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Locataire: puis-je exiger une réduction de loyer ?

Lorsque vous louez un bien, il peut arriver que vous subissiez des dommages justifiant une diminution du loyer. Mais dans quelle mesure?
En cas d’insalubrité, la résolution du bail est prononcé aux torts du bailleur. ©Shuttertsock

"Puis-je réduire le prix de mon loyer en attendant que le propriétaire du bien que j’occupe règle certains problèmes le concernant? En effet, cela fait deux mois que nous y habitons. Cependant, l’état des lieux n’a toujours pas été fait et nous l’avons averti des ennuis qui mettent à mal notre confort. Nous lui avons même demandé qu’il nous donne un calendrier précis pour les réparations urgentes et nous n’avons encore eu aucun retour de sa part. Comment faire en sorte qu’il s’active pour mettre en ordre le bien ou que j’obtienne une réduction de loyer tant que ce n'est pas le cas? De plus, il m’a indiqué que si je voulais quitter le bien, il me compterait un mois de loyer de pénalité en plus des trois mois de préavis que je dois lui donner. Est-ce normal?"

1/ Loyer

Pour Patrick Willems, le secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), "le locataire doit être vigilant en réduisant de manière unilatérale le montant du loyer en raison du fait qu’il subit une perte de jouissance dans les lieux loués".

"Toutefois, ce mécanisme existe et se fonde sur le principe de l’exception d’inexécution qui permet à une partie à une convention de ne pas exécuter ses obligations lorsque l’autre partie est en défaut d’exécuter les siennes."

"Un locataire ne peut pas décider de ne pas payer son loyer, seule une diminution proportionnelle au dommage subi se justifie."
Patrick Willems
Secrétaire général du SNPC

"Pour qu’un locataire puisse, de sa propre initiative, diminuer le montant du loyer pour le dommage subi, il doit préalablement avoir averti le bailleur des griefs relatifs au logement, justifiant la diminution du loyer. De même, le locataire doit limiter son inexécution à l’ampleur des dégâts subis. En aucun cas, le locataire peut décider de ne pas payer le loyer, seule une diminution proportionnelle au dommage subi se justifie."

"Attention, le bailleur pourra toujours mettre les locataires en demeure de payer le loyer repris dans le bail. A défaut d’exécution de la part des locataires, la partie la plus diligente saisira le juge de paix pour obtenir l’exécution des obligations."

Par exemple, le bailleur exigera le paiement des loyers par le locataire. Si c’est le locataire qui saisit le juge de paix, il demandera que le bailleur procède aux réparations nécessaires et/ou qu’il mette en location un logement habitable.

"Le juge de paix qui sera, le cas échéant, saisi du litige, appréciera le bien-fondé de la diminution du loyer et tranchera le différend en conséquence", précise-t-il.

2/ État des lieux d'entrée

En ce qui concerne le défaut d’état des lieux d’entrée, "il existe une présomption en faveur du locataire qui est réputé rendre les lieux loués dans l’état dans lequel il les a reçus. Par conséquent, aucun dégât locatif ne pourra lui être reproché à l’échéance du bail au moment de la remise des clefs."

3/ Résiliation de bail

Enfin, un locataire peut, à tout moment, donner son congé, sans motif, moyennant une période de préavis de trois mois et, le cas échéant, le paiement d’une indemnité forfaitaire de résiliation anticipée (dont le montant est fonction des conditions dans lesquelles le bail a été conclu).

Si le locataire estime que le bien qui lui a été mis en location est un bien inhabitable, insalubre, etc., il peut demander à un organisme compétent d’inspecter les lieux. "Toutefois, en cas d’insalubrité, la résolution du bail est prononcée aux torts du bailleur et donc, le locataire est dans tous les cas contraint de trouver un nouveau logement", a-t-il conclu.

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