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L'immo en 2015: 5 choses à savoir absolument

Le segment immobilier qui devrait le plus souffrir en 2015? Les villas, selon les experts. Par contre, le prix des appartements en Belgique devrait légèrement monter et celui des maisons rester stable.
©Nima Ferdowsi

Selon un panel de 15 experts (économistes, notaires, agents immobiliers, etc.) , les prix de l’immobilier devraient se stabiliser cette année en Belgique, avec une hausse prévue:

  • de 0,7% pour les appartements.
  • un statu quo (-0,1%) pour les maisons.
  • Vu leur rareté, les terrains devraient encore être très recherchés (+ 2,3%).
  • Les villas, elles, continueront à souffrir (-1,7%).

→ Où faut-il investir?

La Région de Bruxelles devrait se distinguer, avec une hausse prévue de 1,2% pour les maisons et de 1,4% pour les appartements. Les prix en Wallonie et en Flandre seraient quant à eux stables.

Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en Belgique? Est-il surévalué ou constitue-t-il encore un bon placement? Pour en discuter, L'Echo vous propose un chat spécial en compagnie de Bart Van Craeynest, chief eco de Petercam. Rejoignez-nous dès 12h45 pour lui poser toutes vos questions.

Mais certaines villes, la plupart identifiées en Flandre, devraient sortir du lot. Ainsi Leuven arrive en tête des conseils de placement, suivie par Bruxelles, Anvers et Malines, soit le triangle d’or où se concentre le gros de la richesse et des revenus en Belgique.

La seule ville wallonne qui figure dans le "top 10" des endroits où les experts conseillent d’acheter un bien immobilier est Liège, en sixième position.

→ Parle-t-on encore de bulle sur le marché belge?

La ténacité du marché immobilier belge depuis la crise de 2007-2008 a fait craindre le pire, certaines estimations d’économistes faisant état d’une surévaluation des prix allant jusque plus de 50%.

Mais les prix n’ont que très peu fléchi (en 2012 et en 2013) et les signaux d’alarme sont de moins en moins audibles, principalement parce que les taux ont baissé de façon spectaculaire.

Les experts du panel en tiennent partiellement compte: pour les cinq prochaines années, ils s’attendent à une hausse annuelle moyenne de 1,1% pour les appartements (contre une baisse de 0,1% il y a un an), mais révisent la progression des maisons en la divisant par deux (+ 0,8% au lieu de 1,5% l’an passé). Les terrains sont quant à eux toujours voués à grimper (+ 1,8% par an), au contraire des villas (-1,3%).

Les chances estimées d’une correction des prix d’au moins 5% ont d’ailleurs régressé à 19% contre 27% l’an dernier. Celles d’une correction de plus de 10% ont légèrement reculé (5% contre 6% en avril 2014).

Les experts semblent désormais s’accorder sur une stabilité des prix autour ou légèrement en dessous de l’inflation.

Après une inflation moyenne de 0,34% en 2014, marquée par certains mois négatifs, le Bureau du Plan s’attend à un taux de 1,1% pour 2015.

→La réforme du bonus-logement en Flandre va-t-elle faire chuter les prix?

Il semble par ailleurs que la révision du bonus-logement en Flandre (une division par deux de cet avantage fiscal, régionalisé depuis le 1er janvier 2015) n’ait qu’un impact très limité sur les prix. C’était une crainte des experts l’an passé.

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"Nous avions intégré dans nos calculs une baisse des prix de 6,5% en 2015 suite à la modification du bonus logement. Mais ce phénomène a été en grande partie compensé par la baisse des taux d’intérêt, qui sont passés de 3,3% à 2,5% en moyenne. À cela s’est ajouté une hausse de 1,5% des revenus, ce qui fait que nous tablons désormais sur une hausse des prix des habitations de 1,5% en 2015. Le timing de la réforme du bonus logement était parfait", commente Frank Vastmans, de la KUL.

Les notaires notent de leur côté une hausse du volume des transactions qui a commencé au troisième trimestre de 2014 et qui s’est prolongée au 1er trimestre de 2015 (+ 3%). "On voit très bien que l’activité a repris, en particulier en Flandre, mais cela se transmet aux deux autres Régions. Heureusement, l’incidence sur les prix n’a pas été trop importante parce que le marché est assez large pour absorber la demande", commente Bart van Opstal, de la Fédération des notaires.

→ Les banques prêtent-elles encore autant aux acheteurs?

Le panel des 15 experts s’attend pourtant en moyenne à ce que le volume de transactions baisse de 3% cette année par rapport à 2014, puisque le rush de l’automne en Flandre ne se reproduira plus.

Pour 2014 et 2015, les banques signalent environ 240.000 transactions immobilières. "Cela fait donc 120.000 transactions par an seulement, prévient Julien Manceaux (ING): il faut remonter à 2009, le point le plus bas de la crise financière, pour voir des volumes plus bas que cela".

Il faut dire que non seulement les prix ont fort augmenté ces 10 dernières années, mais les banques ont aussi sensiblement durci leurs conditions de crédit après la crise, rendant un achat immobilier beaucoup moins accessible pour une majorité de ménages.

Elles ne prêtent généralement plus que 80% du montant de l’achat. Couplé aux "frais de notaires" (15% à peu près) ou à la TVA (21%) pour un bien neuf, cela signifie qu’il faut disposer d’un tiers voire de 40% du prix d’achat pour voir son dossier de financement accepté. "Nous parlons donc de 50.000 à 75.000 euros et parfois davantage. Combien de jeunes ménages peuvent aujourd’hui se le permettre?", s’interroge Philippe Janssens, de Stadim.

→ L’état des biens a-t-il une incidence sur leur prix de vente?

L’état des biens change pas mal la donne sur l’évolution de leur prix, et ce pour toutes les catégories de logements.

Une maison prête à accueillir ses habitants devrait ainsi se vendre 1,2% plus cher à la fin de cette année, là où une maison à rénover se vendra 1,1% moins cher. Une prime à "l’habitabilité" qui grimpe même à 2,3% pour les appartements.

Selon les prévisions des experts, toutes les catégories de biens à rénover (complètement) perdront de la valeur cette année (de 0,1% pour une maison bruxelloise à 3,9% pour une villa en Flandre).

©Mediafin

♦ Les 15 membres du panel d'experts interrogés sont: Johan Albrecht (Itinera Institute), Iain Cook (ERA Belgium), Kurt De Bisschop (Quares), Philippe Janssens (Stadim), Stefaan Gielens (Aedifica), Sophie Lambrighs (Home Invest Belgium), Frank Maet (Belfius), Luc Machon (BIV), Julien Manceaux (ING), Pol Tansens (BNP Paribas Fortis Wealth Management), Bart Van Craynest (Petercam), Johan Van Gompel (KBC), Bart Van Opstal notaris (KFBN), Frank Vastmans (KU Leuven), Isabelle Vermeir (Century 21)

 

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