8 pièges à éviter si vous achetez un bien en Espagne

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Même si les prix ne sont plus avantageux depuis longtemps, le nombre de Belges ayant acheté une villa ou un appartement en Espagne a battu un record en 2016. 8 conseils pour ceux qui rêvent d’une place au soleil.

De plus en plus d’étrangers achètent un bien immobilier en Espagne. Durant le premier semestre 2016, les notaires espagnols ont enregistré une hausse de près de 20%, soit bien plus que durant la crise de l’immobilier. De nombreux Belges font partie des acheteurs, avec un nombre record de 2.420 transactions, soit 9% de plus qu’an un plus tôt.

Les prix évoluent en conséquence. Les Belges qui ont acheté une résidence secondaire en Espagne au cours du premier semestre, ont payé en moyenne 1.605 euros par mètre carré, soit une hausse de 9% sur base annuelle. "Les prix ont retrouvé leur niveau de 2008, mais restent malgré tout encore inférieurs à ceux de 2007, explique Marleen De Vijt de l’agence immobilière Azull, spécialiste du marché espagnol. Les zones les plus chères sont Ibiza et Majorque, où les prix sont surévalués à hauteur de 30 à 40%". Mais les Belges préfèrent acheter sur le continent, dans la région de Navarre au nord et de Murcia au sud. Aperçu des règles à suivre si vous rêvez d’un château en Espagne.

Les prix par région
  • Baléares (entre autres Majorque et Ibiza): 2.778 euros/m²
  • Canaries (entre autres Tenerife): 1.660 euros/m²
  • Andalousie (entre autres Costal del Sol): 1.520 euros/m²
  • Valence (entre autres Costa Blanca): 1.278 euros/m²
  • Murcia (Costa Calida): 1.089 euros/m²

1. Faites appel à un avocat

En Belgique, le notaire joue un rôle important lors de l’achat d’un bien immobilier. Mais en Espagne, son rôle est plus limité: il se contente de vérifier l’identité des parties et les droits de propriété, et n’est pas tenu d’effectuer des recherches. Pour vérifier si le terrain a obtenu toutes les autorisations de bâtir, et si le bien est hypothéqué, il est indispensable de faire appel à un avocat. Il faut compter un budget de 1 à 1,5% du prix d’achat pour les frais de notaire, et de 1% en moyenne (+ TVA) pour les honoraires d’avocat. Les coûts totaux (droits d’enregistrement, TVA, etc.) lors de l’achat d’un immeuble se montent à 12 à 14,5%.

2. Les agences immobilières n’ont pas d’exclusivité

Le rôle des agences immobilières espagnoles est aussi très différent. Une agence espagnole ne peut prétendre à l’exclusivité. "Un projet de nouvelle construction peut être mis en vente par plusieurs agences, mais les prix sont les mêmes pour tout le monde. Si le prix proposé par une agence est inférieur aux autres, vous devez vous méfier", souligne Marleen De Vijt. Certaines agences mentionnent le prix de lancement sur leur site internet et "oublient" de l’adapter par la suite.

Il faut également vérifier ce que comporte le prix. La plupart du temps, vous devrez acheter une place de parking séparément, mais ce montant (par exemple 15.000 ou 20.000 euros) ne sera pas inclus dans le prix annoncé par l’agence. A combien se monte la commission d’agence? En règle générale, elle varie entre 3 et 5%.

3. Vérifiez que le bien est libre de toute dette ou charge hypothécaire

En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien. Dès lors, demandez à votre avocat de vérifier s’il existe des dettes ou des hypothèques en cours. Vérifiez aussi que toutes les factures liées aux fournitures comme le gaz ou l’électricité ont été payées, car ici aussi, c’est le nouveau propriétaire qui sera seul responsable. "Vu qu’un bien reste en moyenne en vente pendant huit mois, il y a toujours des factures à payer si le vendeur n’y habite pas", ajoute Marleen De Vijt.

4. Les achats scindés ne sont pas possibles

L’achat scindé est largement utilisé par ceux qui achètent une résidence secondaire à un âge avancé. Il s’agit d’une transaction où les enfants achètent la nue-propriété avec l’argent offert par leurs parents, et les parents achètent l’usufruit, ce qui leur permet de profiter du bien ou des revenus locatifs. Lors du décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent propriétaires de l’ensemble du bien. "Mais cette construction n’est pas acceptée en Espagne. En cas de décès du propriétaire, il faut payer des droits de succession sur la valeur du bien au moment du décès. Les taux se montent à 8-11% en fonction de la région, prévient Marleen De Vijt. Une solution alternative est d’acheter le bien au nom des enfants et de conclure un contrat de bail à vie."

5. Ne payez aucun acompte sur un bien existant

Ne payez jamais un acompte, que vous achetiez votre bien via une agence ou directement à un particulier. Cela ne vous donne aucune garantie de vente. Par ailleurs, les agences espagnoles ne disposent pas de licence comme en Belgique et n’ont pas d’assurance professionnelle. Seule la Catalogne dispose d’une règlementation en la matière.

Si vous achetez sur plan, vous pouvez verser un acompte, car le candidat-propriétaire est protégé. Vous disposez d’une période de rétractation de 30 jours, mais dans ce cas, vous perdez votre acompte. Si le promoteur se retire du projet, il devra vous rembourser le double de votre acompte.

Méfiez-vous si vous entendez prononcer le mot "cancelación" et que le vendeur prétend que vous ne devez pas payer d’acompte parce que d’autres personnes ont déjà payé une "réservation" et ont renoncé à leur achat. "Cela ressemble à une opportunité, mais ne vous laissez pas piéger par cette arnaque de vendeur. Il est assez rare que des acheteurs annulent", prévient Marleen De Vijt.

6. Ne payez que 97% du montant

Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne? Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt des personnes pour les non-résidents, somme que vous devrez verser à l’administration fiscale espagnole. Par ailleurs, il est possible que vous soyez redevable d’une taxe locale sur la plus-value du terrain.

7. Faites une estimation approfondie des frais fixes

Une deuxième résidence entraîne son lot de frais fixes: taxe foncière, taxes communales, charges communes, entretien de la piscine et du jardin, connexion internet, assurance-incendie, etc. "Comptez des frais mensuels de 200 à 300 euros, y compris la taxe foncière annuelle de 100 à 200 euros par tranche d’achat de 100.000 euros", explique Marleen De Vijt.

Comme il n’est pas toujours évident d’entretenir votre bien à distance, vous pouvez confier cet entretien à une agence spécialisée. Par exemple, un concierge viendra contrôler l’extérieur une fois par mois, vérifiera les dégâts éventuels après une tempête, et s’occupera du nettoyage après une location. L’agence vous trouvera un plombier, un réparateur d’air conditionné, etc. "Comptez au moins 350 euros par an pour ce service, estime De Vijt. Certains clients ne louent pas leur bien, mais souhaitent qu’il soit nettoyé et les lits faits avant leur arrivée. Ce service coûte environ 95 euros."

8. Soyez réaliste lorsque vous calculez le rendement locatif

Vous souhaitez louer votre seconde résidence pour récupérer une partie de votre investissement? "Il faut compter sur un rendement net de 1,5 à 2% par an", explique Marleen De Vijt. Pour une villa, le rendement est un peu plus élevé, parce que la demande est plus importante. "En moyenne, les biens sont loués de 10 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et un peu hors saison, pas plus. Il est facile de louer son bien en août, mais en juillet, c’est déjà plus difficile parce que seuls les Belges, les Allemands et les Néerlandais sont en vacances." L’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur.

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