En 2014, les sociétés immobilières réglementées (SIR), la nouvelle dénomination de ce qu’on appelait jusqu’ici les sicafis, ont vu le rendement net moyen de leurs dividendes passer de 4,2% à 3,7%. Pour la première fois, les actions résidentielles Aedifica et Care Property Invest (ex-Serviceflats Invest) ont vu leur coupon net passer sous les 3%. Dans notre tableau, nous passons en revue le rendement des dividendes sur la base du dividende attendu par l’entreprise ou les analystes pour l’exercice comptable 2014. La baisse du rendement du dividende ne provient pas du numérateur, mais du dénominateur. Les cours de Bourse ont progressé davantage que les dividendes, ce qui a pour effet de réduire le ratio dividende/cours. La différence avec le taux obligataire n’en est que devenue plus importante, ce qui rend les groupes immobiliers encore plus attrayants pour l’investisseur. En 2014, le taux de l’emprunt d’État belge à 10 ans a baissé de 2,5% à moins de 0,8%.
Durant cette semaine, retrouvez chaque jour dans ce dossier en ligne des nouvelles analyses et conseils pratiques. Pour mieux investir en Bourse, en évitant les pièges.
Si les groupes immobiliers sont des machines à dividendes, c’est grâce à la loi. En effet, ils sont tenus de distribuer au minimum 80% de leur bénéfice courant (ce qu’on appelle le pay-out ratio). Précédemment, les investisseurs bénéficiaient en outre d’un précompte mobilier moins élevé. Ce n’est plus le cas: le précompte mobilier est de 25%, sauf pour les groupes immobiliers qui sont investis à 80% au moins dans le secteur résidentiel. Actuellement, il y en a trois: Aedifica, Home Invest Belgium et Care Property Invest, qui bénéficient du taux de précompte mobilier réduit de 15%.
La plupart des groupes immobiliers mettent un point d’honneur à ce que le dividende reste au moins stable. Home Invest Belgium veille même à ce que son dividende annuel suive le rythme de l’inflation. Pourtant, une diminution du dividende n’est pas exclue. Trois facteurs donnent une indication des risques pour le dividende: la nature du business, le niveau d’endettement et le pay-out ratio.
Risque 1: la nature du business
Dans le tableau, nous donnons l’évolution en pour cent du dividende sur la période 2010 à 2014. Pour 2014, nous avons pris le dividende attendu par l’entreprise ou les analystes. Seuls les groupes immobiliers actifs dans les immeubles de bureaux ont vu leur dividende baisser sur cette période: Befimmo, Cofinimmo et Intervest Offices & Warehouses (O & W). Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de risque de baisse du dividende dans les autres secteurs: résidentiel, immeubles commerciaux et magasins. Ainsi, par exemple, en 2008, le dividende de Vastned Retail Belgium a plongé à cause de la mauvaise évolution des affaires au Messancy Outlet Center, qui a dû être vendu avec une importante moins-value.
Les atouts des actions immobilières
- Les sociétés immobilières réglementées (SIR) offrent un rendement élevé.
- Vous pouvez diversifier les types d’immeubles.
À tenir à l’œil
- Les investissements dans des immeubles de bureaux sont les plus sensibles aux cycles économiques.
Mais l’histoire nous a tout de même appris que la crise peut frapper davantage le marché des bureaux, avec toutes les conséquences qui s’ensuivent sur les loyers, le niveau d’occupation et le dividende. Cofinimmo et Intervest O & W mènent d’ailleurs une politique qui vise à réduire le poids des bureaux. L’an dernier, Cofinimmo a fait des acquisitions dans le secteur des maisons de repos, ce qui a ramené l’importance des bureaux dans le portefeuille à moins de 40%. De son côté, Intervest O & W a acheté un grand site logistique, ce qui a fait passer le poids des magasins à 45%. À terme, on vise les 50%. Befimmo continue toutefois à se focaliser sur les bureaux, où il peut en outre afficher un taux d’occupation de 95%. En 2014, Befimmo a même réalisé de petites plus-values sur son portefeuille. C’est le résultat de la localisation généralement bonne de ses immeubles, dans le centre de Bruxelles.
