Où acheter une seconde résidence en Espagne?

©HIP Estates

Selon l’association espagnole des notaires, l’Espagne a comptabilisé l’an dernier pas moins de 3.188 nouveaux propriétaires belges, soit une moyenne de dix ventes par jour ouvrable. Comment expliquer cet engouement ciblé, indéfectible de génération en génération?

Fin 2016, 380.000 Belges possédaient une seconde résidence à usage récréatif. Selon les organisateurs du salon Second Home Expo, dont la dernière édition a fermé ses portes en mai, ce chiffre constitue un record absolu. Parmi les pays les plus demandés, l’Espagne occupe toujours la première place dans le cœur et le portefeuille des Belges, devant la France et l’Italie. Elle renforcerait même ce leadership avec une progression de… 30%. Une croissance impressionnante chiffrée par l’Association espagnole des notaires, qui a enregistré l’an dernier 3.188 nouveaux propriétaires belges, soit une moyenne de dix ventes conclues par jour ouvrable.

Comment donc expliquer cet engouement non démenti pour le sol espagnol, qui n’est pourtant pas sur notre seuil?

Il y a tout d’abord la transmission de flambeau: un peu comme les oiseaux, le Belge aime refaire son nid là où ses parents l’avaient fait. Plus beau, plus confortable, certes; mais pas trop loin, là où il a ses repères, quitte à les corriger selon ses envies, ses moyens et la composition de sa famille.

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Il y a ensuite la crise économique et immobilière, qui a violemment frappé l’Espagne entre 2007 et 2014. Celle-ci a mis sur le marché pléthore d’appartements et de maisons de vacances qui a relancé la demande, attirée par les rabais pratiqués: ceux-ci ont un moment frôlé les 50% voire davantage. Cette conjoncture exceptionnelle pour l’acheteur étranger, catastrophique pour le marché local, a séduit des habitués belges: des particuliers – et même des professionnels du marché immobilier (promotion et courtage) – ont profité de l’aubaine et ciblé l’Espagne, d’abord par spéculation. Ceux-ci ont parfois investi massivement, en misant sur un redressement du marché. Redressement progressivement confirmé aujourd’hui d’ailleurs: dans la région d’Alicante, ceux qui ont acheté deux biens il y a 7 ans ont parfois déjà remboursé le premier en revendant le second.

Il y a enfin la conjoncture internationale qui plombe, depuis plusieurs années déjà, d’autres destinations ensoleillées du bassin méditerranéen – la Tunisie, la Turquie, l’Egypte – et provoque un repli des touristes vers les Canaries ou la péninsule ibérique, pour le plus grand bonheur de ceux qui mettent leur résidence secondaire en location. Cet afflux de touristes venus du nord de l’Europe a renforcé l’offre régionale des compagnies d’aviation low cost. Par effet domino, cela a relancé le marché touristique en l’élargissant à l’intersaison, climat aidant. "Vu les températures estivales atteintes, il n’est pas rare de voir les propriétaires de résidences secondaires profiter de leur bien avant et après la période estivale, quand le climat est plus doux, et le mettre en location au prix fort durant l’été", observe un Belge spécialisé dans le courtage immobilier sur la Costa del Sol où, même durant la crise, le marché a mieux résisté qu’ailleurs dans le pays.

Les îles, le grand retour

Depuis quelques printemps, les marchés touristiques insulaires espagnols sont mieux desservis par les compagnies aériennes à l’intersaison, élargissant ainsi la palette de l’offre et de la demande locales en hébergements touristiques.

Un moment ringardisé, à l’instar de Torremolinos ou Benidorm, les îles Canaries, qui jouissent d’un climat tempéré et ensoleillé toute l’année, sont à nouveau lorgnées par les touristes belges. Varié et démocratique, l’archipel séduit de plus en plus familles qui, après plusieurs séjours à l’hôtel ou chez le particulier, pensent à s’y offrir un pied-à-terre sur place. "On mange et on boit pour quasi rien; on a le soleil sans trop de chaleur et on est mieux reçu que dans les stations balnéaires du continent", conclut Jean-François, un père de famille qui pense investir dans un appartement neuf mais hésite entre Lanzarote, le sud de Fuerteventura ou Tenerife, plus développée touristiquement.

