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Comment une seconde résidence à l'étranger est-elle taxée?

Nombreux sont les Belges qui ont une seconde résidence à l’étranger, la plupart dans un pays du sud de l’Union européenne. Qui ne rêve pas de passer quelques jours de vacances dans sa maison familiale en France, en Espagne ou en Italie? Une seconde résidence qu’il est aussi possible de louer, ce qui constitue alors une source de revenus supplémentaires bienvenus.

Comment ces revenus locatifs sont-ils imposés?

En principe, les revenus d’une seconde résidence à l’étranger doivent être mentionnés dans la déclaration fiscale.

  • Si le bien est donné en location, ce sont les loyers réellement perçus qu’il faudra reprendre. Les impôts payés sur place peuvent toutefois être réduits.
  • Si le bien n’est pas donné en location, c’est la valeur locative qui doit être déclarée. Il s’agit d’une estimation du loyer annuel moyen que le propriétaire pourrait tirer de ce bien s’il était donné en location. Les impôts payés sur la résidence à l’étranger peuvent être déduits. "L’administration fiscale belge accepte par exemple la déduction de la taxe foncière et de la taxe d’habitation payées en France", indique l’avocat Wim Vermeulen (Cazimir).

Aucun impôt n’est dû en Belgique sur les revenus locatifs étrangers, si la Belgique a conclu avec le pays en question une convention préventive de la double imposition. Ce qui est le cas notamment avec la France, l’Espagne, l’Italie, le Portugal, les Pays-Bas, la Suisse et l’Autriche. Ces conventions prévoient quasi toujours que le pays où est située la seconde résidence peut prélever l’impôt sur les revenus ou la valeur locative du bien.

En Belgique, il n’y a donc plus d’impôt à payer sur les revenus locatifs d’une seconde résidence en Espagne, en France au Portugal ou en Italie, qui ont déjà été imposés là-bas.

Pourquoi le fisc exige-t-il que vous déclariez malgré tout ces revenus?

Parce que l’administration fiscale va tout de même en tenir compte dans le calcul de votre impôt pour fixer le taux d’imposition qui sera appliqué à vos autres revenus (belges). Cela ne change pas grand-chose pour celui qui a un revenu assez élevé et qui a donc probablement déjà atteint la tranche d’imposition la plus imposée (50%). Mais cela peut réserver une désagréable surprise à ceux que cela fait passer de la tranche d’imposition de 45% à celle de 50%.

Deux poids deux mesures?

L’an dernier, le législateur belge s’est fait sonner les cloches par la Cour de justice de l’Union européenne au motif qu’il ne traitait pas tout le monde sur un pied d’égalité. Dans notre pays, le revenu immobilier d’une habitation est déterminé sur la base du revenu cadastral. Or comme celui-ci se base sur les loyers en vigueur en 1975, il est généralement très en deçà des loyers réels ou de la valeur locative. Dans un arrêt du 11 septembre 2014, la Cour de justice a décidé qu’on ne peut pas utiliser deux critères différents si cela conduit à ce qu’un Belge doive payer plus d’impôt du fait que sa résidence est à l’étranger.

L’arrêt ne portait pas sur l’impôt payé sur l’habitation à l’étranger. Pour un bien situé en France par exemple, un Belge paie la taxe foncière en France. Mais l’arrêt ne se prononce pas sur la manière de déterminer le revenu immobilier imposable de la résidence à l’étranger.

France

Un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 2 juin 2015 précise la manière de procéder dans le cas d’une seconde résidence en France. Pour la Cour, le contribuable belge ne doit pas déclarer la valeur locative réelle de sa résidence en France; il suffit qu’il déclare la "valeur locative" (que l’on peut comparer au revenu cadastral). Pour Wim Vermeulen, "il s’agit d’une décision compréhensible et acceptable sur le plan pratique, en phase avec la jurisprudence européenne et qui apporte une certaine sécurité juridique pour le contribuable." L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est très important, ne serait-ce que parce que le législateur belge n’a encore rien entrepris jusqu’ici pour répondre aux observations de la Cour de justice de l’Union européenne.

Espagne

Le même principe peut s’appliquer à tous les Belges qui ont une seconde résidence en Espagne. En effet, là aussi il existe un critère similaire au revenu cadastral en Belgique: la "valor catastral". "Mais le problème, c’est que ce critère est beaucoup plus élevé", poursuit Wim Vermeulen.

Italie

L’Italie aussi connaît un revenu locatif cadastral (le "rendita catastale"). Il se situe généralement en dessous de la valeur de marché, environ un quart du prix de vente. Il n’est donc pas question de valeur locative, mais bien de prix de vente.

Pays-Bas

La même chose prévaut pour les Pays-Bas, où on utilise le "Waarde Onroerende Zaak" (WOZ) – littéralement: la valeur du bien immobilier.

Autres pays

Pour les pays où il n’existe rien de semblable à un revenu cadastral ou une valeur cadastrale, il n’y a pas encore de solution pratique. En outre, le revenu cadastral n’a pas la même signification partout. "De ce fait, la pratique continue inévitablement à induire des différences dans le traitement fiscal des biens immobiliers belges et étrangers, conclut Wim Vermeulen. Une solution technique correcte serait que l’administration fiscale belge attribue un revenu cadastral à tout bien immobilier étranger, ce qui est impossible en pratique. Le gouvernement belge doit donc élaborer une solution concrète. Mais aura-t-il le courage d’instaurer une toute nouvelle fiscalité immobilière? La solution préconisée par la Cour d’appel d’Anvers risque donc bien de rester un vœu pieux pendant de longues années."

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