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Impôts: vous devez toujours déclarer une maison à l'étranger

De nombreux Belges ont profité de la chute des prix de l’immobilier dans des destinations de vacances pour y acheter une seconde résidence. Cette maison doit aussi être déclarée, même si vous ne la louez jamais.

Le propriétaire d’un appartement ou d’une petite maison au soleil sait immédiatement quels sont les codes du cadre III qu’il doit compléter. Les nouveaux propriétaires doivent auparavant vérifier si leur maison de vacances est située ou non dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition. La plupart des destinations les plus populaires des Belges sont des pays qui ont conclu une telle convention fiscale: la France, l’Espagne, le Portugal, les Pays-Bas, la Suisse, l’Italie, l’Autriche, la Turquie, etc. Andorre et Monaco ne figurent par contre pas sur la liste.

Le code où il faut mentionner cet immeuble à l’étranger dépend de l’existence ou non d’une convention. Que vous occupiez exclusivement votre appartement à la Costa Del Sol vous-même ou que vous le mettiez parfois en location n’a aucune importance.

Quel montant faut-il déclarer?

Peu de pays ont un système du revenu cadastral similaire au nôtre. Il faut dès lors déclarer le loyer brut ou la valeur locative brute.

  • Le loyer brut, c’est la somme des loyers réels que vous avez touchés. Vous ne pouvez pas en déduire des frais que vous auriez exposés. Le fisc déduira un forfait de 40%. Vous pouvez cependant bien déduire les impôts que vous avez déjà payés à l’étranger sur le bien en question.
  • Pour les semaines où votre immeuble n’est pas loué — ou s’il n’est jamais loué -, vous devez en déclarer une valeur locative brute. Il s’agit d’une évaluation du loyer annuel moyen que vous pourriez en obtenir s’il était effectivement loué. Cela ouvre la voie à des discussions avec le fisc, puisqu’il n’y a pas de règles claires sur la façon de fixer ce montant. En principe, vous pouvez fixer le montant vous-même, éventuellement en concertation avec votre contrôleur local.

On utilise souvent comme référence 5,3% de la valeur vénale. Mais en pratique, le fisc multiplie souvent la valeur vénale du bien par le taux de référence de l’obligation linéaire (OLO) à 10 ans, majoré de 1%. Sur la base des taux d’intérêt actuels, cela donne moins que 5,3%.

Les codes à remplir sont en rubrique B du cadre III:

  • au point 1: les codes 1123 à 1125/2123 à 2125 pour les revenus d’immeubles situés dans les pays avec lesquels la Belgique n’a pas conclu de convention fiscale, et
  • au point 2: les codes 1130 à 1132/2130 à 2132 pour les pays avec lesquels il existe une telle convention.

Le 11 septembre 2014, la Cour de justice européenne a jugé que lorsqu’un bien n’est pas mis en location (en l’espèce, c’était en France), il appartient au juge belge d’estimer si la valeur locative qui lui a été attribuée ne conduit pas à un impôt supérieur à ce qu’il aurait été si on avait appliqué le revenu cadastral belge (qui est inférieur à la valeur locative actuelle). Les propriétaires d’un bien en France, qui n’est pas donné en location, pourraient ainsi reprendre dans leur déclaration la valeur locative que la France attribue aux biens immobiliers. Si le fisc n’est pas d’accord, l’évaluation doit être soumise au juge belge. Celui-ci contrôlera si ce revenu étranger forfaitaire est comparable à l’évaluation forfaitaire en Belgique sur la base du revenu cadastral.

Le fisc belge en déduit les frais forfaitaires, mais vous pouvez déduire les impôts étrangers.

Combien paie-t-on d’impôt sur une seconde résidence à l’étranger?

Les immeubles en Belgique sont taxés selon leur revenu cadastral, alors que les immeubles situés à l'étranger sont taxés sur les loyers réellement perçus. Discriminatoire, pour la Commission européenne. Lire la suite

Cela dépend du fait que la Belgique a conclu ou non une convention fiscale avec le pays où se situe votre seconde résidence.

  • En l’absence de convention préventive de la double imposition, l’impôt des personnes physiques que vous devrez payer sur ces revenus est divisé par deux (réduction d’impôt de 50%).
  • S’il existe une convention préventive de la double imposition, les revenus déclarés sont généralement exonérés automatiquement d’impôt en Belgique. Mais c’est sans compter la "réserve de progressivité", un mécanisme qui tient compte du revenu étranger pour calculer le taux d’imposition qui sera appliqué à vos autres revenus.

Et si vous "oubliez" de déclarer votre seconde résidence?

Espérer que le fisc ne saura jamais que vous avez une seconde résidence est un vœu pieux. Les États membres de l’UE pratiquent l’échange automatique d’informations sur différentes sources de revenus, parmi lesquelles figurent les biens immobiliers. Dans les pays non européens, le fisc doit encore faire une demande auprès des autorités locales.

La sanction est identique, quel que soit le type de revenu que vous avez tenté de cacher au fisc. Vous vous exposez à un accroissement d’impôt qui s’ajoutera à l’impôt normalement dû sur le revenu dissimulé (sauf si le revenu dissimulé est inférieur à 2.500 euros). Cet accroissement d’impôt est systématiquement appliqué lors de n’importe quel contrôle qui fait apparaître un revenu "oublié" dans la déclaration: 10% la première année, 20% la deuxième, 30% la troisième, 50% la quatrième, 100% la cinquième et 200% la sixième et les suivantes, appliqués à l’impôt dû sur le revenu non déclaré.

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