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Comment emprunter pour une habitation à l'étranger?

Plus de 100.000 Belges possèdent une seconde résidence à l’étranger. D’habitude, pour financer ce rêve de vacances éternelles, on casse la tirelire, on solde son assurance groupe ou on hérite. Il est aussi possible d'emprunter, mais ce n’est pas aussi simple que pour de l’immobilier belge.

Vivre endetté en France

Charles et Julie ont 55 ans. Leurs enfants sont autonomes et leur maison est payée. Ils ont un peu d’argent de côté, mais pas assez pour acheter ce superbe appartement à Menton. Les banques belges consultées ont proposé une nouvelle hypothèque sur la maison en Belgique. Aucune ne voulait prendre de l’immobilier français en gage.

Même échec auprès des banques françaises. Les taux étaient très attrayants. Mais la plupart exigeaient un apport personnel de 30 à 40%. Or, le couple ne peut financer qu’un quart du montant sur ses fonds propres. Et comme seul l’un des deux avait un emploi en Belgique, les banques ont aussi fait la fine bouche pour les revenus qui devaient garantir le remboursement.

Mais rien n’est impossible. Dexia ou BNP Paribas demandent un immobilier belge en garantie, mais au lieu d’une inscription hypothécaire, le couple peut conclure une "assurance garantie" couplée à une "promesse d’affectation hypothécaire" sur le bien en France. Cette procédure, plus rapide, permet d’économiser 1.500 à 3.000 euros par rapport à une nouvelle hypothèque.

Viva los bancos belgas!

Tom et Eva, jeunes trentenaires, louent leur appartement. Ils ont tous les deux un boulot exigeant. Leur temps libre, ils le passent à la Costa Dorada en Catalogne. Ils y ont en vue une petite maison qui vaut environ 100.000 euros. S’ils peuvent emprunter la moitié, c’est parfaitement dans leur budget.  

La recherche d’un crédit espagnol a été un parcours du combattant. Les banques n’ont pratiquement proposé que des formules variables, à taux révisable à 1, 3 ou 5 ans lié à l’Euribor. Pour Tom et Eva, cela impliquait un remboursement mensuel de 230 euros, pour un prêt sur 25 ans, lié à l’Euribor à 6 mois.

Avec la pression sur les titres de l’État espagnol, l’incertitude est totale sur le remboursement au fil du temps. Ils hésitent. Les banques leur proposent encore une période durant laquelle ils ne rembourseraient que les intérêts – une sorte de crédit "bullet" –. Mais Tom et Eva décident d’acheter d’abord quelque chose au pays.

L’Italie en société

Luc, 44 ans, est chef d’entreprise. Il a deux hobbys: travailler et partir en vacances en Italie. Luc veut s’acheter une ruine dans la campagne toscane. Comme les taux italiens ne lui disent rien, il négocie avec sa banque belge une nouvelle hypothèque sur sa maison, à moitié remboursée. Fiscalement, la manœuvre est bonne: les intérêts s’ajoutent au montant déductible, ce qui fait baisser son immobilier imposable. En plus, le remboursement en capital et les primes de l’assurance solde restant dû comptent pour la réduction d’impôt dans le cadre de l’épargne à long terme.

Luc apprend qu'il peut aussi emprunter de l’argent à sa société. Dans ce cas, au-delà des intérêts, les coûts de fonctionnement sont déductibles, eux aussi. Mieux encore, Luc peut en partie amortir son achat via sa société.

Plus attrayant encore, Luc pourrait s’accorder un prêt sans intérêt, en déduisant un montant du compte courant de sa société. Les intérêts débiteurs dont il est redevable, il peut les reporter en les recomptabilisant sur le compte courant ou en les soumettant comme avantage de toute nature à l’impôt aux personnes physiques.

Mais ce n’est pas sans danger. Luc mine la capacité de crédit de son entreprise. Et si son bilan présente un solde débiteur, il risque d’être accusé d’"abus de biens sociaux", et d’encourir chez nous une peine de prison de 1 mois à 5 ans et une amende de 2,5 à 12.394,68 euros.

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