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Faites de votre immobilier un bon investissement

Vos oreilles ne cessent d'être rabâchées: c'est le moment d'investir dans l'immobilier. Et si votre bâtiment est destiné à la location, découvrez comment bien le choisir et en faire un investissement rentable.
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(mon argent) – Le Belge a une brique dans le ventre. Avoir un petit nid à soi est l'ambition de chacun d'entre nous. Mais ce rêve prend parfois une autre tournure. En effet, pourquoi ne pas acheter un immeuble au titre d'investissement?

Si vous optez pour cette option, votre objectif sera avant tout la rentabilité du projet. Afin de faire un bon choix dans la sélection de votre immeuble, Mon Argent vous propose 4 critères objectifs à prendre en considération pour la valeur de votre bien.

1. Sa polyvalence

Le caractère polyvalent d'un immeuble est un atout important. Plus les affectations possibles sont nombreuses, plus vous louerez votre immeuble facilement. Si votre immeuble a un usage très spécifique, il n'intéressera qu'une portion limitée de la population et sera donc plus difficile à louer.

Si vous détenez un bâtiment de ce type, interrogez-vous sur les travaux de rénovation envisageables (et les frais que ceux-ci supposent) pour en modifier l'affectation et ainsi trouver plus facilement un locataire. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble de bureaux, interrogez-vous donc sur les frais nécessaires pour le transformer en appartements.

2. Sa qualité

La qualité d'un immeuble a un impact sur plusieurs facteurs. Si vous achetez un bâtiment de qualité, vous pourrez demander un loyer plus élevé. En outre, les frais d'entretien seront inférieurs, de même que le risque de vide locatif. Sans compter que l'immeuble pourra être loué plus longtemps.

3. Sa situation

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La situation de l'immeuble est un facteur essentiel. Particulièrement pour les immeubles commerciaux. Un magasin situé Rue Neuve, à Bruxelles, vaudra beaucoup plus qu'un immeuble sis dans la ruelle d'un village avec peu de passage.

4. L'illiquidité de risque

Mieux vaut jeter votre dévolu sur un immeuble facilement revendable. La qualité, la situation et la polyvalence joueront un rôle déterminant à cet égard.

Quels sont les frais?

Les revenus locatifs perçus sont appelés loyer brut.  Mais un immeuble ne génère pas seulement des revenus. Vous devez également tenir compte de certains frais:

  1. Entretien: tous les types d’immeubles doivent être entretenus. Les frais d’entretien fluctuent beaucoup en fonction de l’âge du bâtiment et de sa qualité technique. Il convient au préalable d’estimer avec précision les divers postes de frais sur toute la durée de l’investissement. Vous pouvez opérer une distinction à cet égard entre les frais d’entretien annuels (ascenseur, cheminée,...) et le "grand entretien" (toit, façade, remplacement des installations, etc).
  2. Assurances: en tant que propriétaire, mieux vaut faire assurer votre immeuble. La prime d’assurance due dépend généralement de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
  3. Vide locatif et non-paiement: si votre immeuble n’est pas loué ou que votre locataire ne paie pas son loyer, vos revenus locatifs se réduiront à néant (temporairement au moins). Ce risque est donc très difficile à estimer.
  4. Impôts: n'oubliez pas de calculer vos impôts sur votre investissement car ils ne peuvent pas toujours être répercutés sur votre locataire: précompte immobilier, retenues sur l'eau ou les installations, etc. Si vous répercutez les frais sur le locataire, restez sur vos gardes car vous paierez de toute façon des impôts en cas de vide locatif. Si vous projetez des rénovations, notez que le risque existe que le précompte immobilier soit revu à la hausse.
  5. Frais de gestion: tenez compte des frais de gestion au quotiedien, c'est-à-dire, la perception de loyers, la rédaction des contrats, les contacts avec les locataires, le suivi technique du bâtiment et des paiements. Enfin, si vous faites appel à un courtier pour rechercher des locataires, vous lui devrez aussi des honoraires.
Immobilier: le bon moment en 2009?

A l'heure où les marchés d'actions se trouvent dans la tourmente, les investissements dans l'immobilier reviennent sur le devant de la scène. "Ceux-ci résistent à l'inflation et procurent un certain revenu locatif", pensez-vous? Attention, investir dans l'immobilier n'est pas toujours si rentable qu'il n'y paraît.

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