Les taux des crédits hypothécaires sont bas, mais pas autant que ceux des carnets d’épargne. Alors plutôt que de se creuser la tête pour obtenir ou conserver le meilleur taux sans risque, pourquoi ne pas carrément consacrer (une partie de) ses économies au remboursement d’un prêt?
Si vous avez contracté un prêt à tempérament ou si vous êtes en négatif sur votre compte courant, la question ne se pose même pas. Il faut sans hésiter opérer un transfert à partir de votre compte d’épargne afin d’éviter le paiement d’intérêts débiteurs douloureux (6% pour le prêt à tempérament et 12% pour le découvert bancaire).
Mais vous pouvez aller plus loin et alléger votre crédit hypothécaire, même si la question mérite davantage de réflexion.
Pénalités
Sachez toutefois que vous risquez de ne pas être reçu à bras ouverts par votre banquier: s’il vous a prêté de l’argent, c’est pour en obtenir une rémunération sur une longue période (10 ans minimum pour les crédits hypothécaires). Et le remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire entraîne des pénalités.
Mais tout cela est encadré par la loi. Non seulement vous avez le droit de rembourser anticipativement votre crédit hypothécaire (tout comme vous avez le droit de le réactiver à concurrence du montant déjà remboursé d’ailleurs, pour effectuer des rénovations par exemple), mais la loi limite aussi les indemnités à l’équivalent de 3 mois d’intérêts sur le capital remboursé. Ce sont les indemnités de remploi.
Seule restriction: si vous avez déjà remboursé un certain montant dans l’année et que vous souhaitez faire un nouveau remboursement, ce dernier ne pourra pas être inférieur à 10% du montant initial. Histoire d’éviter d’inonder le banquier de virements de 200 euros toutes les trois semaines…
Quoi qu’il en soit, l’opération se traduira soit par une mensualité moindre à rembourser, soit par une durée du crédit plus court.
Et l’hypothèque?
Si vous vouliez vendre votre bien, ou si vous changiez de banque parce que vous avez trouvé un taux hypothécaire beaucoup plus intéressant, vous seriez aussi obligé de faire lever l’hypothèque, établie pour 30 ans.
Ces frais de mainlevée (désinscrire l’hypothèque) peuvent atteindre 500 à 1.500 euros.
Mais à moins d’être dans un de ces deux cas de figure, autant maintenir l’hypothèque: elle n’entraîne aucun frais et pourrait encore vous servir lors d’un prochain investissement immobilier.
L’impact fiscal
La perte la plus importante qui pourrait découler du remboursement partiel de votre crédit serait de nature fiscale. En effet, vous ne pourrez plus déduire les intérêts sur le capital remboursé, que ce soit dans le cadre du bonus logement (habitation propre et unique) ou d’un investissement immobilier (épargne à long terme).
Il faut donc calculer l’impact de l’opération via une simulation. Il se pourrait qu’il soit nul (dans le cas où le montant des intérêts que vous payez dépasse de loin ce que vous déduisez de votre revenu cadastral, qui s’ajoute à vos revenus imposables). Mais il se pourrait aussi qu’il soit conséquent et rende l’opération nettement moins intéressante qu’il n’y paraît à première vue.
L’équilibre patrimonial
L’intérêt d’un remboursement dépend aussi du moment où vous l’envisagez. S’il ne vous reste plus que quelques années à rembourser votre crédit, vous ne remboursez déjà pratiquement plus que du capital. Les pénalités, comptées en intérêts, seront donc minimes mais vous ne gagnerez pas grand chose non plus.
Et puis la décision de rembourser anticipativement votre crédit "repose avant tout sur l’équilibre de votre patrimoine, estime Pascal Lasserre, président de l’Association professionnelle des Courtiers de crédits. Quand votre livret n’offre que 1% et que votre crédit a été souscrit à 4%, un remboursement anticipé revient finalement à placer votre argent à 4%. C’est donc une excellente opération et cela se fait beaucoup pour le moment. Mais vous devez aussi avoir une vision à moyen terme: aurai-je besoin de liquidités avant quelques années? Ne vaut-il pas mieux garder cet argent pour un achat immobilier, qui engendrera des frais et des soucis de gestion mais qui rapportera aussi 3, 4 ou 5%? Le tout est de trouver le bon mix entre immobilier, argent disponible et placements".
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