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"L'immobilier reste une valeur sûre"

Récemment, le marché immobilier a émis des signaux contradictoires. Le nombre de transactions réalisées au cours du trimestre écoulé a baissé par rapport au précédent. Par contre, les prix ont légèrement progressé. Que faut-il en penser?

Le baromètre des notaires semble avoir perdu le nord. Par rapport au trimestre précédent, le nombre de maisons vendues entre juillet et septembre a baissé de 7,5%. Pourtant, les prix des mêmes maisons ont progressé de 1,8% et ceux des appartements augmentant de 2,5%. Par rapport à la même période l’an dernier, les hausses atteignent 8,8 et 9,5%. La seule conclusion que l’on peut tirer de ces chiffres est que le marché immobilier semble résister à la crise. Notre lecture est-elle erronée? Pour Philippe Janssens, administrateur délégué de Stadim, "les chiffres du baromètre des notaires se basent sur les compromis de vente. Ils précèdent donc de trois à quatre mois les statistiques du SPF Economie, qui elles, sont fondées sur la date de l’acte. Le dernier baromètre en date confirme notre constat: nous avons des difficultés à dépasser le niveau des prix du deuxième semestre 2010."

Pourquoi l’immobilier stagne-t-il?

Les prix de l’immobilier dépendent de quatre paramètres: l’inflation, le pouvoir d’achat, le taux d’intérêt  - et donc la capacité de remboursement -, et la durée des financements. Vu la hausse de l’inflation et la baisse des taux, nous tablions au début de cette année sur une hausse des prix de 6%. Mais nous n’observons rien de tel actuellement. Nous supposons que l’incertitude économique et la crise de l’euro incitent les acheteurs privés à la prudence.

Et pourtant, on enregistre une nette hausse des prix des appartements?

Le cœur du marché se compose de personnes qui achètent une maison pour l’occuper elles-mêmes. Ces acheteurs sont devenus plus prudents. Les hausses des prix s’observent surtout dans le segment des plus petits appartements, parce que les investisseurs ont redécouvert l’immobilier. Il s’agit généralement de nouveaux projets qui sont présentés par les organismes financiers comme des “placements sûrs”. Les acheteurs se contentent donc d’un rendement de 3% net. Compte tenu des loyers perçus, ils paient des prix d’achat élevés. Manifestement, c’est également le prix d’une certaine sécurité aujourd’hui.

L’immobilier, un placement sûr?

Le marché dispose de plusieurs pare-chocs contre de brusques fluctuations. En raison des droits d’enregistrement élevés, le rythme de revente est plutôt lent. Les Belges réfléchissent à long terme. Cette attitude se traduit aussi dans la manière dont ils financent leurs achats. Ils préfèrent les taux fixes. Une hausse des taux de 1% ne produit pas des effets aussi violents que sur le marché américain ou britannique, où l’ensemble du portefeuille de prêts hypothécaires subit le choc. Chez nous, nous enregistrons généralement une légère baisse du nombre de transactions, et ensuite une baisse des prix, parfois sur deux ans.

Peut-on exclure de fortes fluctuations des prix ou un effondrement du marché?

Les principaux paramètres – l’inflation et le pouvoir d’achat – sont relativement stables. Il ne faut donc pas craindre de soubresauts trop importants. Pour autant, une fluctuation n'est pas exclue. A inflation stable, une hausse des taux d’intérêt de 1% pourrait entraîner une baisse de prix de 7,5%. De même, une débâcle économique totale aurait de graves répercussions sur le pouvoir d’achat, et les prix s’en ressentiraient. Le seul prix de consolation pour ceux qui ont investi dans l’immobilier serait alors l’indexation des loyers.

Ces investissements massifs dans l’immobilier constituent un phénomène relativement récent. Est-il sans danger?

Les fonds ou SICAFI n’existaient pas après la Deuxième Guerre mondiale en Belgique. On construisait pour soi. C’est la raison pour laquelle notre portefeuille d’habitations se distingue non seulement par sa diversité, mais aussi par sa qualité. Avec ce mouvement en faveur des investisseurs, on voit apparaître de plus en plus de projets à grande échelle. Et ils représentent également un risque de perte de qualité.

Les SICAF immobilières constituent-elles une alternative pour les investisseurs qui fuient la Bourse?

Les deux SICAFI pour lesquelles nous intervenons comme estimateurs, Aedifica et WDP, ont assez bien résisté. Chez Aedifica, la raison en est sans doute le taux d’occupation élevé. Les maisons de repos et de soins (MRS) représentent une part importante du portefeuille. Les besoins de MRS sont en constante augmentation. De plus, la SICAFI travaille exclusivement avec des contrats à long terme – 17 ans en moyenne – ce qui garantit un rendement constant. L’immobilier industriel de WDP peut également compter sur des rendements locatifs élevés. Si une boutique sur le Meir rapporte 4,75% par an, le rendement d’un hangar de transbordement atteint 6,75%. De plus, le taux d’occupation est très élevé, parce que le secteur est anticyclique.

La situation est-elle moins favorable sur le marché des bureaux?

Les SICAFI spécialisées dans des bureaux sont naturellement confrontées au problème inverse. L’inoccupation et le risque d’inoccupation sont en hausse. Le risque augmente de voir des contrats de location résiliés ou prolongés à des prix plus bas. Et nous sommes déjà confrontés à une surcapacité à Bruxelles, où 1,2 million de mètres carrés de bureaux sont vides. C’est un héritage de la crise dotcom qui a encore été accentuée par la crise de 2008. À 30 m² par travailleur, cela signifie qu’il faudrait créer 30.000 emplois pour trouver une affectation à ces locaux. Bruxelles gagne en importance en tant que centre européen, mais les embouteillages et la politique fiscale flamande incitent un nombre croissant d’entreprises à opter pour la périphérie. On observe d’ailleurs la même évolution sur le marché résidentiel.

Sa­me­di 22/10 dans Mon ar­gent, gra­tuit avec L'Echo:

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