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9 conseils en or pour les bailleurs

Des locataires qui dégradent les biens et/ou signent des chèques en bois, ça existe. Voici quelques précautions à prendre.

(mon argent) - Il subsistera toujours une part de risque dans une relation de bail, mais il est possible de les limiter. Aucun des conseils ci-dessous ne pénalise en quoi que ce soit un locataire correct et devrait permettre aux deux parties de vivre un bon bail…

1. Louez sans précipitation

Vous souhaitez demander à votre futur locataire un certain nombre de renseignement, notamment ses revenus. Le candidat a le droit de ne rien vous dire à ce propos, et vous n’êtes pas en droit d‘exiger une fiche de salaire. Une relation de bail s’appuie cependant sur la confiance. Le fait de ne pas vous communiquer ces renseignements peut créer une suspicion. Dans le doute, il vaut parfois mieux "rater" un mois de loyer et privilégier un locataire qui vous donnera un maximum de garanties de fiabilité.

2. Commencez par un contrat court

Conclu par écrit, le contrat de bail sera aussi précis que possible afin d’éviter tout malentendu. Vous trouverez un modèle de bail pour résidence principale en cliquant ici.

Un nouveau bail résidentiel est en principe conclu pour une durée de neuf ans. Il est cependant possible de conclure un bail de courte durée, inférieure ou égale à trois ans maximum. Certains bailleurs préfèrent donc tester un nouveau locataire avec un bail d’un an. Sachez que si le locataire est toujours présent à l’issue des trois premières années, le bail est réputé conclu pour une durée de neuf ans.

3. Refusez toute activité professionnelle

Certains locataires déclarent une partie du bien privé qu’il louent en frais professionnels. Attention: le fisc vous taxera dès lors plus lourdement. Précisez noir sur blanc que tout usage professionnel est strictement interdit et que le locataire en assumera les conséquences fiscales s’il devait passer outre.

4. Exigez une garantie locative

Vous n’êtes pas obligé de la réclamer, mais vous y avez intérêt (cela doit être convenu dans le bail). La loi prévoit essentiellement deux possibilités: soit une garantie de deux mois de loyer maximum bloquée sur un compte au nom du locataire, soit une garantie de trois mois par le biais d’une banque (pour les locataires qui ne peuvent libérer un tel montant lors de la signature du bail).

La nouvelle législation a donc réduit à deux mois la garantie classique (et non plus trois) afin de faciliter l’accès à la location. Effet pervers: nombre de bailleurs estiment que deux mois ne suffisent pas toujours à couvrir les frais en cas de problèmes, et se montrent dès lors plus exigeants sur le choix du locataire…  N’hésitez donc pas à réclamer deux mois de garantie, d’autant que la formule idéale – le compte bloqué au nom du preneur – produira de toute façon des intérêts en sa faveur.

5. Réalisez un état des lieux préalable

Si vous n’effectuez pas un tel constat (d’un commun accord ou par expert), il vous sera difficile de prouver, en fin de bail, que le locataire sortant a causé tel ou tel dégât. Il est en effet présumé avoir reçu le bien dans l’état où il vous le rendra…

6. Exigez une assurance incendie

Dans le bail, demandez la souscription par le locataire d’une assurance incendie couvrant sa responsabilité locative. Celle-ci interviendra s’il provoque des dégâts aux tiers: si un incendie qu’il provoque endommage par exemple l’appartement voisin. 

7. Enregistrez le bail

Bien que ce soit devenu une obligation, un certain nombre de propriétaires n’enregistrent pas le bail. Or la procédure est gratuite si elle est effectuée dans les deux mois. Attention: un locataire dont le bail n’est pas enregistré peut mettre fin au contrat sans préavis ni indemnité. N’oubliez pas de joindre l’état des lieux avec le bail que vous enregistrez.

8. Suivez vos paiements

Surveiller le versement périodique du loyer est un acte de saine gestion. Si un retard d’une quinzaine de jours se produit, réagissez immédiatement par lettre. Puis par recommandé si le courrier reste sans réponse. L’expérience montre qu’un défaut de paiement peut n’être que passager. Intervenir rapidement permet souvent d’éviter la spirale de la dette, en convenant avec le locataire d’un plan d’apurement rapide mais supportable pour lui car le passif  n’a pas eu le temps de se  creuser.

9. Indexez le loyer

Pour pouvoir adapter le loyer au coût de la vie (une fois par an maximum et jamais avant la date anniversaire d’entrée en vigueur du bail), vous devez prévoir l’indexation dans le bail. Celle-ci se fait en appliquant la formule légale. Rien ne vous oblige cependant à appliquer l’indexation, dans son intégralité ou en partie seulement. Dans ce cas, mieux vaut cependant prévenir votre locataire de la faveur que vous lui accordez. Surtout si vous appliquez l’indexation intégrale l’année suivante: le saut de loyer risquerait alors légitimement de le surprendre.

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