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Des opportunités immobilières à saisir à Molenbeek?

Depuis un an et demi, la commune de Molenbeek-Saint-Jean se voit ornée d’une renommée internationale… Certes pas des plus positives. Les attentats de Paris en novembre 2015, suivis de ceux de Bruxelles en mars 2016, ont placé cette commune sur le devant de la scène médiatique. Une position délicate qui n’avantage pas une augmentation des prix de l’immobilier de cette zone, parmi les plus faibles de la Région bruxelloise.
À l’ouest de Molenbeek-Saint-Jean, le quartier Machtens regroupe principalement de petits immeubles à appartements datant des années 60 et proposés à des prix accessibles. ©Kristof Vadino

Située à l’ouest de la Région bruxelloise, la commune de Molenbeek-Saint-Jean, qui s’étend sur 5,9 km2, est bordée au nord par Jette et Berchem-Sainte-Agathe, à l’est par le canal et le centre de la Ville de Bruxelles, au sud par Anderlecht et à l’ouest par Dilbeek (en Région flamande).

Selon les chiffres 2016 de la Fédération des Notaires, le prix de vente moyen d’une maison à Molenbeek est de 277.784 euros. Par comparaison, Jette, une de ses voisines, présente un prix moyen de 324.563 euros, tandis qu’à Berchem-Sainte-Agathe, le montant moyen est de 304.811 euros. À Woluwe-Saint-Pierre et Uccle par contre, les prix moyens atteignent plus du double: respectivement 569.265 et 604.650 euros.

Ces chiffres témoignent du clivage entre le nord et le sud de Bruxelles. Dans son dernier rapport (3 avril 2017) sur l’évolution du marché résidentiel en 2016 pour la Région bruxelloise, la Société Royale de Géomètres-Experts immobiliers (UGEB-ULEB) évoque ainsi le fossé entre le sud-est et le nord-ouest de la Région bruxelloise: une "disparité des valeurs toujours importante, avec des différences significatives entre les bonnes et les mauvaises situations". La suite du texte laisse entendre que Molenbeek se retrouve dans la catégorie des "mauvaises situations".

Prenant le cas des appartements, l’UGEB souligne une grande différence de prix entre certains quartiers de Molenbeek et les deux Woluwe; des prix parfois inférieurs à 1.000 euros/m2 pour Molenbeek, comparé à 2.500 euros/m2 et plus dans les deux autres communes. Selon l’expertise de Christian Huylebrouck, notaire à Molenbeek, un appartement dans cette commune se vend entre 150.000 et 200.000 euros maximum: "En matière d’appartements, vous ne vendez rien ici au-dessus de 200.000 euros".

400.000€
Une maison à Molenbeek pour laquelle on demande plus de 400.000 euros trouve difficilement amateur. Pour ce prix, les gens se tournent vers d’autres communes qui ont meilleure réputation.

Quant au prix moyen d’une maison classique dans la commune, il oscille selon le notaire entre 270.000 et 300.000 euros. "La différence entre le prix moyen d’un appartement et celui d’une maison n’est au fond pas énorme. Pourtant, ce plafond de 300.000 euros constitue une véritable barrière financière pour les acquéreurs. Une maison à Molenbeek pour laquelle on demande un montant supérieur à 400.000 euros trouve très difficilement amateur. Pour ce prix, les gens se tournent vers d’autres communes qui ont une meilleure réputation", explique le notaire.

Tissu différent à l’est et à l’ouest

Le territoire de Molenbeek-Saint-Jean est en réalité très hétérogène. La commune comprend 12 quartiers, dont deux sont en fait de grands parcs (celui du Scheutbos et Marie-José). Mais, comme le souligne Christian Huylebrouck, "dans les médias, on ne montre que le centre de la commune, plus difficile. Les gens pensent que Molenbeek, ce n’est que ça. Une potentielle collaboratrice, venant d’Anvers, a refusé de venir travailler pour moi parce que mes bureaux sont situés à Molenbeek! Pour certaines personnes, cette commune serait une sorte de Far West. On ne montre jamais les beaux quartiers, qui sont pourtant nombreux et où les prix sont tout à fait accessibles." Ainsi, Molenbeek offre, pour ceux qui veulent bien le voir, plusieurs visages.

La voie ferrée qui divise la commune forme en effet une frontière entre les parties est et ouest de son territoire. Urbanisée au début du XIXe siècle, la section à droite du chemin de fer est nettement plus ancienne que la section ouest, fruit d’une urbanisation remontant plutôt aux années 60. Dans la partie orientale, entre le canal et la gare de l’Ouest, on retrouve d’anciens quartiers industriels, dits "populaires", avec très peu d’espaces verts et une densité de population importante. Aussi, le bâti y est-il ancien: maisons mitoyennes et petits immeubles de rapport, anciens et parfois vétustes, mêlés à des logements sociaux récents.

