un an, la BCE maintient son principal taux d’intérêt à 1%. De même, l’Euribor, le taux d’intérêt moyen pris en compte par les banques lorsqu’elles s’échangent de l’argent entre elles, est à son niveau le plus bas. Pourtant, les banques n'utilisent que très parcimonieusement à cette marge pour baisser les tarifs du crédit hypothécaire.

(mon argent) - Un taux de base à 1% depuis un an déjà, un Euribor (Euro Inter Bank Offerd Rate) en repli à 0,63% au dernier trimestre de 2010. En termes historiques, cela s’appelle un hasard. Et un peu partout, le faible niveau des taux à long terme a des conséquences tangibles. Les bons d’Etat à 5 ans qui seront émis le 4 juin rapporteront à peine 2,2% et ceux à 8 ans, tout juste 3%. Selon les calculs de la Banque Nationale, le taux de base moyen sur le marché belge de l’épargne est passé de 1,27% en décembre 2009 à 1,15% en mars 2010. Avec une inflation de 1,9% en moyenne, cela signifie qu’il vaut mieux songer à loger votre épargne ailleurs.

Avec ces tarifs à leur plus bas historique, on serait même tenté de penser que le crédit n’a jamais été aussi bon marché. Ce n’est que partiellement vrai. Il ressort d’une synthèse du crédit aux entreprises établie par la BNB le 20 mai que les taux appliqués aux nouveaux crédits ont bien chuté à l’automne de 2008 (de presque 5,5% à 1,8% pour un taux variable au-delà de 1 million d’euros à moins d’un an et d’un gros 5,5% à 4,5% pour un taux fixe à plus d’un an), mais qu’ils se sont stabilisés début 2010.

Manœuvre de rattrapage

Le crédit hypothécaire suit un mouvement analogue. Entre octobre 2008 et fin 2009, les prêts à taux variables ont chuté jusqu’à 1% maximum, et ceux à taux fixe jusqu’à 1,5%. Cette correction a eu pour effet de stopper la forte régression du nombre de crédits au logement intervenue peu après le début de la crise bancaire. Selon les chiffres de l'Union Professionnelle du Crédit, le nombre de demandes de crédit a augmenté de 48% entre 2008 et l’automne 2009. En avril de cette année, cette manœuvre de rattrapage s’était déjà ramollie: +9% par rapport à la même période de l’an passé.

Un coup d’œil aux tarifs affichés des quatre grandes banques belges apprend que le prix d’un crédit hypothécaire se rapproche du niveau – particulièrement intéressant – de 2003. Le faible niveau des taux devait alors apporter un ballon d’oxygène après le krach des dot.com et l’on posait les jalons de la bulle – fatale – de l’immobilier. Le candidat intéressé par un taux variable avec révision annuelle peut signer chez Dexia pour 3,09%. Les tarifs des autres banques sont du même ordre. Une révision triennale se paie un 0,5% de plus. Les prêts à taux fixe sur 25 ans varient de 4,79% (KBC) à 6,10% (Fortis).

Niveau plancher

Si les banques baissent la rémunération des comptes d’épargne en invoquant des taux à leur plus bas historique, on s’attendrait à ce qu'elles fassent de même pour le crédit logement. Secrétaire-général de l’UPC, Piet Van Baeveghem s’inscrit toutefois en faux contre une interprétation trop mécanique du marché du crédit. "Le marché belge du crédit hypothécaire, tout comme l’international, est particulièrement concurrentiel. Le consommateur y gagne, car les tarifs sont vraiment très bas."

P. Van Baeveghem refuse toutefois de s’exprimer sur les évolutions possibles des tarifs. "Je constate simplement qu’aujourd’hui, nous sommes positionnés très bas et que la concurrence est particulièrement rude. Les tarifs risquent donc plus de monter que de descendre. Le reste est pure spéculation."

À ses yeux, il est inutile d’attendre plus longtemps. "À la question 'est-ce un bon moment pour prendre un crédit', je réponds clairement oui. Regardez les tarifs sur des périodes de cinq à dix ans, vous constaterez que nous avons environ atteint le niveau plancher."

Crédit logement ou vache à lait?

L’écart par rapport au rendement en chute libre du livret d’épargne est tel qu'on soupçonne qu’en matière de crédit logement, les banques s’efforcent d’améliorer leurs marges. Le crédit logement est-il une vache à lait? P. Van Baeveghem balaie l’affirmation. "Les coûts liés à l’octroi d’un prêt hypothécaire n’ont rien de comparable avec la rémunération de l’épargne. Les écarts de  taux doivent permettre à la banque de se couvrir contre les évolutions à long terme. L’indemnité de réemploi pour le remboursement anticipatif d’un crédit équivaut à trois mois d’intérêts, ce qui ne correspond pas au coût économique réel. La banque perd d’ailleurs les recettes des taux à 20 ans auxquels elle a souscrit."

En outre, de nombreux emprunteurs profitent des circonstances pour demander un refinancement. Ce que les banques font à contre-cœur, précisément en raison des coûts et de la baisse des recettes futures. Cela expliquerait aussi pourquoi les tarifs actuels, dans le meilleur des cas, restent stables.

P. Van Baeveghem observe une évolution notable du nombre de clients qui optent pour un prêt à taux variable, signe que le marché est très favorable. "Pratiquement 50% des emprunteurs choisissent un taux à révision annuelle, alors qu’ils étaient à peine 1% début 2008. Dans le même temps, la proportion de ceux qui choisissent un taux fixe est passé de 85% à 30%. C’est logique si l’on sait que l’on peut se limiter à 3%, alors qu’avec un pourcentage de hausse maximum de 3%, on arrive au même niveau – 6% – que celui du taux fixe. Les avantages sont concrets et les risques, limités."

Lire également

Publicité
Publicité
Publicité

Messages sponsorisés

Messages sponsorisés