Destinations d'été

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Récemment, plusieurs gros opérateurs touristiques ont misé sur la destination, en surfant d’ailleurs sur la crise. Comme Pierre & Vacances, arrivé en Espagne il y a dix ans seulement, juste avant la crise, et qui ne cesse d’y ouvrir des résidences depuis trois ans, surtout sur la Costa Brava. Fidèle à son concept, les habitations peuvent être achetées pour une utilisation propre ou une mise en gestion locative.

Pierre & Vacances a inauguré en juin 2014, au nord de Fuerteventura, à proximité du parc naturel de Corralejo et au sud-ouest d’Agadir, le village club d’Origo Mare. D’abord positionné commercialement par le promoteur espagnol du projet (Nombredo S.L) comme un village de résidences secondaires vendues à la pièce, le domaine a ensuite été reconverti, crise immobilière espagnole oblige, en infrastructure hôtelière et rentabilisé comme tel depuis trois ans.

Le village initial se compose de 323 habitations. Pour en assurer la gestion locative, Pierre & Vacances l’a équipé à ses frais et a assumé quasi toutes les charges. On y trouve quelques studios et beaucoup de villas de 1 à 3 chambres, dont la capacité d’accueil varie de 2 à 7 personnes. À terme, les gestionnaires comptent doubler la capacité totale de ce nouveau village sorti de nulle part. Au plus fort de la saison touristique estivale, le site actuel peut déjà accueillir plus de 1.800 touristes. Tout est d’ailleurs quasi complet pour l’instant. Les dernières villas-suites pour six personnes encore disponibles cet été sont affichées à 1.500 euros la semaine, vol et repas non compris. Pour la demi-pension adulte, comptez 157 euros par personne. Et pour la Formule Club (kit animations), ajoutez encore 75 euros. Par jour…

Bon à savoir | payer un avocat avant qu’il soit trop tard

Contrairement à son confrère belge, le notaire espagnol n’est pas censé analyser le bien à la (re)vente avant la passation de l’acte. Mieux vaut donc s’offrir les services d’un avocat fiscaliste d’office qui connaît la routine et peut vérifier notamment que le bien n’est pas grevé d’hypothèque, et, même si cela peut paraître étrange, que le vendeur est bien le propriétaire du logement mis en vente. Dans le cas d’un projet neuf sur plan, cet avocat se chargera également de vérifier la solvabilité de l’entreprise de construction, la validité du cautionnement bancaire envoyé à l’acheteur étranger et il assurera aussi le suivi du chantier. La tarification habituelle pour ce service est de 1% du prix d’achat + TVA de 21% sur ces honoraires. Cet avocat peut aussi vous conseiller en matière de fiscalité. La Belgique et l’Espagne ayant signé une convention évitant la double imposition, les impôts doivent être acquittés en Espagne. Il faut néanmoins mentionner le bien dans la déclaration belge, qui pourra ou non influencer votre tranche d’imposition. Chaque année, vous serez également tenu de payer un impôt calculé selon la valeur du bien. La plupart du temps, ce précompte immobilier oscille entre 300 et 700 euros.

Pour un bien à la revente, il faut compter, comme frais de transmission, entre 12 et 14% selon l’endroit. C’est à la Costa del Sol que les frais sont les moins importants, de l’ordre de 8%. À cela, il faut ajouter les droits d’enregistrement (1,5%) et d’avocat (lire encadré ci-contre). Des frais annexes peuvent encore venir grossir cette (petite) enveloppe.

Pour un bien neuf, comptez 14%. La TVA est réduite à 10% du prix d’achat du bien, auxquels il faut ajouter droits d’enregistrement (1,5%) et d’avocat (1,21% TVAC).

Les frais structurels sont, eux, moins encourageants. Selon le spécialiste liégeois de la seconde résidence Zapinvest, pour un appartement standard 2 chambres, il faut compter environ 2.500 euros de frais récurrents annuels. Ce montant comprend les impôts, mais également les charges de copropriété, l’assurance contenu et la taxe communale. Mieux vaut se renseigner auprès du syndic d’immeuble.

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