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Évitez les pièges lors de l'achat d'une seconde résidence à l'étranger

En Espagne comme ailleurs, certaines annonces sont trop belles pour être vraies: des prix accrocheurs vous emmènent (trop) souvent dans des "cages à poules", loin de la mer ou dans des bâtiments vétustes. ©Photo News

Une semaine de mauvais temps en Belgique et c’est l’envolée des "last minutes" vers le soleil. Pour beaucoup, vacances riment avec soleil, chaleur et temps sec. Pas étonnant dès lors de voir nombre de Belges acheter une seconde résidence à l’étranger. Une vigilance particulière s’impose toutefois.

Sable chaud, ciel bleu, hamac au bord de la piscine et soleil à profusion. Qui n’en a pas rêvé? Et si en plus ce n’est pas cher, n’est-ce pas plus attrayant encore? À condition de ne pas vous cantonner aux plages les plus prisées d’Espagne, du Portugal ou de Turquie, vous obtiendrez à l’étranger davantage de mètres carrés qu’à la côte belge. Dans des bâtiments quasi neufs avec vue sur mer.

1. Laissez décanter vos projets

Il faut toujours tempérer son enthousiasme après des vacances de rêve. Si vous avez fait sur place le tour de quelques agences immobilières, le mieux est de laisser vos projets d’achat mûrir quelque temps. Essayez de visiter le village et la région en toutes saisons, histoire de savoir à quoi vous attendre si vous comptez en profiter en dehors de la haute saison. L’endroit de vos rêves est-il aussi agréable en hiver?

Des prix accrocheurs vous emmènent (trop) souvent dans des «cages à poules», loin de la mer ou dans des bâtiments vétustes.

Cela vous donne aussi l’occasion de refaire un tour sur place et de voir de vos propres yeux des maisons de vacances ou des appartements qui paraissent si rutilants dans les catalogues. En Espagne comme ailleurs, certaines annonces sont trop belles pour être vraies: des prix accrocheurs vous emmènent (trop) souvent dans des "cages à poules", loin de la mer ou dans des bâtiments vétustes.

Conseil!

Laissez d’abord vos projets immobiliers à l’étranger décanter. Essayez de visiter en toutes saisons la région où vous avez trouvé votre bonheur. Est-elle aussi agréable en hiver?

2. Faites appel à des experts locaux

Les associations locales d’architectes peuvent vous mettre en contact avec un professionnel qui vous accompagnera pour jauger l’état du bâtiment. Désigner un expert local pour vous guider dans les méandres juridiques et administratifs n’est en général pas un luxe.

  • En Espagne, le notaire se limite à l’enregistrement du changement de propriétaire. Mieux vaut donc vous faire assister par un avocat spécialisé, par exemple, pour faire l’enquête d’urbanisme et vérifier que le terrain a été correctement bâti. Car acheter un bien bâti sur un terrain officiellement non constructible peut vous conduire à l’expropriation… L’avocat va aussi vérifier auprès de l’administration espagnole si le vendeur n’a pas de dettes. Car si c’est le cas, on peut vous demander, en tant qu’acheteur, de les payer!
  • Idem en Turquie: n’achetez rien sans le certificat qui atteste que les normes de construction ont été respectées et que le vendeur n’a plus de dettes.
  • En Italie, c’est peine perdue de vouloir remplir une déclaration fiscale sans l’aide d’un fiscaliste: le contribuable est censé calculer lui-même l’impôt dû et il n’y a guère de chance que le fisc laisse passer quoi que ce soit.
  • Au Portugal aussi, pays bon marché, mieux vaut s’adresser à un avocat local.
Le saviez-vous?

En Italie, c’est peine perdue de vouloir remplir une déclaration fiscale sans l’aide d’un fiscaliste: le contribuable est censé calculer lui-même l’impôt dû et il n’y a guère de chance que le fisc laisse passer quoi que ce soit.

3. Informez-vous sur le régime fiscal

Il va de soi qu’il vaut mieux savoir à l’avance à quelle sauce le contribuable local se fait manger. Informez-vous auprès d’un conseiller neutre, dont le seul intérêt n’est pas de réaliser une vente (rapidement).

