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À combien se montent les "frais de notaire" lors de l'achat d'un logement?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, en plus du prix d’achat, comptez quelque 14% de frais de notaire. "Nous essayons, au sein du notariat d’expliquer clairement de quoi se composent les frais que nous facturons. Car, comme pour la facture d’énergie, la majeure partie du montant n’est pas la rémunération de nos efforts. Nous retenons ces frais pour les verser à diverses autorités", explique le notaire Carol Bohyn. 
©mfn online editor import

Objectif: tordre le cou à l’idée très répandue selon laquelle les notaires "gagnent bien leur vie quand ils rédigent un acte de vente et de crédit qui nécessite de nombreuses recherches."

C’est bien le notaire qui retient tous les frais liés à un acte d’achat ou de crédit, mais in fine, il n’en conservera qu’une modeste partie. Ses honoraires ne représentent qu’une fraction de ce qu’un acheteur et/ou un emprunteur doivent payer. Les différents postes sont:

Les droits d’enregistrement

FLANDRE

Si l’habitation est située en Flandre, vous devez payer le "droit de vente" (ou "verkooprecht", comme il s’appelle officiellement depuis un an) aux autorités flamandes. C’est 10% en principe, mais si vous achetez une maison modeste, vous ne payez que la moitié.

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Des exonérations sont accordées à certaines conditions. Grâce à l’abattement, aucun droit d’enregistrement n’est payé sur la première tranche de 15.000 euros. Soit une économie de 1.500 euros (ou 750 euros pour une maison modeste). Si vous rénovez un immeuble déclaré inoccupé, délaissé ou inhabitable pour en faire votre maison familiale, vous pouvez prendre en considération 30.000 euros pour l’abattement de rénovation. Enfin, celui qui conclut un emprunt hypothécaire a droit dans certains cas à un abattement supplémentaire de 10.000 euros (20.000 euros pour une habitation modeste).

Si vous quittez votre habitation familiale pour une autre, il peut être plus intéressant d’opter pour la "portabilité des droits d’enregistrement". C’est une façon de réduire, de 12.500 euros maximum, les droits d’enregistrement à payer de 12.500 euros au maximum.

RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement sont normalement de 12,5%. Le système de portabilité que connaît la Flandre n’existe pas ici, mais il existe en revanche un abattement de 60.000 euros (qui est porté à 75.000 euros en zones prioritaires).

Sur un acte d’emprunt, est prélevé un "droit de constitution d’hypothèque" de 1% sur le montant sur lequel la banque prend une hypothèque. Sur la partie de l’emprunt sur laquelle la banque accepte de ne prendre qu’un mandat hypothécaire, ce droit n’est pas dû. S’y ajoutent 100 euros pour les annexes à l’acte de crédit, comme le tableau d’amortissement.

WALLONIE

En Région wallonne, les droits d’enregistrement correspondent à 12,5% du prix du bien. Les acquéreurs peuvent bénéficier d’un taux réduit à 6% sur les 151.000 premiers euros (161.000 dans une zone de pression immobilière) dans le cas de l’achat d’une habitation modeste, sous conditions.

Mais attention, à partir du troisième bien d’habitation, les droits d’enregistrement grimpent à 15%, depuis le 1er janvier 2016. C’est lors de la signature des actes que le propriétaire doit déclarer qu’il ne possède pas deux autres biens d’habitation pour profiter du taux "réduit" de 12,5%.

Les honoraires du notaire

Ceci constitue la rémunération du notaire lui-même. Les honoraires lui permettent de couvrir les frais de son étude, notamment ses charges salariales et sa propre rémunération.

21%
Depuis 2012, les honoraires des notaires sont soumis à un taux de TVA de 21%.

Un acte de vente simple peut facilement représenter 10 heures de travail. Le notaire et ses collaborateurs ne sont pas payés à l’heure pour le temps qu’ils consacrent aux dossiers. Les honoraires sont fixés selon un barème dégressif, ce qui signifie que le pourcentage diminue à mesure que le prix d’achat ou le montant emprunté augmente. "Notre déontologie et la loi interdisent d’accorder des ristournes", précise le notaire Carol Bohyn. Depuis 2012, le notaire doit ajouter à ces honoraires 21% de TVA qu’il reverse à l’État fédéral.

Calcul des honoraires de votre notaire

Les frais d’actes divers

Il s’agit des frais que le notaire expose pour demander une série de documents, attestations et certificats et pour rassembler des informations. Attestation de sol, extraits cadastraux, certificat hypothécaire, recherches fiscales, etc. Et il faut ajouter 21% de TVA à ces frais. Selon Carol Bohyn, "certains notaires comptent ces frais postes par poste, d’autres calculent une moyenne pour tous les dossiers, par souci de simplification administrative." Les frais d’acte peuvent ainsi varier d’un notaire à l’autre, en fonction du degré de complexité du dossier ou encore d’une Région ou d’une commune à l’autre. Dans les frais d’acte figure aussi le droit d’écriture (la taxe sur les actes) de 50 euros.

Les frais de transcription

Une fois qu’un acte de vente ou de crédit est passé, il doit être inscrit au bureau des hypothèques. C’est seulement à partir ce moment-là qu’il devient opposable aux tiers. L’inscription de l’acte de vente revient à quelque 15 euros la page. Selon le module de calcul de la fédération des notaires, ces frais varient entre 177 euros et 531 euros. Le coût du bureau des hypothèques va de 500 euros à 1.000 euros pour un montant moyen d’hypothèque.

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