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Pourquoi une bulle immobilière éclate à Dubaï?

Décidément, plus personne n’est à l’abri de la crise mondiale, pas même Dubaï "la décadente". Depuis le mois d’octobre, les investisseurs délaissent l’Emirat et les prix de l’immobilier sont en chute libre. Mais comment expliquer ce retournement de situation?
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La soirée d’ouverture de l’hôtel Atlantis à Dubaï a été l'une des plus chères jamais réalisées avec son feu d'artifice géant visible depuis l'espace.

(mon argent/le soir/l’observateur) – A la fin du mois d’août de cette année, le Wall Street journal prévoyait une baisse de 10% des prix de l’immobilier à Dubaï. Il avançait même l’idée de l’éclatement possible d’une bulle immobilière suite à de trop nombreuses actions spéculatives sur ce marché. Le journal avait vu juste: depuis le début du mois de novembre, les prix n’ont fait que dégringoler. Officiellement de 15%, "en réalité probablement beaucoup plus" selon l’Observateur. "Les biens sont proposés avec des ristournes de près de 40% en Arabie Saoudite", a affirmé un banquier à l’hebdomadaire français. Mais que s’est-il réellement passé?

Avantages extraordinaires

Pendant des années, des investisseurs en tous genres ont été attirés par les avantages offerts par les 3.885 km² de l’Emirat: pas de taxes foncières, pas d’impôts sur le revenu immobilier, pas de contrôle sur l’origine des fonds mais surtout des perspectives de croissance fabuleuses. Entretemps, la spéculation est devenue un problème majeur, voire même "le sport national", selon un patron d’hôtel à Dubaï.

Spéculation à outrance

En effet, environ 70% de ces investisseurs achetaient des biens immobiliers sans pouvoir réellement se les offrir. Mais peu importe, leurs intentions étaient de profiter de l’envolée quasi constante des prix et de revendre leurs biens aussi vite. "Le principe est simple : le client dépose une première avance de 5 à 10% du prix d’un appartement ou d’une villa qui sera livré clef en main, au bout de trois ans. L’investissement est séduisant puisque le paiement s’échelonne au fil de la construction. Flambée de l’immobilier aidant, la plupart des acheteurs ne préfèrent pas attendre la deuxième échéance pour revendre leur bien, et s’assurent parfois des marges allant jusqu’à 100% de la valeur de départ" explique Le Soir. Ainsi, avant même la pose de la première pierre, la propriété d’un bien immobilier pouvait avoir changé jusqu’à 6 fois de mains.

Les spéculateurs dans la tourmente

Aujourd’hui, ces spéculateurs sont frappés de plein fouet par la crise économique mondiale. Une situation illustrée par Jean-Pierre Sadeghat, un agent immobilier français installé à Dubaï. "Il y a 6 mois, un de mes clients a investi dans deux appartements d’une valeur de 300.000 euros chacun en versant un premier acompte de 10% et en pensant les revendre au plus vite. Aujourd’hui, il déprime : il ne trouve pas d’acheteur, les banques ne veulent pas lui prêter d’argent et le promoteur menace de saisir ses biens" a-t-il expliqué au journal Le Soir.

Quelles solutions ?

Que peut faire ce spéculateur ? Faire un emprunt à un taux d’intérêt de 9% ne semble pas être une solution opportune. Encore moins celle de louer le bien car le marché locatif est incertain et une partie de ces biens immobiliers n'est même pas encore à l’état de construction. Le spéculateur va sans doute devoir se résoudre à suspendre ses payements et à perdre son investissement de départ. Et comme le résume un banquier interviewé par l’Observateur : "Si votre bien a perdu la moitié de sa valeur et que vous êtes David Beckham, un oligarque russe ou un riche Saoudien, ce n’est pas très grave. Mais pour les autres, je n’aimerais pas être à leur place…".

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