Le TAEG inquiète peu les emprunteurs

Si vous empruntez pour financer l’achat de votre habitation, la banque doit désormais vous communiquer le TAEG. Contrairement à ce que certains espéraient, ce "pourcentage annuel" n’est pas toujours personnalisable dès le départ.

Un taux "all in" personnalisé. C’est la définition du TAEG (taux annualisé effectif global): un pourcentage qui prend en compte tous les frais liés à votre crédit hypothécaire et qui vous permet de comparer plus facilement les offres de différentes banques.

Depuis avril 2017, les banques sont obligées de communiquer le TAEG aux candidats emprunteurs. Un projet pilote lancé l’été dernier a révélé que la comparaison entre différentes offres sur la base du TAEG n’était pas nécessairement plus facile.

"Entretemps, nous avons appris à vivre avec lui, mais au début, les banques belges – tout comme dans les autres pays – ont souffert avec le TAEG, reconnaît Ivo Van Bulck de l’Union professionnelle du Crédit. Ne fût-ce qu’à cause de la complexité technique. L’arrêté royal relatif au calcul du TAEG fait pas moins de 40 pages."

L’an dernier, le ministre des Consommateurs, Kris Peeters (CD&V), à la demande et en collaboration avec Test-Achats, a consulté le secteur financier. "Après cette discussion, nous avons donné quelques directives à nos membres sur la manière dont ils devaient appliquer l’arrêté royal". (lire ci-contre).

Mystery shoppers

À la demande de Kris Peeters, l’Inspection économique à lancé les premiers contrôles sur le terrain. Via des "mystery shoppers", elle vérifie si les institutions financières respectent la méthode de calcul du TAEG telle que prescrite par la loi.

Les contrôles sont toujours en cours. "Les résultats provisoires sont assez bons", indique-t-on au cabinet du ministre Peeters. "La loi est assez bien respectée, et le nombre d’infractions est limité", explique le porte-parole.

"C’est malheureusement une loi qui laisse trop de latitude aux banquiers. Résultat: les consommateurs ne sont pas en mesure de comparer de manière optimale les différentes propositions", estime Test-Achats. L’association de défense des consommateurs continue à insister auprès du ministre pour qu’il modifie la loi. "Ce n’est pas possible. Le calcul du TAEG est basé sur une directive européenne", réplique-t-on au cabinet Peeters.

"Il n’est pas facile de fournir un TAEG 100% fiable lors d’une première rencontre. Certains le pensent, mais ce n’est pas réaliste, explique Ivo Van Bulck. Les emprunteurs ne nous fournissent que graduellement les informations nécessaires au calcul de leur TAEG. Parfois, ils décident en dernière minute d’emprunter 195.000 euros au lieu de 190.000, ce qui nous oblige à tout recalculer. En moyenne, le TAEG est calculé de trois à quatre fois pour chaque dossier."

Evaluation séparée

"Les clients qui connaissent le concept du TAEG ne comprennent pas toujours pourquoi il faut le recalculer. Mais ils sont assez rares", constate KBC. En règle générale, les candidats propriétaires ne semblent pas trop s’en préoccuper. Chez BNP Paribas Fortis, les clients comparent plutôt sur la base du taux d’intérêt, des remboursements mensuels, de la prime de l’assurance solde restant dû et de la prime de l’assurance habitation. "Le TAEG est un calcul assez complexe qui n’est pas clair pour de nombreux clients. C’est pourquoi ils préfèrent souvent évaluer séparément le prix de chaque composant du dossier", renchérit KBC. Le médiateur du secteur financier n’a encore reçu aucune plainte portant sur le TAEG.

Que comprend le TAEG?

