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Comment régler les conflits avec un mauvais locataire?

Tapage nocturne, odeur de tabac, dégradation, loyer payé en retard, etc. Être bailleur n’est pas forcément une sinécure. Quelles procédures entreprendre face à un "mauvais locataire"? Où trouver de l’aide? Quand une expulsion peut-elle être envisagée?
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©BELGA

Dans le cadre d’un conflit locatif — quelle que soit sa nature — le locataire et le bailleur ont toujours intérêt à commencer par dialoguer et à chercher ensemble une solution en se référant au contrat de bail et/ou au règlement de copropriété, si nécessaire.

Si le contrat de bail est incomplet, il faut alors se tourner vers le Code civil (articles 1708 à 1762) et la loi sur le bail de résidence principale. Si ce n’est toujours pas suffisant pour résoudre le litige à l’amiable, la procédure en conciliation peut être la solution. Elle est gratuite et ne nécessite pas l’intervention d’un avocat. En cas d’échec, la seule issue sera la procédure judiciaire.

Le locataire paie en retard ou ne paie plus

Quand un locataire a une quinzaine de jours de retard pour le paiement de son loyer, contactez-le pour en connaître la cause. Il peut s’agir d’un simple oubli ou d’un problème provisoire de liquidité (perte d’emploi ou maladie longue durée). Dans ces cas-là, il peut être indiqué de proposer un étalement du paiement à l’amiable.

Si malgré votre bonne volonté, le locataire ne régularise pas sa situation et que cela perdure plus de 2 mois, envoyez-lui une mise en demeure par courrier recommandé dans laquelle vous lui signifiez un délai fixe (par exemple 10 jours) pour solder sa dette.

Sans nouvelles de votre locataire à ce stade, il faudra envisager une conciliation ou directement une procédure judiciaire. "Mais face à un locataire de mauvaise foi, la conciliation risque d’être une perte de temps durant laquelle les loyers impayés vont continuer à s’amonceler, prévient Dominique Pletinckx, juriste auprès du Syndicat National des Propriétaire et Copropriétaires. Il est donc préférable d’aller immédiatement en justice de paix pour demander la résolution du bail aux torts du locataire et demander son expulsion." Dans ce cas, le locataire sera condamné à vous verser, en plus de l’arriéré, une indemnité pour rupture de contrat de bail.

Si le juge prononce également l’expulsion, le locataire a généralement un mois pour quitter le logement. "Ce délai prend effet à partir de la signification du jugement par l’huissier", explique-t-on chez Trevi. Mais certaines circonstances sont de nature à réduire ou à augmenter ce délai d’un mois.

Notez que si l’arriéré du locataire n’est pas important, il y a de fortes chances que le juge établisse un simple plan d’apurement. Il pourra néanmoins prévoir dans son jugement une résolution du contrat de bail en cas de non-respect du plan.

Si le locataire obtient un règlement collectif de dettes, aucune dissolution du bail ne peut être demandée par le propriétaire pour les dettes locatives visées par le règlement collectif de dettes. Pour les dettes de loyer postérieures au règlement collectif de dettes, le propriétaire aura le champ libre pour s’adresser au juge de paix.

Le locataire dérange le voisinage

Certains locataires sont particulièrement bruyants et dérangent fréquemment le voisinage. "Chaque semaine, plusieurs propriétaires nous contactent pour savoir comment régler ce problème", témoigne Dominique Pletinckx. Dans un premier temps, il faut adresser une lettre recommandée au locataire après avoir demandé aux voisins qui se plaignent d’envoyer leur témoignage par écrit.

Eric Verlinden, administrateur-délégué de Trevi, signale à ce propos que le propriétaire doit toujours faire figurer dans le bail une clause notifiant qu’il a fait part du règlement de copropriété au locataire, que celui-ci en a pris connaissance et s’est engagé à le respecter.

Si le locataire continue malgré tout à importuner ses voisins, une expulsion est-elle envisageable? "Dans le cas d’une personne qui confond le jour et la nuit mais qui n’a pas d’arriéré de loyer, l’action en justice a peu de chance d’aboutir", signale Dominique Pletinckx. D’ailleurs, avant de lancer une procédure judiciaire, il est vivement conseillé de privilégier la conciliation, voire une médiation sociale — si l’administration communale offre ce service — et de consulter un avocat pour connaître la jurisprudence en la matière.

«Nous conseillons toujours de commencer par un bail d’un an. Comme ça, en cas de problème, un congé peut être donné pour la fin de l’année convenue.»
Dominique Pletinckx
juriste SNP

Pour mettre toutes les chances de son côté et quand même tenter d’obtenir la résolution du bail, il faut accumuler des preuves. Par exemple, chaque fois qu’un voisin se plaint, demandez-lui de rédiger une plainte écrite. Si vous apprenez que plainte a été déposée à la police, procurez-vous une copie ou le numéro de procès-verbal. "Toutes ces preuves permettront de grossir le dossier à présenter au juge de paix", explique la juriste.

Si vous avez plusieurs locataires dans un même immeuble et que l’un d’eux décide de vous quitter suite au vacarme de l’autre, n’hésitez pas à lui demander de rédiger une attestation signifiant la raison de son départ. "Cela augmentera encore vos chances d’obtenir la résolution du contrat de bail vu que vous subissez un préjudice financier."

Dans ce genre de situation (tapage nocturne et odeur de joint), le bailleur est finalement assez démuni tant qu’il n’a pas accumulé des preuves. "Par conséquent, nous conseillons de toujours commencer par un bail d’un an. Comme ça, en cas de problème, un congé peut être donné pour la fin de l’année convenue." 

Le locataire fait des dégâts

Si lors d’une visite (par exemple pour remplir votre obligation de réparation urgente), vous constatez que votre locataire a tendance à prendre peu soin de votre bien, voire à le détériorer, il faudra probablement vous rendre en justice de paix pour dénoncer une occupation des lieux en dépit du bon sens et demander une expertise judiciaire afin de faire expulser ce locataire tout en obtenant réparation des dégâts occasionnés. Ce genre de problème rappelle combien il est important de dresser un état des lieux à l’entrée et de préférence en présence d’un expert. Et dans l’hypothèse où le locataire n’est pas particulièrement soigneux mais sans plus, il faudra probablement patienter jusqu’à son départ…

Dans les immeubles en copropriété où il n’y a pas de compteurs d’eau individuels séparés par lot, c’est le propriétaire qui est responsable du non-paiement de l’eau par le locataire. C’est une source de discussion fréquente entre le bailleur et son locataire. À l’instar du décompte annuel des charges. Pour éviter au locataire le paiement de suppléments de charges trop importants en fin d’année, il est prudent de réviser annuellement la provision pour charges.

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