Le point sur les crédits hypothécaires aux quotités supérieures à 80%

©Vincent Dubois

Les banques continuent à accorder des emprunts hypothécaires dont la quotité est supérieure à 80%. Personne, ni la BNB, ni le gouvernement, ne semble vouloir l’interdire, mais les nouvelles mesures prudentielles envisagées vont rendre ces emprunts plus chers.

Non, le gouvernement n’a pas l’intention d’obliger les candidats acquéreurs à disposer de 20% d’apport personnel pour pouvoir contracter un emprunt hypothécaire. La "fake news", telle qu’elle a été décrite cette semaine par le Premier ministre Charles Michel, s’est cependant bien répandue.

Une pétition lancée à l’initiative d’un conseiller communal d’Anderlecht, Lofti Mostefa, a ainsi recueilli 12.000 signatures en moins de dix jours. Intitulée "après la chasse aux chômeurs, la chasse aux propriétaires", cette pétition adressée à Charles Michel explique qu’un arrêté royal actuellement en cours de rédaction vise à limiter "drastiquement" le montant qu’un futur acheteur pourra emprunter pour un prêt hypothécaire à 80% de la valeur du bien. "En d’autres termes, lorsqu’une personne souhaitera acquérir un bien immobilier, elle devra apporter en fonds propres un minimum de 20% de la valeur du bien immobilier", est-il écrit.

"Devoir disposer de 20% d’apport en capital pour acheter un bien, c’est une fake news totale."
Charles Michel
Premier ministre

Par ailleurs, le ministre flamand des Finances Bart Tommelein (OpenVLD) a annoncé il y a trois semaines qu’il avait travaillé de concert avec une compagnie d’assurances pour pouvoir permettre à ceux qui n’ont pas d’apport de départ de minimum 20%, de pouvoir emprunter, grâce à une assurance-crédit. Un montage qui a été "validé" cette semaine par la Banque Nationale de Belgique (BNB). Une manière de soutenir l’accès à la propriété chez les jeunes, mais qui, dans le contexte, a amplifié les craintes des candidats à l’acquisition quant aux intentions du gouvernement sur le crédit hypothécaire.

Mais d’où vient cette agitation? Il y a un mois, L’Echo révélait les détails d’un projet d’arrêté royal porté par le ministre des Finances. Que prévoit-il? Que les banques soient plus prudentes lorsqu’elles accordent des prêts avec des quotités d’emprunt supérieures à 80%, c’est-à-dire lorsque le montant de l’emprunt représente plus de 80% de la valeur du bien.

Concrètement, sur recommandation de la Banque Nationale de Belgique (BNB), les banques devront maintenir un matelas de fonds propres réglementaires supplémentaires pour ces crédits. "Pour un prêt de 100 euros qui dépasse la quotité de 80%, les banques sont actuellement appelées à conserver en moyenne 1,8 euro de capital en réserve. Avec la nouvelle mesure, elles seront amenées à placer environ 2,8 euros pour ces prêts dont la quotité dépasse 80%", confirme la BNB, qui précise que la mesure est proposée au départ pour deux ans, mais qu’elle fera l’objet d’évaluations régulières. "Si, à l’occasion de ces évaluations, il apparaît que le mesure n’est plus nécessaire, elle pourrait être supprimée (le capital supplémentaire ne serait plus exigé avant le terme initial de deux ans)".

Réalité #1: les prêts à quotité de 80% risquent d’être plus chers

Ce qui est vrai, et ce qui est donc de nature à légitimement inquiéter les candidats à l’acquisition, c’est que ces nouvelles règles prudentielles — qui doivent encore terminer leur parcours législatif — risquent d’avoir un impact sur les taux. Minime, selon la BNB, mais bien réel. "En moyenne, la mesure se traduirait par une augmentation limitée du taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires de l’ordre de 0,1 à 0,2 point de pourcentage pour les prêts concernés", indique la BNB. Concrètement ? "Pour 100.000 euros empruntés, remboursables en 20 ans à un taux fixe de base de 2% (équivalant à une mensualité d’un peu plus de 500 euros par mois), cela se traduirait par une mensualité en augmentation de l’ordre de 5 à 10 euros par mois pour les prêts dont la quotité dépasse 80%".

5 à 10 €
L’augmentation possible du montant de la mensualité pour un crédit de 100.000 euros sur 20 ans au taux de 2%, dans le cas où la quotité serait supérieure à 80%.

Il ne faut donc pas se voiler la face: si le gouvernement ne compte pas "interdire" les prêts à quotité supérieure à 80%, il va forcément les rendre plus compliqués à obtenir s’il fait appliquer cette mesure, car le rapport entre le montant des mensualités et les revenus du ménage est, outre l’apport de départ, le critère essentiel pour obtenir un emprunt.

D’autant plus que les banques pratiquent déjà des taux hypothécaires plus élevés pour les quotités d’emprunt élevées. Les emprunteurs qui n’ont pas d’apport de départ risquent donc d’être doublement pénalisés.

Ainsi, Axa pratique une majoration de tarif à partir d’une quotité de 85%. Belfius applique une majoration de 0,06% pour les emprunts à quotité supérieure à 80%, de 0,12% pour les quotités supérieures à 90%, de 0,15% pour les quotités supérieures à 100% et jusqu’à 0,35% pour les quotités qui dépassent 120%.

