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Les perspectives de l'immobilier en 2018

Les habitations ne sont plus bon marché. Le panel des experts de L’Écho/Mon Argent n’entrevoit cependant pas de retournement de tendance. Avec des taux d’intérêt qui restent faibles, une plus grande confiance dans l’économie et une augmentation du pouvoir d’achat des ménages, la distribution des cartes reste bonne.
©BELGA

Le panel des 18 experts immobiliers de L’Écho/Mon Argent, qui se réunissent deux fois par an pour donner leurs prévisions sur la valeur de l’immobilier, part pour 2018 de l’hypothèse que les prix vont encore légèrement augmenter sur le marché belge du logement. Tant pour les maisons et les villas (+1,5%), que pour les appartements (+1,6%) et les terrains à bâtir (+1,9%). Les hausses avancées sont toutefois légèrement inférieures à la croissance des prix enregistrés en 2017. Il faut dire que d’après les chiffres des notaires, les maisons comme les appartements ont vu leur valeur augmenter de 2,5% l’an dernier. À souligner que les hausses de prix attendues pour l’ensemble de l’immobilier du logement sont semblables dans chacune des trois Régions.

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1. Les taux, moteur du marché

La période où les taux d’intérêt ne cessaient de baisser est révolue. Cette rupture de tendance ne doit pas être sous-estimée: une baisse des taux d’un pour-cent entraîne, selon les modèles économiques, une augmentation de la capacité d’emprunt et des prix des maisons de quelque 10%.

Le panel des experts de l’Echo/Mon Argent est composé de:

Johan Albrecht (Itinera Institute) l Hans Bevers (Degroof Petercam) l Xavier Carbonez (Investimmo) l Iain Cook (ERA) l Sven Damen (KU Leuven) l Pieter Decelle (CIB Vlaanderen) l Filip Dewaele (Groupe Dewaele) l Stefaan Gielens (Aedifica) l Roel Helgers (Matexi) l Sophie Lambrighs (Home Invest Belgium) l Frank Maet (Belfius) l Sven Potvin (Quares) l John Romain (Immotheker) l Pol Tansens (BNP Paribas Wealth Management) l Steven Trypsteen (ING) l Bart Van Craeynest (Econopolis) l Johan Van Gompel (KBC) l Bart Van Opstal (notaire).

Néanmoins, les experts pointent toujours la faiblesse des taux d’intérêt comme étant LE moteur du marché immobilier en 2018. Si les taux restent faibles, on peut emprunter des montants relativement importants. "La faiblesse des taux d’intérêt est le principal facteur de soutien, mais il constitue en même temps le plus grand facteur de risque", prévient Bart Van Craeynest (Econopolis).

La plupart des experts prévoient une légère hausse des taux hypothécaires fixes à 20 ans, qui se maintiendraient néanmoins dans une fourchette de 2 à 3%. Un expert sur trois part même de l’hypothèse qu’on pourra encore emprunter en dessous de 2% cette année.

Pour 2019 également, le panel ne s’attend pas à une hausse dramatique des taux d’intérêt. S’il ne sera probablement plus possible d’emprunter à moins de 2%, les taux devraient se maintenir entre 2 et 3% selon la plupart de nos experts. "Il est important que les taux d’intérêt remontent lentement", souligne le notaire Bart Van Opstal.

À un peu plus long terme aussi, les pronostics sont relativement optimistes. À horizon de cinq ans, la plupart des experts voient le taux hypothécaire osciller entre 3 et 4%. Un seul expert se démarque, en prévoyant des taux plus élevés.

2. Le rôle croissant de l’économie

Selon les dernières prévisions, la croissance économique sera du même acabit en 2018 que l’an dernier (+1,7%). Cela fait longtemps que le marché immobilier n’a pas commencé l’année sous des auspices aussi favorables.

Même si les experts s’accordent à dire que le niveau des taux reste le principal facteur de soutien du marché, "la plus grande confiance des consommateurs et l’augmentation du revenu disponible ont gagné en importance", souligne Hans Bevers (Degroof Petercam). Les cinq dernières années, l’économie a connu une croissance de 1,2% par an. Pour les cinq prochaines années, la Banque nationale part d’une hypothèse de croissance annuelle de 1,5%.

Tant le marché de la construction que celui des logements existants est bien orienté. Les entreprises du bâtiment voient d’ailleurs leur carnet de commandes s’étoffer. La construction table sur une augmentation de volume d’un bon 2% en 2017 et même de 3% en 2018.

