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Emprunter pour une grosse villa: un bon calcul?

©Hollandse Hoogte / Jan Boeve

Peut-être avez-vous suffisamment d’argent en banque pour vous payer sans problème une villa neuve sur fonds propres. Pourtant, vous avez tout avantage à emprunter, ne serait-ce qu’une partie des fonds, en passant par un crédit logement.

Un emprunt hypothécaire d’un million d’euros et plus, ce n’est pas monnaie courante. "Parmi nos clients en private banking, cela représente à peine 1,5% des crédits logement octroyés, indique Barbara Dewulf, product manager en crédit logement chez BNP Paribas Fortis. C’est-à-dire pas même 0,1% de notre portefeuille total." Ce faible pourcentage ne doit pas étonner, puisqu’il est plutôt coûteux de rembourser un emprunt de cette ampleur via un crédit logement totalement couvert par une inscription hypothécaire. Les frais d’acte à eux seuls se chiffrent déjà à quelque 18.000 euros. "Si on devait demander à nos clients une hypothèque pour la totalité du prêt, cela représenterait à coup sûr un frein, reconnaît Filip Verbiese, patrimonial lending manager au sein du segment private banking de BNP Paribas Fortis. Par contre, il peut être tout à fait intéressant de financer une partie du montant d’achat au moyen d’un crédit logement totalement couvert par une inscription hypothécaire."

1. Emprunt pour la première habitation propre

→ Bruxelles

Si vous achetez votre résidence principale en Région bruxelloise, vous ne pouvez plus bénéficier de la déductibilité fiscale de votre emprunt hypothécaire. La Région a en effet aboli le système du bonus-logement et l’a remplacé par une exonération majorée des droits d’enregistrement.

→ Wallonie

La Région wallonne a remplacé le système du bonus-logement par celui du chèque-habitat. Il s’agit d’une réduction d’impôts limitée à 20 années au cours d’une vie et réservée à ceux qui empruntent pour financer l’acquisition ou la construction de leur habitation propre et unique. L’emprunt hypothécaire doit en outre avoir une durée minimale de 10 ans et être couvert par une inscription hypothécaire. À partir de la 11e année, l’avantage est divisé par deux. C’est également le cas si le propriétaire achète entre-temps un second bien.

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Enfin, le montant de l’avantage fiscal est calculé sur la base du revenu imposable net du contribuable:

  • si ses revenus dépassent 81.000 euros, le contribuable n’a pas droit au chèque habitat.
  • si ses revenus sont inférieurs à 21.000 euros, le contribuable a droit à l’avantage maximum: 1.520 euros.
  • si ses revenus se situent dans la fourchette 21.000-81.000 euros, le montant est dégressif. Plus les revenus augmentent, moins le montant de l’avantage fiscal est élevé.

À ce montant s’ajoute une prime forfaitaire de 125 euros par enfant.

→ Flandre

Si vous achetez votre résidence principale en Région flamande, vous pourrez bénéficier du bonus-logement intégré dans sa version la plus avantageuse. Un couple peut ainsi récupérer jusqu’à 1.824 euros par an. Les dix premières années, l’avantage fiscal peut donc atteindre 18.240 euros et il peut encore rapporter 12.160 euros les dix années suivantes. Sur 20 ans, votre crédit hypothécaire vous aura donc rapporté 30.400 euros.

Conseil
Négociez un mandat hypothécaire

Généralement, il est impossible de contracter un emprunt hypothécaire de 900.000 euros entièrement couvert par une inscription hypothécaire, les frais d’acte notarié étant trop élevés. Il existe cependant une échappatoire pour ceux qui ont l’art de négocier: selon le niveau global de risque, votre banque va peut-être marquer son intérêt – et son accord – pour un mandat hypothécaire.

Dans ce cas, la banque ne prend pas d’inscription hypothécaire, mais vous donnez à votre banquier un mandat pour le faire. Il lui appartiendra alors de convertir ultérieurement ce mandat en une véritable hypothèque, par exemple parce qu’il a soupçonne que vous avez de difficultés de paiement. Le coût d’un mandat est nettement moins élevé que celui d’une inscription hypothécaire. Pour le montant d’emprunt évoqué, les frais se montent à environ 1.500 euros.

