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Une seconde résidence sur la Côte d'Opale, séduisante alternative au littoral belge?

Après plusieurs années de vaches maigres, les Belges sont de retour en force sur le marché français de la seconde résidence (+ 20% selon les derniers chiffres 2016). Sur l’immense littoral qui prolonge nos 60 kilomètres de bande côtière saturée, les projets et les incitants ne manquent pas.
Dans cette nouvelle promotion, les appartements avec vue sur mer sont déjà réservés. Offres à partir de 227.000 euros (HTVA) pour un 2 chambres. ©sergic

On ne pourra sans doute jamais chiffrer exactement l’effet d’appel "Tour de France" sur l’achat de secondes résidences dans l’Hexagone par des familles belges. Mais un petit coup de sonde durant les étapes alpestres vaudrait la peine. Même sans faire le détour sur les route du Tour: devant leur petit écran de plus en plus grand et haute définition, les spectateurs d’âge (assez) mûr se pâment autant sur les villages traversés que sur les mollets des héros de la Petite Reine.

Si la France est à nouveau courue par les amateurs belges de secondes résidences – francophones en tête -, c’est qu’on les achète à un âge de plus en plus avancé. Et avec l’âge, raison aidant, on préfère limiter la distance entre son domicile et son pied-à-terre familial, qu’il soit un placement rentabilisé ou purement plaisir.

Traquer les mediors

On ajoutera que de plus en plus de retraités envisagent de revendre leur maison en Belgique pour acheter ensuite là où, à revenu égal, ils ont une bien meilleure qualité de vie. À ce petit jeu, la Côte belge a de plus en plus de rivales, comme nous l’écrivions la semaine dernière à propos de Cadzand. L’offre et le rapport qualité/prix y sont rarement compétitifs, que l’on considère la brique ou le coût de la vie.

Les Sociétés civiles immobilières scrutées

Si vous avez acheté un immeuble en France par le biais d’une Société civile immobilière (SCI), sachez que la Cour de cassation a récemment rendu un arrêt sur le traitement fiscal des revenus réalisés par ce type de sociétés, de plus en plus lorgnées par le fisc, surtout quand elles sont aux mains d’ une seule famille.

Selon un précédent arrêt datant de 2004, la France était compétente pour imposer ces revenus. Ceux-ci étaient donc exonérés en Belgique, avec réserve de progressivité. Mais un arrêt rendu par la Cour de cassation belge le 29 septembre 2016 a tout remis en question, jugeant que les associés de telles sociétés étaient personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Du coup, ces revenus peuvent ne plus être considérés comme des revenus immobiliers, mais comme des dividendes soumis au précompte mobilier.

Sur la Côte d’Opale, depuis près de dix ans, les promoteurs flamands l’ont compris: ils construisent et achètent en masse. Non seulement là où ils sont historiquement présents depuis longtemps – comme La Compagnie Le Zoute à Hardelot, mais un peu partout entre Le Tréport et Wimereux.

À Wimereux, c’est le promoteur gantois Vanhaerents qui a récemment développé, au lieu-dit La Pointe aux Oies, un complexe résidentiel baptisé "Les Dunes du Golf" avec vue sur la mer et sur le golf.

À Equihen-Plage, c’est Holiday Suites (Ostende), qui vient de développer un complexe résidentiel baptisé "Le Domaine sauvage". Il est vendu à la pièce à des investisseurs privés, puis géré à la location, comme la plupart des domaines de l’enseigne sortis de terre entre La Panne et Hardelot.

Un peu plus bas, sur la presqu’île de la Touques (Deauville), c’est Pierre & Vacances qui a récemment tenté de séduire investisseurs et vacanciers belges avec une nouvelle résidence balnéaire premium, avec marina. Pour une semaine de vacances, les réservations commencent, en janvier prochain, à 556 euros. Soit la moitié des prix pratiqués dès les vacances de printemps ou à Noël.