  • Dans toutes les destinations de vacances populaires, on retrouve l’équivalent des droits d’enregistrement dus lors de l’achat d’un immeuble, à la place – ou en plus – de la TVA en cas de nouvelle construction. S’y ajoutent les frais de notaire et d’autres frais administratifs.
  • Dès que vous êtes devenu propriétaire, suivront la plupart du temps des impôts annuels: il y a toute une panoplie d’impôts nationaux, régionaux et/ou locaux, à la dénomination et aux taux les plus divers: impôt foncier, taxe d’habitation, impôt des non-résidents, taxe foncière locale, etc. Pour un patrimoine plus important, il y aura peut-être même un impôt sur le patrimoine. En général, l’impôt sur la possession d’un bien immobilier n’est pas exorbitant, mais il est préférable de savoir à l’avance à quoi vous attendre.

4. Vérifiez si vous pouvez mettre votre résidence de vacances en location

Certains propriétaires mettent leur résidence à l’étranger en location, ne serait-ce que pour récupérer une partie des coûts. Décidez avant de signer l’acte d’achat si cela entre dans vos intentions. Si oui, renseignez-vous sur cette possibilité et sur d’éventuelles restrictions. N’y a-t-il pas une législation locale qui restreint ce droit? À quelle(s) période(s) le contrat vous permet-il de louer le bien et de l’occuper vous-même, en particulier dans le cas d’un achat dans un parc de vacances? Dans beaucoup de régions, notamment en Andalousie depuis cette année, l’immeuble mis en location doit d’abord être enregistré et respecter certaines normes.

Si vous parvenez à louer votre bien, il faudra presque toujours payer des impôts sur les revenus locatifs, calculés sur le loyer réel ou non – en déduisant les frais ou non – ou sur la valeur cadastrale. Ces impôts sont généralement plus élevés que ceux qu’on paie lorsque l’on se contente d’occuper le bien soi-même.

5. Vérifiez si vous devez payer un impôt sur la plus-value si vous revendez votre bien

Votre première préoccupation n’est probablement pas la revente de votre bien. Ayez tout de même à l’esprit que dans de nombreux pays, dont la France, l’Italie et l’Espagne, il existe un impôt sur la plus-value en cas de revente, impôt qui ne disparaît pas avec les années. Et saviez-vous qu’en cas de vente en France, une personne de nationalité française doit temporairement se porter garante au cas où le notaire aurait commis une erreur? Il y a peu de chances que l’agent immobilier vous l’ait signalé spontanément…

6. Informez-vous sur les droits de succession

Vous n’envisagez pas de revendre votre bien un jour et vous rêvez que votre petite maison soit plus tard le refuge de vos enfants ou petits-enfants. Songez dès lors à leur dire à quels droits de succession ils doivent s’attendre. En général, ils ne sont pas élevés tant que l’immeuble n’est pas un palace. À noter que ni avec l’Italie ni avec l’Espagne il n’y a de véritable convention préventive de la double imposition: il y aura donc aussi des droits de succession à payer en Belgique.

Attention aussi si vous vivez en couple hors mariage: en France, les cohabitants légaux peuvent bénéficier des règles applicables aux couples mariés, mais dans des pays comme l’Espagne ou l’Italie, le concept de "cohabitant", et a fortiori de "cohabitant de fait", est tout à fait inconnu. Un testament ou une donation peut alors venir bien à point: une question de planification donc.

À déclarer en Belgique aussi!

Vous devez mentionner une seconde résidence à l’étranger dans votre déclaration fiscale belge également. Vous déclarez alors la valeur locative nette: souvent 5,3% de la valeur vénale. Si vous avez perçu des revenus locatifs de ce bien, vous devez en plus indiquer les montants effectivement perçus. Le fisc en déduira un forfait de 40% à titre de frais. Vous pouvez aussi en déduire les impôts payés à l’étranger.

Ce que vous paierez réellement dépend de la convention préventive de la double imposition, s’il y en a une, comme c’est le cas avec la France, l’Espagne et l’Italie. Celle-ci exonère le revenu étranger d’impôt belge, mais cela peut avoir pour effet d’augmenter l’impôt dû sur les autres revenus de votre déclaration fiscale.

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