Il est déjà presque trop tard pour investir dans la pierre portugaise

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Depuis 2007, les prix pratiqués à la revente sur le marché immobilier portugais stagnaient. Mais ces derniers mois, ils remontent solidement dans les régions urbaines les plus courues, comme Lisbonne ou Porto. Pour ceux qui pensent à y loger leur seconde résidence, il est plus que temps de faire son marché. En connaissance de cause.

Comme l’Espagne, mais dans une moindre mesure, le Portugal a connu sept années de vaches maigres sur le marché immobilier, entre 2007 et 2014. Ce tassement des prix, couplé à un arrêt prolongé de l’activité, a attiré l’attention d’une foule de chasseurs de bonnes affaires. Plusieurs mesures fiscales prises par le gouvernement pour relancer l’activité et attirer les capitaux étrangers (lire l’encadré) ont finalement convaincu les investisseurs venus d’ailleurs, majoritairement chinois, indiens, brésiliens ou français, de passer rapidement à l’acte.

Briques contre nationalité

Lentement, l’activité et les prix remontent. Mais parfois plus artificiellement qu’il y paraît: "Je me demandais comment certains logements mis sur le marché partaient à des prix aussi élevés alors que la plupart des Portugais ont un pouvoir d’achat particulièrement limité. Mais depuis que l’Etat portugais a offert un passeport (Golden Visa) à tous ceux qui investissent 500.000 euros dans l’activité locale, certains investisseurs étrangers achètent davantage la nationalité portugaise que le bien immobilier concerné. Au passage, ils font monter les prix de façon tout à fait artificielle, sans même se préoccuper des murs qu’ils achètent, d’ailleurs. A Malte, où le même système existe également, on dénombre pour l’instant 55.000 logements carrément délaissés. L’Etat commence à s’en inquiéter sérieusement", explique Marcel Brisy, agent immobilier spécialisé dans la vente de secondes résidences en Espagne et au Portugal (www.secondresidence.com).

Frais incompressibles avant et apres achat

Pour les frais liés à l’achat d’une résidence secondaire au Portugal, comptez, avec les frais d’avocat (1%), de notaire (2.000 à 3.000 euros) et la taxe de transfert de propriété (IMT ou impôt municipal sur les transactions immobilières), environ 7 à 8% du montant total. Le système est assez comparable au nôtre, avec bureau d’enregistrement et acte notarié de propriété. Mais comme en Espagne, un avocat est indispensable pour effectuer toutes les recherches et vérifications en amont de l’achat.

Il n’y a pas de TVA sur les transactions immobilières neuves.  L’Etat distingue deux catégories d’habitat: la résidence touristique et le bien résidentiel classique. Pour qu’un projet soit classé en résidence touristique, il faut que l’Etat le recense comme tel. La taxation n’est guère différente.

Après l’acquisition du toit, il reste juste deux (petites) taxes annuelles à honorer: la taxe I.M.I. (Imposto municipal sobre imóveis), comparable à un précompte immobilier local et une taxe municipale pour les services assurés par la commune.

Selon lui, les prix sont déjà solidement repartis à la hausse à Lisbonne et Porto où, sur le neuf, on atteint des montants avoisinant 2.500 à 3.000 euros le m² dans les projets de standing, à proximité des golfs notamment. "Pour une belle villa, on atteint rapidement 800.000 euros, d’autant que la TVA est à 23%. Sur les biens à la revente, il faut compter 6,5% (lire encadré); mais il faut alors avoir bien analysé le bien mis en vente et être sûr qu’il n’est pas situé dans une zone où l’on risque de rapidement mourir d’ennui si on ne veut pas se déplacer sur de longues distances", précise le spécialiste qui conseille notamment Porto aux investisseurs et résidents occasionnels, car les locations Airbnb y jouissent d’un succès croissant et la ville est animée et dynamique.

L’Algarve reste pour lui, vu son climat et l’engouement touristique international, un placement toujours intéressant où l’on a l’embarras du choix en termes de projets et de localisations, plus urbaines et animées ou plus rurales et sauvages. "J’y propose des projets sur toute la bande côtière: à Vilamoura, Loulé, Portimao, mais aussi Alvor, Carvoeiro ou Lagos. Une agence locale, elle, va se limiter à un rayon géographique beaucoup plus restreint. Ainsi, les futurs acquéreurs savent comparer et choisir en connaissance de cause. Moi, j’ai des accords avec chaque porteur de projet; et je ne dois donc en privilégier aucun", détaille le courtier belge, qui revient d’une visite concluante sur le terrain avec un couple d’acheteurs belges.