Conseil
Optez pour un crédit "bullet"

"Lorsque le portefeuille de placements sert de garantie à un emprunt hypothécaire, la banque offrira le plus souvent un crédit ‘bullet’", explique Filip Verbiese, de BNP Paribas Fortis Private Banking. Dans ce cas, les versements mensuels se limitent au paiement des intérêts. Ce n’est qu’à l’échéance finale qu’on rembourse le capital en une fois. La durée d’un tel crédit peut être de 5 ans par exemple, mais cette période peut être prolongée à l’échéance. "Le grand avantage d’un crédit couvert par un portefeuille de placements, c’est que, contrairement à une inscription hypothécaire ou un mandat hypothécaire, il n’engendre aucun frais."

2. Emprunt pour une seconde résidence

Pour d’aucuns, un petit week-end à Knokke est un moyen de lâcher prise et de refaire le plein d’énergie. Si vous allez à la mer régulièrement, pourquoi dès lors ne pas envisager l’achat d’un pied-à-terre à la Côte? Pour vous offrir cet appartement confortable, allez-vous sortir un million d’euros de votre cassette ou contracter un emprunt?

Ici aussi, passer par un emprunt peut s’avérer intéressant, estime Filip Verbiese. "Une bonne façon de gommer le supplément de revenu cadastral, c’est de contracter un emprunt."

Exemple

Vous payez 300 euros par mois d’intérêts (soit 3.600 euros par an) pour le crédit "bullet" qui vous a servi à financer l’acquisition de votre seconde résidence. Vous serez imposé sur le revenu cadastral indexé de votre bien, majoré de 40%. Admettons que l’on arrive ainsi à un montant imposable de 6.000 euros. En contractant un emprunt, vous ne serez cependant imposé que sur 2.400 euros, car vous pouvez déduire de vos revenus immobiliers les intérêts que vous remboursez pour l’acquisition d’un (ou plusieurs) biens immobiliers. A un taux marginal d’imposition de 50%, vous ne devrez donc payer que 1.200 euros d’impôts.

©Mediafin

Conseil
Profitez du régime de l’épargne à long terme

Vous pouvez également envisager de déduire un emprunt hypothécaire dans le cadre du régime de l’épargne à long terme si le panier fiscal de l’habitation propre n’est pas rempli.

Exemple

Un crédit hypothécaire de 50.000 euros, d’une durée de 10 ans, à un taux d’intérêt de 1,5% représente la première année un remboursement de capital de 4.672 euros. Ce montant augmente au fil des ans. Or, selon le niveau de vos revenus professionnels, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% sur un montant maximum de 4.620 euros pour un couple (2.310 euros par contribuable, pour l’année de revenus 2018). Ceci représente donc un gain de 1.386 euros par an. "Sur 10 ans, cela fait 13.860 euros, pointe Filip Verbiese. Comme vous aurez dépensé 3.843 euros en intérêts et quelque 3.000 euros pour l’inscription hypothécaire, vous conservez tout de même un avantage de l’ordre de 7.000 euros."

Si en plus vous avez déjà remboursé plus de 50.000 euros de votre crédit logement existant, couvert par une hypothèque, vous pouvez demander une reprise de crédit à votre banquier. Vous épargnez ainsi les frais de notaire, d’hypothèque et d’enregistrement.

Calcul de l'avantage fiscal

Crédit hypothécaire avec déductibilité dans le cadre de l’épargne à long terme

→ Crédit:

  •  
    • Montant: 50.000 euros
    • Durée: 10 ans
    • Taux d’intérêt: 1,5%

→ Réduction d’impôt: 13.860 euros

→ Charge totale d’intérêt: 3.843 euros

→ Frais d’acte notarié: 3.000 euros

→ Avantage (sur la durée totale): 7.017 euros

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