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Investir dans un village de vacances au Maroc, un pari risqué

À côté des paradis fiscaux avec vue sur mer traditionnels, courus par ceux qui en ont les moyens comme la Floride ou Monaco, on a vu apparaître récemment de nouvelles destinations d’investissement qui font les yeux doux aux mediors belges moins fortunés. Parmi elles, le Portugal, l’Île Maurice ou le Maroc.
©Royal Palm Marrakech / Beachcomber

Tout comme le Portugal ou l’Île Maurice, le Maroc courtise depuis quelques années déjà les résidents étrangers. Moyennant l’achat d’un bien immobilier de standing, la donne actuelle est d’offrir à l’investisseur venu d’ailleurs un régime fiscal à faire pâlir d’envie son ancien voisin de palier.

De plus en plus de Français ou de Belges arrivés à l’âge de la retraite se laissent séduire par ce climat doublement propice. Pour les Français, il est même possible de se faire verser sa retraite sur place, sans rentrer en France.

Pour les plus durs à la détente, la possibilité de dégager des revenus locatifs nets d’impôts en Belgique, l’absence de taxes foncières, d’impôts sur la plus-value à la revente et de droits de succession fait désormais partie du colis cadeau censé attirer durablement les capitaux étrangers. Reste, évidemment, la distance avec le pays d’origine et la stabilité politique — et économique — affichée par le pays de seconde résidence à moyen et à long termes.

Tout ce qui brille n'est pas azur

On connaît déjà, pour être des milliers à y avoir séjourné, les nombreux riads ouverts par des Européens au cœur de la medina de Fès, de Marrakech ou d’Essaouira. Airbnb les a d’ailleurs rendus bien plus accessibles. Plus récemment et de manière plus massive, le Plan Vision 2020, présenté fin 2010 à Marrakech devant le Roi Mohammed VI, qui relançait le précédent Plan Azur, posait comme priorité nationale d’investir massivement dans l’offre touristique pour atteindre la barre des 20 millions de touristes annuels en 2020. Depuis son lancement, l’opération a connu des fortunes diverses… et des ratés de taille. L’objectif, louable, était de placer le Maroc sur la carte du marché de masse du tourisme et de la résidence secondaire en séduisant les investisseurs étrangers déjà coutumiers de projets similaires ailleurs autour du monde. Mais à trois ans de l’échéance, on reste en deçà de l’objectif escompté.

Cibler des produits qui traversent le temps

Il suffit de l’annonce, même vite dégonflée, d’une hausse de la menace terroriste au Maroc, pour plomber solidement le secteur touristique local et la confiance des gestionnaires ou investisseurs étrangers. Suite à celle lancée en 2014 par le Quai d’Orsay (Affaires étrangères françaises), les opérateurs de voyage français avaient enregistré des annulations en cascade allant jusqu’à 50% dans certains établissements touristiques.


La situation est heureusement très variable selon le pays d’origine des vacanciers. Raison pour laquelle les autorités marocaines ont voulu rapidement augmenter la masse critique des infrastructures de tourisme sur son sol. Une mixité des lieux, des offres, des publics et des moments de séjour diminue les risques liés à une demande trop géographiquement ciblée. Et c’est également valable pour les propriétaires étrangers qui ont investi dans ces murs.

Le Plan Vision 2020 a bien suscité quelques projets immobiliers résidentiels d’envergure sur la bande côtière, à El Jadidah (Mazagan Beach & Gold Resort), Essaouira ou Agadir (Accor Sofitel Thalassa), et surtout aux alentours de Marrakech. On parle ici de véritables porte-avions touristiques, offrant plusieurs milliers de chambres et résidences hôtelières logées dans des domaines privatisés. Mais plusieurs projets sont restés dans les cartons, ont été postposés, ralentis ou ont tout simplement capoté avec pertes et fracas.

