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Taux au plancher, crédit hypothécaire à refinancer?

Jamais le taux à 10 ans n’avait été aussi bas. Est-ce donc le moment de revoir les conditions de son crédit hypothécaire?
©Photo News

C’est un paradoxe: le nombre et le volume de crédits hypothécaires accordés en Belgique continuent de dégonfler (d’environ 15% en mai en glissement annuel, selon Febelfin) mais les taux, eux, n’ont jamais été aussi bas.

Vendredi, le taux de référence belge (l’OLO à 10 ans), qui sert de base au calcul des taux hypothécaires par les banques, est tombé à 1,67%, du jamais vu.

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L’occasion, si pas d’investir dans l’immobilier, d’au moins revoir les conditions de son prêt hypothécaire? L’idée (re-) fait son chemin dans la tête de nombreux Belges…

"Nous avons énormément de demandes d’arbitrage depuis deux mois en effet, confirme le courtier Yves Kempinaire (Lasserre & Associés). C’est-à-dire depuis l’annonce de la baisse des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE). Les crédits hypothécaires ne sont pas basés sur les taux courts, mais les gens ne connaissent pas nécessairement cette subtilité et font l’amalgame".

Peu importe: pour certains, le jeu en vaut la chandelle. "C’est typiquement le cas de ceux qui ont contracté un crédit il y a 4 ans car on peut encore trouver un différentiel de taux important. Et puis on est parfois étonné: certains clients ont encore des prêts à plus de 5%! La plupart des gens ne regardent pas vraiment le taux de leur crédit…", remarque le courtier.

Pour rappel, racheter son crédit est généralement intéressant à deux conditions: qu’il y ait au moins une différence de 100 points de base (1%) entre le taux du crédit et celui qu’on convoite, et ne pas être dans les dernières années de remboursement. Racheter son crédit entraîne en effet des pénalités (l’équivalent de trois mois d’intérêts sur le capital remboursé plus des frais de dossier) et ne présente aucun intérêt quand il ne reste pratiquement plus que du capital à rembourser.

"En réalité, cela dépend d’un dossier à l’autre. L’échéance, le taux, la formule de remboursement et le capital remboursé sont les données de base pour prendre une telle décision. Mais les clients existants ont souvent intérêt à raccourcir la durée de leur prêt plutôt que de racheter leur crédit", explique-t-on chez Argenta.

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Selon les cas de figure, les frais sont en effet différents. Chez Argenta par exemple, refinancer un crédit coûtera les 3 mois d’intérêts légaux plus des frais de dossier de 250 euros. Raccourcir son prêt ne coûtera que les 3 mois d’intérêt. Racheter un prêt contracté auprès d’une autre banque engendrera des frais de dossier (plus les frais et les intérêts dans la banque d’origine, bien entendu).

Et les crédits variables?

Autre conséquence, assez inattendue d’ailleurs, de la fonte des taux: "on voit revenir des taux à variation annuelle. Un de mes clients avait opté pour cette formule en 2007. Du coup, son taux est aujourd’hui de 1,55%, ce qui est évidemment très intéressant", relève Yves Kempinaire.

Et tentant pour certains emprunteurs actuels, probablement rassurés par la promesse de la BCE de maintenir des taux très bas pendant plusieurs années ou, plus simplement, par l’assurance d’une rentrée d’argent à terme. Ces amateurs de risque (limité) "veulent la formule la moins chère possible, sachant qu’ils sont de toute façon protégés par un cap de 2%" (en Belgique, l’écart avec le taux initial du crédit ne peut pas être supérieur à 2%). Pour ceux qui seraient tentés par l’aventure variable, le courtier conseille plutôt la formule à révision quinquennale.

"À la tête du client"

L’intérêt de réviser son dossier dépendra bien sûr des taux offerts par les institutions de crédit. Or ces taux sont eux-mêmes fonction de la santé financière du client: revenus, quotité empruntée, taux d’endettement, voire type de métier et avoirs de la famille. La différence peut être énorme. Alors qu’Immotheker situe le taux moyen du crédit fixe 20 ans à 3,58%, il est possible d’obtenir 2,68% dans certaines banques, voire 2,05% quand on passe au taux variable…

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