3. La rénovation sous pression

Dans l’ensemble du pays, mais surtout en Flandre, on construit des complexes d’appartements toujours plus grands, même dans les plus petites villes. Au niveau local, cela peut rendre la location et la vente d’appartements anciens plus difficile. "La pression augmente sur les habitations qui nécessitent une rénovation lourde. Dans le segment des appartements, il y a pour l’instant une offre importante de nouvelles constructions de qualité, prêtes à être occupées. Ce qui rend moins intéressants les appartements qui ont besoin d’une solide rénovation", estime Pieter Decelle (CIB).

"La pression augmente sur les habitations qui nécessitent une rénovation lourde."

Du côté des maisons, par contre, l’offre de nouvelles constructions est beaucoup plus limitée. Les maisons à rénover sont davantage recherchées par des jeunes, qui veulent progresser dans leur parcours habitat.

Concrètement, les prix des logements clé sur porte continueront à monter selon les experts, aussi bien pour les maisons (+ 1,9%) que pour les appartements (+1,9%).

Pour les maisons nécessitant de lourdes rénovations (-0,1%) et les appartements avec le même handicap (-0,4%), le marché est moins évident, par contre. Il faut dire que les candidats acheteurs ont de moins en moins l’envie, le temps et l’argent de se lancer dans une lourde rénovation. De plus, à cause de normes toujours plus strictes, la facture d’une rénovation s’alourdit et est de plus en plus difficile à estimer. "En particulier, les investisseurs qui cherchent un rendement ‘sûr’ se tournent bien plus souvent vers des logements clé sur porte. Ils veulent éviter d’éventuels coûts de rénovation et surtout de perdre du temps", indique Filip Dewaele (Groupe Dewaele). Et le nombre d’investisseurs s’étoffe de plus en plus: plus d’une transaction sur cinq est le fait de personnes qui n’achètent pas en vue d’occuper elles-mêmes le bien.

©MEDIAFIN

4. En phase avec l’inflation

Cette année, l’inflation devrait baisser à 1,7%, contre 2,1% en 2017. Soit un taux dans l’ordre des hausses de prix attendues en 2018 sur le marché immobilier. Ces dix dernières années, pour un même type d’habitation, le prix a monté en ligne avec l’inflation. "Il n’y a pas de raison de supposer que cela va changer à court terme, sauf en cas de soudaine remontée des taux, qui ferait pression à la baisse sur les prix des logements", estime Sven Damen (KU Leuven).

"C’est précisément le lien avec l’inflation qui est considéré comme un des grands atouts de l’immobilier. S’y ajoute pour celui qui met son bien en location, le flux d’un revenu fixe. Sans oublier la perspective d’une plus-value, même si elle sera difficile à réaliser dans un futur proche", reconnaît Steven Trypsteen (ING).

5. Des volumes stagnants

Les experts s’attendent pour 2018 à un volume de transactions stable (-0,6%). Il faut dire que 2017 avait été encore meilleur que 2016, pourtant une année record.

L’évolution du volume est moins facile à prévoir pour cette année. Notamment en Flandre, où beaucoup de candidats pourraient postposer l’achat d’une première habitation jusqu’au moment où ils pourront bénéficier de la probable réforme des droits d’enregistrement. "De ce fait, le nombre de transactions devrait être plus faible avant l’été. Malgré l’effet de rattrapage qui pourrait avoir lieu par la suite, nous ne prévoyons pas que les volumes du marché atteindront cette année le niveau de 2017", juge Roel Helgers (Matexi).

6. Pas de krach en vue

Les experts estiment que l’immobilier belge n’est plus vraiment bon marché. Mais ils ne s’attendent pas pour autant à un krach immobilier. "Les sérieuses surévaluations qui ressortent d’études étrangères essentiellement doivent être relativisées", indique Johan Van Gompel (KBC). Le risque d’une baisse des prix de 5% en 2018 est, selon le panel, de 11%, et celui d’une baisse de 10% n’est que de 3%. "La capacité de remboursement de l’immobilier résidentiel en fonction du revenu s’est améliorée en Belgique depuis 2011", indique Frank Maet (Belfius).

Dans les cinq prochaines années, on devrait voir se prolonger la hausse des prix prévue pour 2018. L’augmentation annuelle moyenne des terrains à bâtir (+1,9% le m²) est cependant estimée un peu plus forte que celle des appartements (+1,6%) et des maisons (+1,5%).

De son côté, le Bureau fédéral du Plan s’attend à une inflation de 1,6% par an au cours des cinq prochaines années. Il semblerait donc que l’immobilier de logement continuera d’évoluer en ligne avec l’inflation. La chance que les prix de l’immobilier de logement suivent au moins l’inflation est estimée à 58% par le panel des experts.

"Les tendances sociodémographiques vont à l’encontre de la possession de grosses villas."