À chaque fois, l’argument de vente est identique: un appartement vue sur mer à deux heures de Bruxelles pour 200.000 euros tout compris… sans compter la location et les avantages fiscaux offerts dans le cadre du Plan Littoral initié pour relancer l’offre touristique locale obsolète.

Résidences secondaires vendues par des particuliers

Et on ne parle même pas ici des résidences secondaires, parfois idéalement situées, mises actuellement en vente par les particuliers: vu leur nombre, les prix ont chuté en moyenne de 20% et les amateurs n’ont que l’embarras du choix, de la pointe de Wissant à celle de Cherbourg.

Si près de chez nous…

"Le 21 juillet, à Hardelot, on se croirait place M’as-tu vu, tant il y a des ex- du Zoute, lassés de la Côte belge, qui y ont élu seconde résidence – et parfois domicile!", lâche le courtier immobilier Michel Dussart, qui y passe pour l’instant ses vacances. Et quand on se monte intrigué par ce "glissement", il rappelle que le succès de la station auprès de résidents nantis ne date pas d’hier. "Hardelot-Plage a d’abord drainé les riches industriels de Lille et Valenciennes, au début du siècle dernier. C’est d’ailleurs toujours une des communes les plus riches de l’Hexagone, bien avant Deauville ou Saint-Tropez, bien plus médiatisées".

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Questionné sur l’actualité immobilière locale, Michel Dussart pointe les projets neufs qui ressortent enfin de terre après des années de mise au frigo par les autorités locales. Parmi ceux-ci, le plus important et visible est porté par la Compagnie immobilière d’Hardelot, une filiale de la Compagnie Le Zoute, qui n’en est pas à son premier développement dans le coin et dispose encore d’une jolie réserve de fonciers. "Ce sont en fait les Lippens qui ont amené les Belges ici et les ont détournés de leur pré carré knokkois. Ils avaient vu clair. Et ils disposent ici d’une coquette réserve foncière. Le hic, c’est qu’il y a des rumeurs de classement, pour protéger la bande littorale…", détaille Michel Dussart, qui connaît la station comme sa poche. Selon lui, la demande est essentiellement portée par les "quinquas" belges, dégoûtés de leur littoral, et les Français locaux qui ont les moyens. Quant aux prix pratiqués, ils seraient comparables à ceux du Brabant wallon. "Les appartements en front de mer se vendent bien. Pour les maisons et villas de standing, au-dessus de 500.000 euros, un peu comme chez nous, ça renâcle et c’est plus difficile", explique le courtier.

Sur le site de l’agence Sergic, avec laquelle Immo Dussart est associée, on trouve pour l’instant à la vente une villa de caractère sise en bordure de golf, au milieu des pinèdes: l’un des quartiers les plus recherchés et calmes de la station balnéaire. Mais il faut y mettre le prix: 790.000 euros hors frais. Pas pour toutes les bourses, donc. Par contre, sur la plage, un bel appartement neuf 2 chambres avec vue sur mer se négocie 320.000 euros pour l’instant.

Taxes diverses, mode d’emploi

Commençons par les frais incompressibles: les droits d’enregistrement (5,8% en règle générale) sur l’achat d’un bien d’occasion, la TVA sur le neuf (20%) et les frais d’acquisition (1% de frais de notaire + TVA).

Une fois propriétaire, deux taxes annuelles sont réclamées par l’administration fiscale française aux résidents belges comme à tout propriétaire occupant: taxe foncière et taxe d’habitation (payée par l’occupant).

Viennent se grever ensuite, selon les cas, l’impôt sur le revenu et l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), qui ne concerne que les personnes physiques dont le patrimoine net dépasse 1,3 million d’euros.

Si vous donnez en location votre seconde résidence en France, la valeur locative brute peut être fixée en prenant la "base d’imposition" indiquée sur l’avis d’imposition français relatif à la taxe foncière. Multipliez ensuite cette "base d’imposition" par deux et vous en déduisez la taxe foncière. L’Etat français ne prend pas en compte le revenu cadastral (ou valeur locative brute) dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Mais il faut le mentionner dans la déclaration fiscale belge en l’imputant des taxes foncières et d’habitation.

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