À l’ouest de la commune, dans les quartiers Buffon, Karreveld ou Machtens, les logements, plus récents, sont de meilleure qualité. Et entre l’est et l’ouest, souligne le notaire Huylebrouck, "il y a peu de mixité. Les deux zones sont très différentes."

"À moyen terme, on verra une évolution; les logements deviennent tellement chers ailleurs. Les gens vont venir ici et se rendre compte qu’on y est bien."
Christian Huylebrouck
Notaire à Molenbeek

Avantages pour les acquéreurs…

"Selon les données que j’ai recueillies, dans les vieux quartiers du centre, comme les Étangs noirs, où la population est plus dense, les prix des appartements ont descendu et celui des maisons aussi, mais plus légèrement, de l’ordre de 5%, annonce Christian Huylebrouck. Les appartements y ont moins la cote, et c’est logique au vu de certaines spécificités sociales et familiales. Par exemple, il y a beaucoup de familles nombreuses et c’est simplement plus difficile de caser 4 ou 5 enfants dans un appartement de 2 ou 3 chambres. Par contre, les transactions sont nombreuses. Mais la clientèle reste plutôt locale, on y voit peu de nouveaux arrivants."

Cette partie moins favorisée de la commune est particulièrement ciblée par les pouvoirs publics, qui s’attachent depuis plusieurs années à la dynamiser au travers de projets urbains, de rénovation de bâtiments et de conversion d’anciens sites industriels en logements. En outre, ces quartiers bénéficient de primes plus élevées à la rénovation de l’habitat par exemple.

Sur le Boulevard Mettewie, ces grandes tours abritaient il y a 40 ans les appartements les plus chers de Bruxelles. Aujourd’hui, leur valeur a notablement baissé. ©Kristof Vadino

Dans le quartier Machtens, dans la partie occidentale de la commune donc, il est impossible de rater les 3 grandes tours sises sur le très long Boulevard Mettewie, un des principaux axes de Molenbeek. "Les appartements de ces tours offrent une vue magnifique sur Bruxelles, mais ils sont devenus vieillots. Quand ils ont été construits, il y a environ 40 ans, c’étaient les appartements les plus chers de Bruxelles, se souvient le notaire molenbeekois. Aujourd’hui, on les revend pour la même valeur qu’on les a achetés. J’exagère à peine. Il faut compter 1.200 euros/m2. Un appartement de 2 chambres s’annonce à 130.000 euros et un studio à 75.000 euros. Leur plus gros problème, ce sont les charges trop importantes. Lorsqu’il s’agit de rénover ce type d’immeuble, il est difficile de réunir tous les copropriétaires afin de rassembler les fonds. Et le bâti se défraîchit peu à peu…"

À l’ouest de Molenbeek-Saint-Jean, le quartier Machtens regroupe principalement de petits immeubles à appartements datant des années 60 et proposés à des prix accessibles. ©Kristof Vadino

Selon lui, l’idéal pour les gens qui ont des moyens limités, c’est plutôt les petits immeubles de 2, 3 ou 4 étages, comme ceux qu’on trouve à profusion dans les rues du quartier Machtens. Des petites propriétés, sans syndic, avec peu de charges. "J’en vends à énormément de clients, aux moyens généralement peu élevés et qui bénéficient d’une aide du Fonds du logement."

Sur ce même Boulevard Mettewie, un nouvel immeuble est récemment sorti de terre, le M-Square, qui cadre dans la rénovation urbaine et est donc en partie subsidié par la Région bruxelloise. Ces nouveaux appartements constituent un fait relativement exceptionnel selon Christian Huylebrouck, qui reconnaît que le marché à Molenbeek n’est pas aux investisseurs. Les prix affichés pour les logements du M-Square varient entre 123.244 et 187.469 euros (prix total, frais de notaire exclus).

… pas pour les investisseurs

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Pour revenir à la question de l’absence des investisseurs à Molenbeek, le notaire souligne qu’ici, les gens achètent généralement pour profiter eux-mêmes du bien et que cette tendance risque encore de s’accentuer avec le nouvel abattement sur les droits d’enregistrement en vigueur depuis le 1er janvier 2017 en Région bruxelloise. En effet, une des conditions pour bénéficier de cette "ristourne" de près de 22.000 euros (l’acquéreur ne paie plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 euros de l’achat du bien, soit une économie de 21.875 euros) veut que le bien acquis reste la résidence principale de l’acheteur pendant au moins 5 ans.

"L’investisseur, lui, doit payer plein pot les 12,5% de droits d’enregistrement, contrairement à l’acquéreur, ajoute Christian Huylebrouck. Cette nouveauté n’est pas encore assez connue, mais une fois qu’elle le sera, les acquéreurs vont être attirés. Au niveau bruxellois, Molenbeek, c’est une vraie ressource quand on cherche des logements moins chers. À moyen terme, on verra une évolution; les logements deviennent tellement chers ailleurs. Les gens vont venir ici et se rendre compte qu’on y est bien."

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