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La colocation, une tendance de fonds qui peut doper le rendement locatif de 50%

Moyennant quelques précautions, mieux vaut louer un appartement deux chambres à deux colocataires plutôt qu’à un seul. En attendant de nouvelles réglementations régionales, plusieurs types de contrats s’offrent aux locataires et aux propriétaires.
©Photo News

La colocation a le vent en poupe et pour cause: elle arrange toutes les parties, locataires comme propriétaires. Les premiers peuvent en effet accéder à des logements plus spacieux ou plus confortables pour un prix abordable, pour autant bien sûr qu’ils s’accommodent d’une vie en communauté. Les seconds peuvent espérer trouver preneur plus facilement pour un grand bien, et souvent pour un loyer supérieur.

Mais pas seulement. Selon une étude réalisée par le Crioc en 2010, qui évalue à 300.000 le nombre de Belges vivant en colocation (soit 4% de la population), la formule séduit aussi bien les jeunes et les étudiants que les quadras après une séparation par exemple ou les seniors, qui préfèrent ne pas vivre seuls.

Côté colocataire, le partage du loyer permet d’engendrer une économie de 25 à 40% sur le budget "logement", selon une autre étude du centre de recherche. Et côté propriétaire?

Pour les grands biens

"Vous avez des maisons de 7 chambres qui sont tout simplement impossibles à louer tellement elles sont grandes, relève une agence qui s’est spécialisée dans la sous-location à Bruxelles, Jump Away. Pour ces biens-là, la colocation est incontournable, parce qu’une famille avec autant d’enfants cherchera plus à acheter un tel bien qu’à le louer". Mais la formule vaut certainement la peine d’être envisagée pour des bien plus classiques aussi. "Un appartement deux chambres à Etterbeek qui serait loué 800 ou 900 euros normalement peut l’être deux fois à 635 euros ou même 650 euros".

Tout au long de l’été, nous faisons le point sur neuf tendances observées dans l’immobilier résidentiel.

En clair, son rendement peut être relevé de plus de 50%, moyennant quelques aménagements puisqu’il s’adressera dans ce cas davantage à des locataires à court et moyen terme: meubles, connexion internet, service de nettoyage une fois par semaine, lave-linge etc. "Autant prendre des biens avec de faibles charges communes donc, typiquement sans ascenseur".

Attention toutefois à ne pas se montrer trop gourmand. "Le budget des jeunes stagiaires de la Commission européenne (dans le quartier Schuman, autour de Montgomery…) par exemple ne dépasse pas 500 ou 600 euros par mois. Si le loyer est supérieur à cela, il faudra alors éventuellement chercher des couples".

Ces démarches peuvent néanmoins être sous-traitées. Ainsi, cette agence propose de prendre elle-même des biens en location et demande à leur propriétaire l’autorisation de les sous-louer. C’est donc elle qui se charge de la recherche des locataires et de la gestion plutôt active du bien. La durée des contrats varie généralement d’un mois à maximum un an. En contrepartie, l’agence empoche la différence avec le prix d’une location "normale", c’est-à-dire le prix du marché. Mais le propriétaire a l’assurance d’un paiement régulier du loyer et du bon entretien de son bien.

L’occupation à titre précaire

Le contrat signé avec chaque colocataire final est ce qu’on appelle une "convention d’occupation à titre précaire". Autrement dit, un contrat qui sort du cadre général des baux de résidence principale. Ce contrat d’hébergement temporaire, qui doit expressément spécifier les raisons pour lesquelles on ne souhaite pas l’application de la réglementation classique (en attendant un logement social déjà octroyé mais pas encore libre par exemple, à l’occasion d’un retour de l’étranger ou juste après une séparation), permet de convenir de conditions de beaucoup plus souples. "Une résiliation de contrat chez nous, c’est 30 jours calendrier et par recommandé, plus une indemnité équivalente à 2 mois de loyer. Mais la plupart du temps, on est sympa et il y a moyen de s’arranger si on retrouve un locataire rapidement".

Notez que le propriétaire qui se lance dans des locations meublées devra aussi déclarer, comme pour un kot d’étudiant d’ailleurs (voir notre article du 11 juillet dernier à ce sujet, "Les kots, un peu de tabasco dans votre cocktail immobilier") le loyer réellement perçu pour la partie meuble, car elle est taxée séparément et selon des règles spécifiques.

Dans les autres cas, et en attendant de nouvelles législations et contrats type promis tant par la Région wallonne que par la Région bruxelloise pour les mois à venir, ce sont les règles de droit commun du bail qui s’appliqueront.

Deux types de contrat

Deux possibilités s’offrent alors aux parties pour le contrat de bail:

- Avec le nom de tous les locataires: ils sont tous responsables vis-à-vis du propriétaire, tant pour le paiement du loyer et des charges que de la garantie locative (deux mois) et de l’entretien. On insère toutefois généralement une clause prévoyant une possibilité de relocation en cas de départ et une clause de solidarité (le propriétaire peut alors s’adresser à tous les locataires pour palier la défaillance financière de l’un d’entre eux). Attention: les occupants qui n’apparaissent pas au contrat n’ont ni titre de locataire ni droit et peuvent théoriquement être expulsés sans autre forme de procès.

- Avec un seul locataire de référence: il s’agit alors du seul responsable reconnu face au propriétaire pour toutes les obligations du bail. C’est aussi lui qui a la charge (et l’autorisation) de conclure des contrats de sous-location avec les autres occupants.

Peu de professionnels de l’immobilier contestent que la diminution des surfaces disponibles dans les grandes villes et le coût croissant du logement devraient continuer à soutenir fortement le phénomène de colocation à l’avenir.

Aux colocataires

 

  • La communication: pour apaiser les tensions et éviter les conflits.
  • Des comptes précis: qui paie quoi et combien? Autant que les choses soient claires.
  • Le respect: ordre propreté, discrétion et partage des espaces collectifs.

 

Aux propriétaires
  • Le contrat: un bon contrat comprenant au moins la clause de solidarité.
  • Un partenaire: La gestion vous effraie? Sous-traitez-là contre rémunération auprès d’une agence
  • Le bien: certains logements très (trop) grands ne trouveront preneur que via la co- ou la sous-location.
  • Attention au coût fiscal s’il s’agit d’un meublé.

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