 Contrairement à ce que l’on pouvait espérer, le TAEG ne comprend pas toujours l’ensemble des coûts de votre crédit. Dans certaines situations, le TAEG pourra donc s’écarter du coût réel de votre crédit. Petit topo de ce comprend le TAEG

C'est compris, mais

  • Le taux d’intérêt du crédit

 Si vous empruntez à taux fixe, le taux, comme son nom l’indique, ne changera pas jusqu’à l’échéance. Par contre, si vous empruntez à taux variable, la loi prévoit que le TAEG doit être calculé sur la base de l’hypothèse que vous paierez le même taux (de départ) pendant toute la durée du crédit. Comme la réalité est différente, le TAEG ne reflètera pas le coût réel de votre crédit.

  • Prime de l’assurance solde restant dû

 Si la souscription de cette assurance est une obligation imposée par votre banque, son coût devra être intégré dans le calcul du TAEG, même si vous souscrivez cette police auprès d’une autre institution. La prime définitive pour l’assurance solde restant dû dépend de la somme empruntée, de la durée du crédit, ainsi que de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur. Par définition, cette prime est donc personnelle. Elle n’est connue avec certitude qu’après que l’emprunteur a répondu au questionnaire médical de l’assureur.

C’est pourquoi les banques travaillent en général avec des simulations et/ou des exemples types. "Si c’est le cas, la banque doit le mentionner explicitement dans son calcul", explique Ivo Van Bulck, de l’Union professionnelle du Crédit.

Mais il faut également savoir que toutes les banques n’utilisent pas les mêmes exemples types. Il vaut donc mieux vérifier dans quelle mesure ils correspondent à votre situation.

  •  Prime d’assurance-habitation

 Ici aussi, c’est le montant de la prime le jour où le crédit est conclu qui est pris en considération, même s’il est probable qu’il augmentera pendant la durée du crédit, puisqu’il est lié à certains indices.

Cette augmentation n’est pas prise en compte dans le calcul du TAEG. "Nous n’allons pas nous risquer à des prédictions. Car si toutes les banques se basent sur la prime au moment de la souscription du contrat, les différents TAEG seront parfaitement comparables, ce qui est son objectif principal", souligne Ivo Van Bulck.

La prime versée pour les parties communes d’un immeuble à appartements ne doit pas être reprise dans le calcul du TAEG.

  • Frais liés au compte courant

 Si l’ouverture d’un compte courant est liée au dossier de crédit habitation, les frais annuels devront également être repris dans le calcul. Certaines banques accordent la gratuité pendant la première année. "Il n’est pas pensable qu’une banque intègre une réduction temporaire à un calcul qui porte sur toute la durée du crédit, reconnaît Ivo Van Bulcke. Après concertation avec le ministre, nous l’avons expliqué à nos membres dans une circulaire."

C'est compris

  • Frais d’expertise de votre maison

 Certaines banques exigent une évaluation de la valeur de l’habitation. Dans ce cas, les frais doivent être inclus dans le calcul du TAEG. Le coût d’une expertise varie d’une banque à l’autre. Il faut compter en moyenne 200 euros.

  • Frais de dossier du crédit

 Si la banque vous facture des frais de dossier, ils devront être pris en compte pour le calcul du TAEG. Depuis avril 2017, ils sont plafonnés à 500 euros dans le cas d’un nouveau crédit.

  • Droits d’enregistrement du crédit

 Vu qu’il s’agit d’un crédit hypothécaire, l’acte de prêt devra être enregistré par un notaire, qui l’inscrira au bureau des enregistrements. Cette démarche a un coût, qui doit être intégré dans le calcul du TAEG.

 Ce n'est pas compris

  • Frais de notaire pour le crédit

 Les honoraires du notaire pour la préparation de l’acte de crédit ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

  • Droits d’enregistrement pour l’achat du logement

 Ils ne sont pas pris en compte dans le calcul vu qu’ils ne font pas partie du dossier de crédit.

 

  • Frais de notaire liés à l’achat

 Les frais de notaire pour la préparation de l’acte d’achat ne doivent pas être repris dans le calcul du TAEG.

      •  Frais liés à un défaut de paiement

 Les frais de recouvrement en cas de défaut de paiement ne sont pas pris en compte dans le calcul.

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