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4 conseils pour comparer les crédits logement

Qu’il s’agisse d’une télévision, d’un fournisseur d’énergie ou d’un crédit logement, cela vaut le coup de comparer les prix. Mais cette comparaison n’a de sens que si vous la faites correctement. Où sont les pièges? Et comment vous y prendre?
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©ANP XTRA

1. Contrôlez les tarifs en cas de vente liée

En comparant les taux des différentes banques, vous pouvez rogner sur les taux d’intérêt affichés. La question est: comment comparer au mieux les taux? Car dans pas mal de banques, vous obtenez une réduction à condition de conclure une assurance solde restant dû ou une assurance incendie dans le même établissement. Ou si vous y faites domicilier votre salaire.

Exemples
  • Chez KBC, vous bénéficiez d’une réduction "confort" de 0,40% si vous concluez aussi une assurance solde restant dû et une assurance incendie et si vous domiciliez votre rémunération sur un compte KBC.
  • Chez Belfius, la réduction s’élève à 0,50% aux mêmes conditions.
  • Chez Crelan, vous avez droit à une réduction de 0,40% en faisant domicilier vos revenus chez eux et si vous concluez une assurance solde restant dû chez Crelan Insurance. Si vous souscrivez en plus une assurance habitation, le taux d’intérêt accordé est réduit de 0,60%. Pour un emprunt de 200.000 euros, vous obtenez donc un taux fixe de 2,58% au lieu de 3,18%. Soit une mensualité de 1.065 euros au lieu de 1.123 euros, ce qui fait une économie de près de 60 euros par mois.

→ Conseil: En cas de vente liée – un crédit logement avec un ou plusieurs produits d’assurance – il faudra aussi comparer si le prix des assurances n’est pas plus élevé là où vous avez un taux d’intérêt plus faible pour votre crédit. Une réduction sur le taux de votre crédit vous rapporte facilement quelques centaines d’euros par an, certes, mais vous risquez de voir cette économie partir en fumée en payant des primes d’assurance plus élevées.

2. Méfiez-vous du "taux annuel effectif global"

Le ministre de l’Économie, Kris Peeters (CD&V), a annoncé l’an dernier qu’il serait désormais plus facile de comparer les taux des différentes banques. Depuis le 1er avril 2017, les fournisseurs de crédit doivent en effet indiquer le taux annuel effectif global (TAEG) d’un crédit. Le TAEG englobe non seulement les intérêts, mais aussi les primes d’assurances et tous les frais administratifs liés à l’emprunt. Il doit être basé sur le taux concret offert par la banque.

→ Le TAEG n’est peut-être pas taillé à votre mesure

Selon Yves Evenepoel, spécialiste en crédit auprès de l’organisation de consommateurs Test-Achats, l’obligation de mentionner le TAEG est un coup d’épée dans l’eau. "Le TAEG qu’une banque vous présente lors de votre premier entretien n’est pas du ‘sur mesure’. Notre enquête montre que lors d’un premier contact, pas mal de banques mentionnent dans le TAEG des tarifs standard pour une assurance solde restant dû, sans tenir compte de l’âge du demandeur de crédit".

Exemple

Les enquêteurs de Test-Achats se sont mis en chasse d’un emprunt en vue de financer une seconde résidence. En pratique, ces emprunteurs ont souvent la cinquantaine. Quel a été leur constat? Un des enquêteurs, âgé de 50 ans, s’est vu proposer une assurance solde restant dû au tarif d’un client de 28 ans. Sa prime était donc nettement inférieure à ce qu’il aurait dû réellement payer. "Souvent, le TAEG est trompeur. Mieux vaut donc ne pas les comparer."

Les banques se retranchent parfois derrière le fait que lors d’un premier contact, elles ne disposent pas de toutes les données du client pour calculer la prime exacte. "Pourtant, les banques doivent faire les efforts nécessaires pour calculer d’emblée le taux correct", objecte Yves Evenepoel.

→ Le TAEG ne vaut qu’à un moment donné

Ne comparer que les taux annuels effectifs globaux comporte un risque. Le TAEG n’est autre en effet qu’une information ponctuelle. Il représente le tarif en vigueur au moment où vous concluez votre crédit logement. Mais ce tarif peut augmenter en cours de remboursement de l’emprunt.

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Ainsi, si vous voulez conclure un emprunt pour une durée de 20 ans à un taux variable pouvant être revu tous les cinq ans, le TAEG sera néanmoins calculé sur la base du taux d’intérêt actuel appliqué à toute la durée de l’emprunt. Rien ne vous garantit cependant que les frais variables ne pourront pas augmenter en cours d’emprunt.

De même, les primes d’assurances peuvent être modifiées pendant la durée du crédit. "Si vous ne payez pas la prime d’assurance solde restant dû en une seule fois au début de votre emprunt, mais bien par le biais de primes régulières, la prime peut augmenter chaque année, puisque vous avancez en âge. Dans ce cas, il faut demander à la banque un aperçu des primes futures. Ce n’est qu’ainsi que vous pouvez savoir à combien votre charge mensuelle totale peut réellement s’élever", prévient Yves Evenepoel.

3. Comparez les fiches ESIS

Soyons clairs: en comparant seulement les taux annuels effectifs globaux des différentes banques, vous n’êtes pas très avancé. "Un consommateur ferait mieux de comparer la fiche ESIS des diverses institutions, pour autant du moins que les banques l’aient correctement remplie", selon le spécialiste de Test-Achats.

La fiche ESIS est un document standard dans lequel est repris non seulement le taux annuel effectif global, mais aussi nombre d’autres informations. Si vous concluez un crédit avec un taux d’intérêt variable, la fiche ESIS indique ainsi que le montant des remboursements peut augmenter et le montant maximum que vous pourriez être amené à payer le cas échéant.

4. Battez le pavé

Selon Test-Achats, la meilleure façon de comparer les différentes offres du marché est la méthode traditionnelle: faire le tour des offres pour dégoter le taux le plus bas possible. "Vous pouvez faire de chez vous une simulation de crédit sur un casseur de prix en ligne comme KeyHome, la plateforme de Keytrade Bank pour conclure un crédit en ligne. Vous y obtiendrez un tarif serré, d’emblée le meilleur que KeyHome puisse vous proposer. Il faut cependant demander à Keytrade si les primes affichées pour les assurances sont correctes, parce qu’elles ne sont généralement pas calculées sur mesure", souligne Yves Evenepoel.

"Vous prenez ensuite votre bâton de pèlerin et allez frapper à la porte d’autres banques en leur demandant si elles peuvent aller plus bas que KeyHome, poursuit-il. Comparez tant le taux de l’emprunt que les primes des assurances. Veillez bien à ce que les données de base soient les mêmes dans chaque offre: le montant de l’emprunt, la durée, le type de taux d’intérêt, les garanties et l’assurance habitation, le pourcentage du montant emprunté qui est couvert dans l’assurance solde restant dû, etc."

Les courtiers en crédits logement, comme Immotheker, peuvent aussi vous aider à inciter une banque à abaisser son tarif. Pour voir quelles banques offrent les taux les plus bas, consultez un comparateur de crédits, comme guide-epargne.be.

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Comment les prix ont-ils évolué dans votre commune? Consultez notre carte.

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