Risque 2: le niveau d’endettement
Plus son bilan est sain, plus un groupe immobilier a de la marge pour faire des investissements, qui peuvent contribuer à maintenir le niveau du dividende. Le taux d’endettement maximum s’élève à 65% des actifs. En pratique, les banquiers n’autorisent pas un tel taux d’endettement et placent la barre à 55%. Les ratios d’endettement les plus élevés sont affichés par WDP (58%) et Leasinvest Real Estate (56%) (voir le tableau).
Chez Vastned Retail Belgium (32%), Warehouses Estates Belgium (29%) et Wereldhave Belgium (28%), le ratio d’endettement est encore toujours inférieur à 33%, la limite qui était exigée à l’origine par la loi qui a créé les sicafis. Par la suite, le lobbying efficace du secteur a obtenu un assouplissement des ratios d’endettement.
Risque 3: le pay-out ratio
Du côté du pay-out ratio, c’est-à-dire la partie du bénéfice courant qui est distribuée, il y a de grandes différences entre les groupes immobiliers. Befimmo, Retail Estates et WDP distribuent moins de 85% du bénéfice. Vastned Retail Belgium pratique un pay-out ratio de 100% et le nouveau venu, Qrf, veut convertir en dividende au moins 97% de son bénéfice (voir tableau).
Ces dernières années, les acteurs immobiliers ont tendance à abandonner un pay-out de 100%. En 2013 Intervest O & W a abaissé son pay-out de 100% à 90% et l’an dernier, Care Property Invest l’a restreint de 100% à 80%. Plus les groupes immobiliers mettent leur bénéficie en réserve pour des investissements, plus ils ont la possibilité de croître et au moins de maintenir le dividende à niveau.
Un investisseur n’a de toute façon pas intérêt à foncer tête baissée sur le rendement du dividende. Il doit aussi comparer les bilans, les pay-out ratios et le parcours suivi. Il est en outre judicieux d’investir dans des actions immobilières de différents secteurs afin de se constituer un portefeuille diversifié. Attention, s’il n’y a pas suffisamment de vendeurs, on risque de payer un prix trop élevé. Le secteur ne brille pas par sa liquidité, ne serait-ce que parce que ce sont surtout des investisseurs à long terme qui détiennent ces titres.
Depuis 2011, les groupes immobiliers peuvent distribuer un dividende optionnel. Les actionnaires ont alors le choix de recevoir leur dividende en espèces ou en actions. Il y a quatre ans, environ la moitié du secteur proposait ce choix (voir tableau). Il y a longtemps qu’Aedifica et Ascencio se sont tournés vers le dividende optionnel. Retail Estates les avait rejoints rapidement, mais s’en tient à un dividende en espèces depuis quelques années. On relève que les cinq groupes qui ont un rendement net du dividende de 4% ou plus, proposent tous un dividende optionnel.
Un dividende optionnel offre l’avantage de faire sortir moins d’argent de l’entreprise et que les fonds propres s’en trouvent renforcés. Plus il y a d’actionnaires qui choisissent les actions, plus l’effet est positif pour la société immobilière.
Un investisseur qui préfère «consommer» ses dividendes et qui choisit donc systématiquement de les toucher en espèces doit être conscient qu’il se voit diluer chaque année par rapport aux autres actionnaires qui choisissent de prendre leur dividende en actions. En outre, ces actionnaires peuvent généralement acheter ces actions avec une sérieuse décote par rapport au cours de Bourse.
Les investisseurs qui veulent de temps à autre retirer de l’argent de leurs actions, mais qui n’ont pas besoin de toucher un dividende à un moment précis, peuvent malgré tout opter pour le dividende en actions. Il suffit ensuite de vendre une partie de ces actions quand vous avez besoin de cash, en mettant un cours-limite précis. Plus vous avez d’actions, plus cette stratégie a du sens. Si vous n’avez que peu d’actions, les frais de transaction risquent de peser trop lourd.
De toute façon, celui qui détient beaucoup d’actions préférera le dividende en actions, tout en vendant le même nombre d’actions en Bourse en même temps. Calculez cependant bien au préalable si le bénéfice sur la transaction (grâce à la ristourne sur les nouvelles actions reçues) excède les frais du courtage et de la taxe de Bourse.