Seule exception: les villas. Dans ce segment, la hausse attendue des prix reste limitée à 0,7% par an. "Les tendances sociodémographiques vont à l’encontre de la possession de grosses villas. Les propriétaires deviennent trop âgés pour ces maisons ou ne veulent plus s’occuper de leur entretien. Les gens veulent aussi occuper leurs loisirs autrement. Les voyages et les hobbys deviennent plus importants", explique Pol Tanssens (BNP Paribas Wealth Management). La tendance à l’habitat plus petit et plus en phase avec ses moyens financiers se poursuit donc.

Autre facteur qui soutient le marché: l’épargne ne rapporte toujours pas grand-chose et la situation n’est pas près de changer. L’âge moyen de l’acheteur a cependant augmenté depuis la crise. "Les banques demandent un apport personnel plus important. Les personnes plus âgées l’ont et comme elles ont un revenu plus élevé, elles peuvent aussi emprunter plus facilement", souligne John Romain (Immotheker).

7. Importance de la démographie

Encore plus qu’auparavant, les experts soulignent l’importance de la démographie. La Belgique compte de plus en plus d’habitants. L’an dernier, la population a augmenté de 55.000 âmes. "A fortiori dans des grandes villes comme Bruxelles ou Anvers, l’accroissement de la population est pour nous une force qui soutient le marché du logement", souligne Stefaan Gielens (Aedifica).

Le besoin de logements augmente par ailleurs du fait qu’il y a de plus en plus de plus petits ménages. Cela crée des déséquilibres sur le marché. Un manque de maisons et de petits appartements dans les villes va de pair avec des villas inoccupées dans les campagnes.

8. Impôt sur les loyers

Pour les experts, le cadre fiscal est aujourd’hui le troisième facteur de soutien le plus important pour le marché du logement. "Les incitants fiscaux restent intéressants: bonus-logement intégré ou chèque habitat, rénovation et primes ‘énergie’. En Flandre, une rénovation qui vise à économiser l’énergie fait même baisser les droits d’enregistrement de 7 à 6%", explique Sven Potvin (Quares).

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Trois experts sur quatre craignent cependant une fiscalité plus lourde sur l’immobilier. La perspective d’une taxation des loyers réels inquiète plus d’un expert. "C’est aujourd’hui l’un des plus importants facteurs de risque sur le marché immobilier belge", observe Johan Albrecht (Itinera Institute). "Un rendement net qui s’écarte de plus en plus du rendement brut hypothèque le marché locatif", prévient Sophie Lambrighs (Home Invest Belgium).

9. Anvers surclasse Bruxelles

Cette année, la ville préférée des experts pour investir est Anvers, suivie par Bruxelles et par Gand. L’an dernier, Bruxelles occupait encore la première place. Mais les scandales sont passés par là, tout comme les problèmes de tunnels et le piétonnier. Viennent ensuite, Malines, Louvain et ex aequo Alost et Courtrai, Turnhout et Ostende. La seule ville wallonne dans le top 10 est Liège. À noter aussi le recul de Bruges. Contrairement à des villes comme Louvain et Alost, elle doit faire face à un tassement de sa population.

Quasi tous les experts sont convaincus que les prix des logements y monteront plus vite qu’ailleurs. Ils estiment la différence d’évolution des prix à 1 point de pourcentage par an.

10. Le logement classique garde la main

Les experts sont particulièrement optimistes pour l’habitation classique. La maison et l’appartement dament largement le pion à d’autres types de logements. À un terme de cinq ans, ils estiment qu’une maison classique est un meilleur investissement qu’un appartement, compte tenu de son plus grand potentiel en matière de plus-value. Le rendement locatif d’un appartement (3,3%) est cependant plus élevé à leurs yeux que celui d’une maison (2,8%).

Les maisons de repos viennent en troisième position en termes de placement, suivies par les résidences secondaires à la Côte et à l’étranger et par le logement avec assistance. Pour ce qui est du rendement locatif, les logements avec assistance et les kots d’étudiant sont uniquement devancés par l’appartement et la maison classiques.

11. Le marché locatif en progrès

Plus de la moitié du panel s’attend à ce que les loyers montent plus vite que l’inflation dans les cinq prochaines années. "Il y a cependant une dynamique différente selon les Régions. En Flandre, c’est le marché locatif privé qui a le vent en poupe. À Bruxelles, la réglementation et l’augmentation de la fiscalité, en particulier le précompte immobilier, pèsent sur le marché locatif", estime Xavier Carbonez (Investimmo).

Le marché locatif représente pour le moment un quart du marché total du logement en Belgique. "La qualité des locataires reste malgré tout un des principaux risques", selon Iain Cook (ERA). Plusieurs experts voient cependant le marché locatif gagner du terrain ces prochaines années. Ce n’est pas parce qu’on en a les moyens qu’on achète son logement.

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