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La plus-value est morte, visez les revenus locatifs

Pour réussir son investissement immobilier, mieux vaut bien calculer son rendement locatif potentiel. Fini en effet de se permettre un rendement locatif faible, voire négatif, car les plus-values ne seront probablement plus là pour vous sauver...
©Hollandse Hoogte

Daniel a 66 ans. Il vient de toucher le capital de son assurance groupe. Pour lui, pas de doute, il va l’investir dans l’immobilier. Avec son apport plutôt conséquent, il peut se permettre de contracter un petit emprunt pour compléter la somme dont il a besoin. Les taux des crédits hypothécaires sont encore tellement bas et son compte d’épargne ne rapporte tellement rien… Il n’hésite donc pas longtemps, d’autant que cela fait quelques années que les prix de l’immobilier se stabilisent en Belgique. Daniel a jeté son dévolu sur un appartement neuf, bien situé et répondant aux standards les plus élevés en matière de consommation énergétique. Il attend avec impatience les premiers locataires, qui vont lui permettre d’arrondir ses fins de mois, même s’il sait que son investissement va lui demander du temps et de l’énergie et que le vide locatif va devenir l’une de ses pires hantises.

Daniel n’existe pas vraiment, mais vous l’avez sûrement déjà croisé: il est le prototype du Belge de plus de 55 ans que l’on voit arriver en masse sur le marché de l’immobilier d’investissement. Ainsi, en 2016, 21% des clients de KBC qui ont emprunté dans un but d’investissement immobilier avaient plus de 55 ans, contre 16% en 2012. Ils empruntent pour des durées de 13 ans en moyenne. L’âge moyen pour investir a grimpé sur la même période de 39 ans et demi à 41 ans. Ce que ces investisseurs recherchent? Un placement relativement sûr, plan B face à la faiblesse du rendement de leurs placements mobiliers sans risque (obligations de qualité, épargne traditionnelle, etc.). Les experts évaluent le rendement de l’immobilier à un peu plus de 3%. Une étude menée en 2015 par la Confédération de la Construction a ainsi établi que le rendement net se situait entre 2,8 et 3,6%, en fonction des régions, pour des usages résidentiels. Si ce taux bat l’inflation, il reste tout de même assez éloigné des publicités pour des investissements censés vous rapporter 4%...

L’aspect tangible d’un immeuble, en totale opposition avec les actions ou les fonds d’investissement, a toutefois un côté rassurant pour l’investisseur, qui reste maître d’une bonne partie de son rendement, en entretenant par exemple correctement les lieux.

Placement tangible

Eric Verlinden, le patron du réseau d’agences immobilières Trevi, constate clairement l’attrait des Belges, de tous âges, pour l’investissement immobilier dans le contexte de taux faibles. "Aujourd’hui, un tiers des montants dépensés le sont pour de l’investissement: la moitié part vers de l’immobilier neuf et un quart vers de l’immobilier existant. La croissance a été continue au cours des cinq dernières années", explique-t-il.

Cet investissement "pur et dur", traditionnel, est typiquement dénué d’émotionnel, de subjectif. C’est sans doute pour cette raison que l’investissement en viager connaît une belle croissance chez Trevi. "Les gens qui achètent en viager le font neuf fois sur dix pour investir. En effet, neuf viagers sur dix sont occupés, c’est-à-dire que l’acheteur ne peut pas occuper les lieux à court terme. C’est un investissement alternatif qui est réparti dans toutes les tranches d’âges. Pour les jeunes, le fait qu’il exige un apport de départ limité est un atout. Pour les plus âgés, c’est une composante supplémentaire de leur portefeuille d’investissement", poursuit-il.

Rendement…

Cependant, le temps des grosses plus-values immobilières est très vraisemblablement derrière nous. La composante "rendement" est plus que jamais essentielle pour réussir son placement dans la brique. Comme l’explique en effet Julien Manceaux, économiste spécialisé en immobilier chez ING, "comme nous sommes dans une période où les perspectives de plus-values sont beaucoup plus faibles que par le passé, il faut faire beaucoup plus attention à son rendement locatif. Pour l’instant, il est encore généralement intéressant vu les coûts de financement faibles, mais l’époque où les perspectives de plus-values justifiaient de se contenter d’un rendement locatif très faible ou négatif est terminée", prévient-il.

6%
"À l’heure de faire les premiers bilans, notre gîte nous procure un rendement net de presque 6%. Absolument royal!"

La perspective très limitée de réaliser une plus-value n’est pas le seul élément à prendre en considération. Pour Julien Manceaux, le risque principal est de surpondérer son patrimoine dans un seul type d’actif et de manquer de diversification, "d’autant plus que les gens achètent rarement loin de chez eux, donc il y a aussi un risque géographique concentré". Par ailleurs, il y a la question de l’horizon de placement. Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il ne faut pas avoir besoin de son argent trop vite, étant donné les droits d’enregistrement et les frais de notaire qui ont été payés lors de l’acquisition (environ 15%). "Il faut également des liquidités pour entretenir le bien et supporter les autres risques (vide locatif, détériorations intentionnelles, impayés, etc.)", conclut-il. Investir dans l’immobilier n’est donc pas donné à tout le monde; il faut avoir les reins solides et un certain sens de l’entreprenariat.

…et/ou plaisir?

Mais investir dans l’immobilier peut aussi être un choix de cœur, moins rationnel, lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence secondaire d’agrément. Il semble que les investisseurs soient aussi de retour sur ce segment-là du marché. En 2016, les communes du littoral belge ont enregistré près de 20% de transactions immobilières en plus qu’en 2015. Une évolution nettement supérieure à la moyenne du marché sur l’ensemble du territoire (+ 8,2%), selon la Fédération des Notaires de Belgique. Ce sont surtout les appartements qui ont rencontré un franc succès. Leur prix a d’ailleurs augmenté de près de 3% l’année dernière.

"Les Flamands commencent à revenir. Avoir une maison en Ardennes, c’est comme avoir un appartement à la mer quand on est Ardennais."

Claude Balthazard, qui possède l’agence Ardenne Immo à La Roche-en-Ardenne, constate aussi un regain de demande pour les résidences secondaires. "Les Flamands commencent à revenir. Avoir une maison en Ardennes, c’est comme avoir un appartement à la mer quand on est Ardennais", explique-t-il. "Ce n’est toutefois pas le nirvana. Les transactions reprennent, mais les prix sont sous pression. Les vendeurs ont parfois du mal à l’accepter", constate-t-il. Et de fait, les prix des maisons ont baissé de 2,5% l’année dernière à La Roche et même de 5,5% en cinq ans. Ce qui ouvre le champ des possibles à de nombreux "investisseurs-passionnés", très intéressés par les chambres d’hôtes. "De très nombreux clients ont cela en tête lorsqu’ils viennent nous voir. Après, ils se rendent compte que ce n’est pas si facile, mais c’est tout de même leur idée de départ", poursuit l’agent immobilier. Et quand cela fonctionne, cela fonctionne… plutôt bien! Laurence a acheté un gîte dans un petit village des Ardennes il y a trois ans. "À l’heure de faire les premiers bilans, on arrive à un rendement net ou presque (nous avons sans doute oublié de déduire certains frais) de 6%. Absolument royal!", estime-t-elle. Le tout étant de ne pas se fâcher avec les habitants, qui voient tout de même d’un mauvais œil l’invasion de gîtes dans leur village et le turnover de touristes qui va avec...

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