Ces rénovations qui font grimper le revenu cadastral

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Lors de la vente d’une maison dont le revenu cadastral est peu élevé, l’administration fiscale contrôle depuis quelques mois si tous les aménagements ont été correctement communiqués aux autorités ad hoc. Dans le cas contraire, la note pourrait s’avérer salée pour le vendeur comme pour l’acheteur.

C’est une attitude fréquente: les gens savent très bien qu’ils sont tenus de communiquer au cadastre les transformations et changements faits dans leur logement, mais ils "oublient" souvent de le faire. Ils veulent en effet éviter que le cadastre ne profite de l’occasion pour augmenter le Revenu Cadastral (ou RC) de leur habitation. Un RC très faible, inférieur à 745 euros permet en outre de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Les propriétaires qui ont profité indûment des avantages fiscaux liés à une habitation "modeste" risquent depuis quelques mois de se faire rattraper par le fisc au moment de la revente de ce bien et de devoir payer le précompte immobilier éludé.

Le notaire doit lui aussi communiquer au cadastre le prix de vente des habitations qui changent de main. Si le cadastre estime que le prix est trop élevé par rapport au RC, le vendeur devra remplir un formulaire décrivant l’état actuel de l’habitation. Si le nouveau RC fixé par le cadastre dépasse 745 euros, l’acheteur devra payer 10% de droits d’enregistrement au lieu des 5% dus lors de l’achat d’une habitation modeste.

Qu’est-ce que le RC?

Il s’agit du revenu locatif annuel théorique net d’une habitation. "Net" parce qu’un montant forfaitaire prévu pour l’entretien et les réparations est déduit du RC. Il ne s’agit pas du revenu réel, mais d’un revenu fictif. Peu importe que vous habitiez ou louiez le bien.

Actuellement, le RC se base encore sur les loyers de 1975. Depuis 1991, il est indexé chaque année. Mais il est probable que dans de nombreux cas, même indexé, le RC soit de loin inférieur aux loyers réels actuels.

Quels sont les avantages d’un RC peu élevé?

Un RC peu élevé offre au propriétaire un double avantage: l’achat d’une habitation "modeste" permet d’une part de bénéficier de droits d’enregistrement réduits (si le RC est inférieur à 745 euros, l’acheteur bénéficiera d’un taux préférentiel de 5% au lieu du taux normal de 10% sur le prix d’achat), et d’autre part de payer moins de précompte immobilier.

À l’instar des autres revenus, le RC est taxé chaque année via le précompte immobilier, parfois appelé "impôt foncier". Une habitation modeste bénéficie d’une réduction de 25%. En Flandre, le taux standard est de 2,5% du RC.

Les personnes qui résident dans une habitation sociale ou la donnent en location via une agence immobilière sociale bénéficient d’un taux réduit de 1,6%. Les provinces et communes prélèvent des centimes additionnels sur cet impôt de base. Chaque province ou commune fixe son propre taux de taxation.

Quels sont les facteurs qui influencent le RC?

C’est l’Administration Mesures et Évaluations – en d’autres termes, le Cadastre – du SPF Finances/Administrations générales/Documentations patrimoniales, qui fixe le RC. Jusqu’à tout récemment, il était courant qu’un employé du cadastre se rende chez vous. Aujourd’hui, votre déclaration suffit généralement, et les employés se déplacent uniquement en cas de nouvelle construction ou de litige.

Le RC dépend de deux facteurs:

1. Les caractéristiques du bien immobilier: type de construction (ouverte, semi-ouverte ou fermée), superficie, nombre d’étages, de chambres, qualité des finitions, présence d’une cave, d’un grenier, d’un garage, d’un chauffage central, nombre de salles de bain, etc.

2. Les loyers de biens comparables situés dans le même quartier. À cause de ces facteurs liés à l’environnement, le revenu cadastral dépend de la région.

Quand faut-il faire réévaluer le RC de votre habitation?

Si vous construisez ou réalisez des rénovations nécessitant un permis d’urbanisme, la commune en informera systématiquement le cadastre. Vous recevrez un formulaire que vous devrez compléter et renvoyer dans les 30 jours suivant votre installation dans le logement ou sa mise en location.

Si vous agrandissez, rénovez ou modifiez sensiblement votre logement, vous devrez en informer le cadastre, dans un délai de 30 jours. Vous devrez mentionner le prix des travaux de rénovation, mais il ne sera pas nécessaire de fournir les factures. Le RC sera modifié si la différence entre le nouveau et l’ancien RC se monte à 15% minimum ou 50 euros. Lors de la révision de votre RC, il sera aussi tenu compte de la Région où vous habitez. Si la qualité de "l’environnement" de votre logement s’est améliorée, cela pourra impacter votre nouveau RC.

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