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Comment déclarer votre seconde résidence à l'étranger?

Il faut d’office déclarer un immeuble qu’on possède à l’étranger. La bonne nouvelle, c’est que le fisc a clarifié cette matière.
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Vous êtes propriétaire d’une seconde résidence ou d’un autre bien immobilier dans des contrées plus (ou moins) ensoleillées? Dans ce cas, vous devez d’office le déclarer au cadre III. Imaginer que le fisc n’en saura rien si vous "l’oubliez" relève de plus en plus de l’utopie. Nombre de pays s’échangent désormais automatiquement leurs données relatives aux biens immobiliers situés sur leur territoire. Le fisc a même prévenu qu’il ferait cette année des contrôles actifs sur les avoirs à l’étranger.

1. Habitation donnée en location

Si vous donnez votre habitation à l’étranger en location, vous devez déclarer le loyer réellement perçu. Contrairement aux immeubles qu’on possède en Belgique, l’usage qu’en fait le locataire n’a pas d’importance. De ces revenus, vous pouvez déduire les impôts étrangers qui portent spécifiquement sur cet immeuble. Le montant qui subsiste doit ensuite être mentionné au code 1130/2130. Le fisc en déduira automatiquement 40% à titre de frais forfaitaires, tandis que le solde sera ajouté à vos autres revenus et imposé au taux d’imposition marginal (le plus élevé).

Si l’habitation n’a été louée qu’une partie de l’année, vous prenez les loyers réellement perçus auxquels vous ajoutez la valeur locative brute (voir ci-dessous) proportionnelle aux périodes de non-location.

2. Habitation non louée

Si votre bien n’a pas été loué au cours de l’année 2016, vous devez déclarer sa valeur locative brute annuelle moyenne, c’est-à-dire les loyers que l’immeuble aurait pu procurer si vous l’aviez loué toute l’année et ce, compte tenu des usages du pays et de la situation de l’immeuble. Vous pouvez déduire de cette valeur locative les impôts étrangers portant spécifiquement sur cet immeuble. De ce montant, le fisc déduira ensuite automatiquement 40% à titre de frais forfaitaires.

C’est quoi, la valeur locative brute?

"Il n’existe aucune règle fixe pour calculer la valeur locative brute, ce qui engendre de très nombreuses discussions dans la pratique. Pour y voir un peu plus clair, le fisc a publié une circulaire le 29 juin 2016, explique Lieven Stoffelen de PwC Tax Consultants. Celle-ci affirme que vous pouvez utiliser une valeur établie ou explicitement approuvée par une administration étrangère, une sorte d’équivalent de notre revenu cadastral. La circulaire donne seulement un exemple en France, mais il peut être transposé en Espagne ou aux Pays-Bas entre autres." Vous n’êtes cependant pas obligé d’utiliser cette valeur. "Si la valeur locative brute estimée de manière forfaitaire dans ces trois pays est supérieure à la valeur locative réelle, on peut opter pour cette dernière", poursuit Lieven Stoffelen. Qu’est-ce que cela signifie concrètement dans votre déclaration?

• France

La valeur locative brute peut être fixée en prenant la "base d’imposition" indiquée sur l’avis d’imposition français relatif à la taxe foncière. Vous multipliez ensuite cette "base d’imposition" par deux, s’agissant d’un montant net après déduction d’un forfait de 50%. Après, vous en déduisez la taxe foncière payée, mais pas la taxe d’habitation. Selon la loi française, cette dernière n’est en effet pas due par le propriétaire mais par l’occupant et elle n’est pas considérée comme un véritable impôt.

• Pays-Bas

Vous pouvez fixer la valeur locative brute au moyen de la valeur "WOZ" calculée par la commune. Pour l’année de revenus 2016, on peut estimer la valeur locative brute à 4% de cette valeur "WOZ". À partir de 2017, la taxe dépendra du patrimoine du contribuable et variera entre 2,9 et 5,5%. Vous pouvez en déduire la taxe immobilière ("onroerendezaakbelasting") payée aux Pays-Bas.

• Espagne

Pour les biens immobiliers espagnols, vous pouvez partir de la "valor catastral". Vous en prenez 2% comme valeur locative brute estimée de manière forfaitaire. Si la "valor catastral" a été fixée en 1994 ou plus tard, prenez 1,1% au lieu de 2%. Vous pouvez en déduire la taxe foncière communale ("impuesto sobre bienes immeubles") et la taxe immobilière nationale ("impuesto sobre la renta de los no residentes").

• Autres pays

Vous devez estimer vous-même la valeur locative brute, en vous adressant par exemple à un agent immobilier local ou en comparant les loyers d’immeubles similaires dans le voisinage. On prend souvent comme référence 5,3% de la valeur de vente de l’habitation, mais ces dernières années, le fisc a aussi accepté qu’on prenne le taux d’intérêt des emprunts OLO de l’État belge + 1%. En 2016, le taux moyen des OLO a été de 0,49%, ce qui veut dire qu’en principe vous pouvez prendre un taux de référence de 1,49%. Les impôts relatifs à l’immeuble que vous avez payés à l’étranger sont évidemment déductibles.

3. Combien d’impôt belge reste-t-il à payer sur un immeuble non loué?

Déclarer un revenu en Belgique ne signifie pas nécessairement payer plus d’impôt en Belgique. Cela dépend en effet si une convention préventive de la double imposition a été conclue entre notre pays et celui où l’immeuble est situé. C’est cette convention qui définit quel est le pays qui peut taxer cet immeuble.

→ Il existe une convention préventive de la double imposition

La Belgique a conclu des conventions préventives de la double imposition avec les pays les plus populaires auprès des Belges, comme la France, l’Espagne, l’Italie, le Portugal, la Suisse, les Pays-Bas, la Turquie ou l’Autriche. Dans ce cas, vous déclarez la valeur locative brute ou les loyers réels, après déduction des impôts payés à l’étranger, au code 1130/2130.

Toutes ces conventions prévoient que les revenus immobiliers sont exonérés d’impôt en Belgique. Pourquoi alors faut-il les déclarer? Parce que cette exonération est assortie de ce qu’on appelle dans le jargon fiscal une "réserve de progressivité". Ce qui signifie qu’on tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition qui sera appliqué aux autres revenus. Or, il faut se rappeler que l’impôt en Belgique est calculé par tranches de plus en plus élevées.

→ Il n’existe pas de convention préventive de la double imposition

Si vous avez une seconde résidence dans un pays avec lequel la Belgique n’a pas signé de convention préventive de la double imposition, par exemple Monaco, vous devez payer des impôts en Belgique (aussi). La base imposable est la même (valeur locative brute ou loyers réels, diminués des impôts payés à l’étranger pour cet immeuble), mais vous la déclarez dans ce cas au code 1123/2123. À condition d’avoir payé des impôts à l’étranger, vous avez droit à une réduction de 50% sur l’impôt qu’engendre ce revenu.

Mauvaise nouvelle pour les sociétés immobilières françaises

Si vous avez acheté un immeuble en France par le biais d’une Société civile immobilière (SIC), sachez que la Cour de cassation a récemment rendu un arrêt sur le traitement fiscal des revenus immobiliers réalisés par ce type de sociétés. Selon un arrêt de 2004, c’était la France qui était compétente pour imposer ces revenus. Ceux-ci étaient exonérés en Belgique, avec réserve de progressivité. Mais un arrêt du 29 septembre 2016 a tout remis en question. Du coup, ces revenus ne sont plus considérés comme des revenus immobiliers, mais comme des dividendes soumis au précompte mobilier de 27% (30% depuis le 1er janvier 2017).

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