En décembre 2012, Pierre & Vacances signait un accord avec la Caisse de dépôt et de gestion du Maroc (CDG) pour la gestion de trois résidences touristiques à Marrakech, Taghazout et Saïdia totalisant pas moins de… 7.000 lits. En 2014, le géant français du tourisme annonçait vouloir développer et commercialiser à Marrakech, au cœur de la Palmeraie, à 15 minutes de l’aéroport et du centre, un de ses complexes touristiques les plus importants du moment: l’Oasis de Noria. Le nouveau village résidentiel de tourisme intégré sur le site de 250 hectares, baptisé Les Domaniales, devait accueillir par phases 484 résidences secondaires (250 appartements, 194 maisons de village et 40 maisons individuelles) réparties autour de trois piscines extérieures chauffées et du golf 18 trous de Chrifia, vendues à des investisseurs privés et mises en location toute l’année. La 1ère tranche proposait des appartements 2 pièces à partir de 122.000 euros hors frais.

Mais un an plus tard, le magazine marocain Tel Quel jetait le froid en annonçant le départ "discret" du Maroc de l’opérateur français et la fin de ses rêves en bord d’Atlas, sans plus de précisions de la part du principal concerné. Toujours selon notre confrère marocain, c’est désormais la filiale Exprom Facilities de la CDG qui assure la gestion du projet, toujours inachevé.

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Pierre & Vacances n’est pas le seul à avoir "joué gros" dans les faubourgs de Marrakech. Quasi simultanément, Beachcomber a tenté l’aventure, lui aussi en grand. Proposé dès 2007 aux investisseurs étrangers sur le modèle de ce que le groupe mauricien maîtrise depuis des décennies sur ses terres historiques, le projet a d’abord été retardé. Mais le chantier, dont le budget initial avoisinait les 200 millions d’euros, a finalement été lancé en 2009, pour ouvrir ses portes en décembre 2013, sans grande inauguration bling-bling.

Aujourd’hui, le Domaine Royal Palm (voir photo), logé au kilomètre 12 en direction d’Amizmiz, résiste vaille que vaille au cœur d’un terrain de 231 hectares sis au pied de l’Atlas, dans la plaine de l’Haouz. Mais la phase 1 tarde à être remplie. Actuellement, on n’y recense toujours qu’une petite centaine de villas, dont une dizaine de premium, toutes privées et théoriquement avec services hôteliers payants, accès au country club et au golf 18 trous, au centre de sports avec piscine privée et aux commodités de l’hôtel 5* doté de 135 clés (suites et villas). Initialement géré par Beachcomber, celui-ci est désormais sous enseigne Fairmont (AccorHotels). Les tractations pour (ré) intégrer les villas privées dans la nouvelle gestion hôtelière s’éternisent.

Dans les domaines de standing du Royal Palm ou du Mazagan Beach & Gold Resort, le prix des villas atteint voire dépassait les 800.000 euros. Et le rendement locatif dépend directement de l’opérateur hôtelier, parfois remercié du jour au lendemain. De quoi y réfléchir à deux fois avant de passer à l’acte…

À vendre | Domaines très privés

Malgré quelques ratés retentissants, la formule qui fait toujours florès pour l’instant sur les milliers de kilomètres de côtes en bordure de Méditerranée et d’Océan reste celle du village de vacances, initiée touristiquement voici un demi-siècle déjà par le Club Med. Il s’agit aujourd’hui d’infrastructures de tourisme respectant les normes de construction internationales et offrant différents quartiers correspondant à des standings différents et à des clientèles à l’avenant, investisseurs comme touristes de passage. Suite aux récents attentats à répétition perpétrés dans des hôtels situés en bord de mer et accessibles par la plage, comme en Tunisie ou en Egypte, les infrastructures isolées, comme celles des environs de Marrakech, par exemple, rassurent des familles en quête de soleil et de sécurité. Raison pour laquelle les tour-opérateurs proposent de plus en plus de séjours "all in" dans des domaines immenses dont l’accès est privatisé. Infrastructures aquatiques, sportives et golfiques font souvent partie du programme. Et plus rien n’oblige vraiment les résidents-propriétaires et locataires à aller voir ailleurs si le sable est plus blanc et l’herbe plus verte. La valeur des murs est alors intrinsèquement liée à la solidité et la qualité de ce programme.

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