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10 coûts cachés de la propriété

Avec le retour du printemps, beaucoup profiteront du fleurissement des pancartes "à vendre" et de la belle saison des taux hypothécaires, pour acheter leur première maison ou appartement. Mais les prix bourgeonnant sur les façades sont loin de représenter le coût réel de la propriété...

(mon argent) – Lors d’une toute première acquisition immobilière, c’est la stupéfaction. L’acheteur n’a souvent pas suffisamment pris en compte l’importance des coûts "annexes" qui sont autant d’entailles au budget: assurances, frais divers, prestataires de service à rémunérer… Candidats propriétaires, voici ce qui vous attend.

1. Expertise

L’acquisition d’un bien constitue souvent le plus gros investissement financier d’une vie. Il est donc normal d’examiner à la loupe l’état des lieux ou la valeur vénale du bien en question. Pour ce faire, vous devrez recourir aux services d’un expert immobilier. En échange 300 ou 400 euros, il mettra le doigt sur les risques et éventuels points faibles. Vous pourrez valoriser cette dépense en utilisant les résultats de l’expertise comme argument de négociation, éventuellement pour obtenir une réduction substantielle.

2. "Frais de notaire"

Avant de recevoir les clés, vous devrez remplir toute une paperasserie, destinée notamment à protéger les parties contractantes, mais surtout régler des frais fiscaux et notariaux en échange de votre titre de propriété.

Vous devrez d’abord vous acquitter des droits d’enregistrement. Ils sont calculés sur le prix de vente et les charges. Leur taux varie selon les régions (10% du prix d’achat en Flandre, 12,5% en Wallonie et à Bruxelles). En Flandre, vous ne paierez aucun frais d’enregistrement sur la première tranche de 15.000 euros. C’est ce que l’on appelle l’abattement. A Bruxelles, l’abattement varie entre 60.000 et 75.000 euros. En Wallonie il n’y en a pas.

Le notaire est seul habilité à vous établir officiellement en tant que nouveau propriétaire. La loi exige l'intervention d'un officier public pour que la vente soit " opposable " à tous. Le notaire est rétribué en fonction du travail accompli. Il effectue entre autres des recherches administratives (extraits cadastraux, prescriptions d'urbanisme, etc.) pour lesquelles il engage certains frais qu’il vous facturera. A cela s’ajoute le coût des timbres fiscaux et autres frais administratifs tels que la transcription hypothécaire.

3. Frais d’emprunt

Si vous n'avez jamais réalisé d’emprunt, gardez à l’esprit qu’il ne vous suffira pas d’honorer chaque mois les remboursements et intérêts. Votre budget doit intégrer d’autres facteurs. Tâchez de respecter cette règle d’or: vos liquidités immédiates doivent être supérieures à vos dépenses immédiates et vos dépenses périodiques doivent suivre la même tendance.

Vous devrez payer des droits d’enregistrement et d’inscription, de respectivement 1% et 0,3% du montant de l’emprunt. L’institution financière auprès de laquelle vous empruntez risque d’exiger certains frais supplémentaires (pour son offre d’emprunt, par exemple, une banque peut vous réclamer un minimum de 250 euros).

4. Impôts sur les revenus immobiliers

Les biens immobiliers sont soumis à taxation. Vous devrez verser un précompte immobilier, un impôt foncier régional équivalant à un pourcentage du revenu cadastral. La notion est un peu abstraite. Le revenu cadastral est le revenu normal moyen net de votre habitation à une époque donnée, soit un revenu théorique estimé sur base de revenus référents (à savoir les revenus locatifs de 1975). Son montant est ainsi fixé par l'administration du cadastre en fonction de la valeur locative de votre bien immobilier par comparaison aux loyers d'habitations identiques. En Belgique, le précompte varie selon les régions, provinces, communes et agglomérations.

5. Assurances

Acheter une maison vous exposera à de nouvelles responsabilités. Vous devrez pouvoir répondre de dégâts éventuels à votre habitation mais aussi à celles de vos voisins. L’assurance habitation couvre une série de protections de base obligatoires mais, pour le reste, diffère selon la superficie, la valeur estimée de l’habitation et surtout selon les assureurs. Vérifiez donc bien le " rapport coût/couvertures ".

6. Copropriété

Être propriétaire ne se limite pas à l’acquisition d’une belle quatre façades. Certains opteront pour un appartement et seront dès lors propriétaires d'une partie d’un bien collectif. Cela entraînera de nouvelles dépenses: quote-part dans les parties commune et dans le terrain sur lequel l'immeuble est construit, gestion des immondices, entretien de la pelouse, ou encore emploi d'un préposé de réception. Chaque propriétaire doit intervenir dans les frais profitant globalement à tous les résidants. Ainsi, le propriétaire d'un rez-de-chaussée participera financièrement aux charges d’ascenseur si ses quotités sont plus importantes que le propriétaire du 10ème étage.

7. Frais de déplacement

Une fois la vente signée, l’acquéreur doit organiser son déménagement. Il faudra souvent recourir aux services de professionnels. Les frais sont fonction du volume de mobilier et de la distance séparant les deux logements. Si vous changez de région, renseignez-vous sur la fiscalité, toujours susceptible d’être moins avantageuse. Enfin, ne perdez pas de vue que si vous emménagez dans un plus grand espace, vous vous apercevrez peut être que la table de cuisine fait " rikiki " dans votre nouvelle salle à manger spacieuse et que le bureau est un peu nu avec l’armoire en kit. Il faudra sans doute songer à s’équiper davantage. D’où de nouveaux frais.

8. Energie

En tant que propriétaire, vous risquez de mauvaises surprises si vous choisissez mal ou trop hâtivement votre fournisseur d’énergie. A titre indicatif, en Flandre, le marché de l'énergie est libéralisé depuis le 1er juillet 2003 tandis que les Wallons et Bruxellois peuvent opter librement pour fournisseur depuis 2007. Encore faut-il que, pour réaliser un choix judicieux, vous estimiez le plus précisément votre consommation annuelle d’eau, de gaz et d’électricité.

9. Entretien extérieur

Vous rêvez sans doute déjà d’organiser des barbecues au jardin… Sachez qu’un propriétaire est tenu d'entretenir sa propriété y compris l’extérieur. Cela signifie ratisser les feuilles, tondre les haies, nettoyer les rigoles, saler le trottoir en cas de neige. Il vous faudra vous équiper en conséquence ou faire appel à des aides extérieures. Tout cela a un coût.

10. Réparations

Les frais d’entretien et de réparation à assumer par le propriétaire constituent des dépenses significatives.  A vous d’appeler le plombier en cas de fuite, le couvreur lors d’un détachement de tuiles, l’électricien lors d’un court-circuit…

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