Les autres grandes banques n’ont pas souhaité détailler leur politique de prix. Mais une simulation de crédit sur Hello Home (l’offre de crédit hypothécaire de la banque en ligne Hello bank! de BNP Paribas Fortis) nous apprend qu’une quotité d’emprunt inférieure à 80% donne droit à une réduction de taux de 0,10%.

Cependant, Philippe Ledent, économiste chez ING, insiste sur le fait que l’impact sur les taux n’est pas certain. "Une banque qui est très capitalisée pourrait se permettre de ne pas répercuter les demandes supplémentaires de fonds propres sur les taux. L’objectif de la BNB n’est pas de risquer une hausse des taux qui serait de nature à retourner le marché immobilier. Ses recommandations restent dans le domaine de la nuance, on bouge un tout petit peu le curseur", explique-t-il.

Réalité #2: un apport de 15% pour couvrir les frais liés à l’acquisition

De manière générale, les banques exigent que les emprunteurs aient en poche le montant des frais liés à l’acquisition. Traditionnellement, on les évalue à 15%. Cela comprend les droits d’enregistrement (12,5% à Bruxelles et en Wallonie, 10% en Flandre) ainsi que les frais de notaire. Cela revient concrètement à dire que les banques n’acceptent plus de prêter pour des quotités supérieures à 100%. C’est le cas d’Axa, de BNP Paribas Fortis, d’ING et de KBC. En revanche, Belfius ne travaille pas avec une quotité maximale. "La quotité maximale sera fonction de la formule de crédit, de la solvabilité du client et de la qualité des garanties. Une quotité supérieure à 100% est exceptionnelle", précise toutefois Ulrike Pommee, porte-parole de Belfius.

À noter aussi qu’il est désormais impossible, depuis le 1er avril dernier, de contracter un prêt personnel à but immobilier pour financer les frais d’acquisition. Les candidats à l’acquisition qui ne disposent d’aucune épargne, même ceux dont la capacité de remboursement est élevée, n’ont donc plus de solution.

Réalité #3: les quotités de plus de 90% sont les plus fréquentes

Selon des statistiques fournies par la BNB, 44,4% des emprunteurs ont contracté un emprunt hypothécaire avec une quotité supérieure à 80% en 2016. Cette proportion est en augmentation par rapport à 2015 (43,4%) et aussi par rapport à 2014 (40,9%).

44,4%
D'après la BNB, 44,4% des emprunteurs ont contracté un emprunt hypothécaire avec une quotité supérieure à 80% en 2016.

Il est frappant de constater que ce sont des quotités très élevées (entre 90 et 100%) qui sont le plus souvent accordées: elles représentaient 24,6% des emprunts conclus en 2016 (contre 21% en 2014). "La part des prêts risqués ne diminue plus dans la nouvelle production", confirme ainsi la BNB, et c’est d’ailleurs cela qui l’inquiète.

Car ce n’est pas tout: "la part des prêts risqués dans le stock reste importante et ne diminue pas", poursuit la banque. De fait, la part des prêts à quotité de plus de 80% représente encore près de 28% du stock (en tenant compte des remboursements déjà effectués et d’une éventuelle modification de la valeur du bien sous-jacent). Ce pourcentage est stable depuis 2013, et la BNB préfèrerait le voir descendre pour assurer la stabilité financière du pays en cas d’accident sur le marché immobilier (lire encadré).

En conclusion, même si ces chiffres donnent l’impression qu’il est donc "facile" de financer l’acquisition d’un bien et que les banques prêtent (trop) facilement, un calcul tout simple démontre que, sans une épargne conséquente ou une aide familiale, il reste toujours compliqué pour un jeune ménage de devenir propriétaire. L’année dernière, un appartement coûtait en moyenne 220.000 euros.

En Wallonie, ce ménage devra donc arriver à la banque avec 33.000 euros pour couvrir les frais de notaires et les droits d’enregistrement. S’il emprunte avec une quotité de 90%, cela voudra dire qu’il aura encore 22.000 euros à apporter. Au total, même avec une quotité d’emprunt très élevée, l’apport de départ se chiffre à 55.000 euros.

Pourquoi la BNB est-elle inquiète?

La Banque nationale de Belgique est chargée d’assurer la stabilité financière de notre pays. Elle pose aujourd’hui trois constats:

  • la tendance continue à la hausse des prix de l’immobilier, alors que les taux d’intérêt sont très bas;
  • l’assouplissement des conditions d’octroi de crédits hypothécaires;
  • l’endettement croissant des ménages.

Selon la BNB, ces circonstances sont susceptibles d’affaiblir la solidité du secteur financier belge, "notamment en cas de problèmes sérieux affectant le marché immobilier". En effet, de tels incidents sur le marché de l’immobilier "pourraient entraîner une dépréciation du bien hypothéqué et compromettre le remboursement des emprunts". Dans ce contexte, la mesure de fonds propres supplémentaires pour les crédits dont la quotité est supérieure à 80% "doit garantir une meilleure prise en compte des risques que de tels crédits pourraient comporter, tant pour le prêteur que pour l’emprunteur, au cas où la situation du marché immobilier se dégraderait sérieusement à l’avenir".

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