Petites annonces

Actuellement, la région jugée la plus intéressante par les experts internationaux pour les investissements est la Côte d'Argent, la Costa de Prata, entre Espinho et Ericeira au sud. Une villa neuve avec piscine privée s’y négociait voici deux ans encore aux alentours de 200.000 euros. Et pour acquérir un appartement neuf 2 chambres à proximité de la plage, 125.000 euros suffisaient. Aujourd’hui, pour devenir propriétaire d’une villa quatre façades contemporaine (2014) sise à dix kilomètres de la côte à Lourinha, non loin de Peniche, il faut débourser 250.000 euros hors frais. Mais pour ce prix-là, vous disposez de quatre chambres, trois salles de bain et d’une terrasse spacieuse.

Entre Nazaré et Obidos, plus près de la côte encore, à Sao Martinho do Porto exactement, on peut devenir propriétaire d’un petit appartement neuf (2 chambres) à partir de 145.000 euros. Pour une villa contemporaine 3 chambres à proximité du village et des plages, comptez 260.000 euros hors frais. Mais l’hiver peut y paraître bien long…

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Et sur le marché de la revente, les offres ne manquent pas non plus, souvent mieux situées encore. Comme ce petit appartement 2 chambres avec vue sur l’océan à Foz do Arelho. S’il date de 1990, il est parfaitement conservé et équipé. Le tout pour 137.000 euros. Sur les hauteurs de Nazaré, pour disposer d’un vaste appartement de 170 m² avec vue sur mer, garage au sous-sol et piscine commune, 195.000 euros suffisent.

Quand on demande à Marcel Brisy à quoi faire particulièrement attention avant de passer à l’acte, celui-ci n’hésite pas à mentionner le bruit et l’excès de soleil. "Sur les publicités, on vous vend systématiquement la proximité avec la plage et l’orientation au sud. Mais si vous êtes près d’une voie rapide qui borde la Côte et orienté plein sud sans l’ombrage adéquat, votre habitation est vite invivable. C’est pourquoi, je conseille toujours à l’acheteur de visiter et je l’accompagne sur place. Même si certains disent ne pas être gênés par le bruit d’une route à proximité, l’ombre et le calme sont des priorités que, pour ma part, je ne néglige jamais dans mes choix de commercialisation", insiste le vendeur.

Fiscalité dorée | Paradis européen pour les investisseurs

Depuis 2003 déjà, le gouvernement portugais fait bénéficier tout retraité qui établit sa résidence fiscale au Portugal d’une exonération d’impôt valable 10 ans (avec possibilité d’extension). Pour bénéficier du statut de ‘non habitant’ (RNH), il faut ne pas avoir été résident fiscal au Portugal les 5 années qui précèdent la demande et y séjourner plus de 183 jours par an. La demande doit être faite lors du transfert de résidence ou au plus tard le 31 mars de l’année suivante. Comme la Belgique a signé un accord de double imposition avec le Portugal, vous ne serez soumis à aucun impôt sur le revenu pendant 10 ans. Attention toutefois à l’origine des revenus déclarés au Portugal: ils ne peuvent pas provenir de n’importe où et il faut toujours qu’il y ait un accord de double imposition avec le pays concerné.

En outre, depuis l’été 2015, ceux qui mettent en location leur seconde résidence bénéficient d’un impôt réduit sur les revenus locatifs de seulement 3,75%. Un an auparavant, ces revenus locatifs étaient encore imposés à 28%. Enfin, le Portugal n’applique ni taxe sur les résidences secondaires, ni droits de succession en ligne directe.

Pour les frais liés à l’achat d’une résidence secondaire au Portugal, comptez, avec les frais d’avocat (1%), de notaire (2.000 à 3.000 euros) et la taxe de transfert de propriété (IMT ou impôt municipal sur les transactions immobilières), environ 7 à 8% du montant total. Le système est assez comparable au nôtre, avec bureau d’enregistrement et acte notarié de propriété. Mais comme en Espagne, un avocat est indispensable pour effectuer toutes les recherches et vérifications en amont de l’achat.

Il n’y a pas de TVA sur les transactions immobilières neuves. L’Etat distingue deux catégories d’habitat: la résidence touristique et le bien résidentiel classique. Pour qu’un projet soit classé en résidence touristique, il faut que l’Etat le recense comme tel. La taxation n’est guère différente.

Après l’acquisition du toit, il reste juste deux (petites) taxes annuelles à honorer: la taxe I.M.I. (Imposto municipal sobre imóveis), comparable à un précompte immobilier local et une taxe municipale pour les services assurés par la commune.


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