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Hausse annuelle de 2,1% du prix des maisons dans les cinq prochaines années

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Le marché du logement s’est mieux tenu en 2018 que ce qu’avait prévu notre panel d’experts immobiliers. Pour la première fois en cinq ans, la hausse des prix a dépassé l’inflation. Pour 2019, les experts restent prudemment optimistes, même si les incertitudes sont nombreuses.

2018 a été un nouveau grand cru pour le marché belge du logement. Les prix des maisons ont progressé de 4,7% en 2018, alors que l’inflation n’a été que de 2,1%. Si la hausse pour les appartements a été moindre l’an dernier (+ 1,8%), en cinq ans, le prix d’un appartement a toutefois gagné 10,1%, soit plus que l’inflation sur la même période (+ 7,6%), selon les chiffres des notaires. Sur cette même période, le prix des maisons s’appréciait de 10,9%.

Sven Damen, économiste en immobilier à la KU Leuven, confirme les fortes hausses des prix en 2018. Sur la base d’une analyse de la banque de données d’ERA, un des grands courtiers, il constate que les prix de maisons comparables ont monté de 4,8% l’an dernier. Pour des appartements comparables, la hausse est même de 5,3%. Pour les terrains à bâtir, il n’a malheureusement pas de chiffres.

Guide Immobilier 2019

Rénover et construire malin

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Du coup, le marché du logement a mieux performé en 2018 que ce que pronostiquait l’été dernier le panel des 18 experts immobiliers de L’Écho. Ils s’en tenaient à l’époque à une hausse des prix de 2,6% pour les maisons et 1,8% pour les appartements. Pour les terrains à bâtir, ils voyaient le mètre carré progresser de 3,1%.

En ligne avec l’inflation

L’accélération de la valorisation immobilière en 2018 n’a pas pour autant poussé les experts à revoir leurs prévisions à la hausse pour 2019. Pour les appartements, leurs attentes sont certes un peu plus élevées (+2,0%), mais elles sont légèrement plus faibles pour les maisons (+2,1%) et les terrains à bâtir (+2,7%).

Les experts estiment que le risque d’une correction sévère du marché du logement en 2019 est faible. Tout comme la chance de voir une vague d’importantes plus-values à court terme. Avec une inflation attendue de 1,6% pour cette année, les prix de l’immobilier devraient toutefois évoluer en phase avec le coût de la vie.

Pour les cinq prochaines années, les experts s’attendent à une poursuite de la hausse modérée des prix de l’immobilier: +2,6% par an pour les terrains à bâtir, +2,2% pour les appartements, +2,1% pour les maisons ordinaires et +1,0% pour les villas. Avec une inflation attendue de 1,7% par an, les prix de l’immobilier devraient donc suivre l’augmentation du coût de la vie sur cinq ans également, à l’exception des villas.

Les experts basent leurs prévisions sur plusieurs facteurs positifs et négatifs qui s’équilibrent. Il faudrait d’ailleurs davantage parler "de facteurs de soutien" et "d’incertitudes".

FACTEURS DE SOUTIEN

→ Des taux d’intérêt très bas

Plus que jamais, les experts sont convaincus que les taux d’intérêt bas qu’on connaît aujourd’hui seront le principal facteur de soutien du marché du logement. Le taux fixe à 20 ans affiché par BNP Paribas Fortis, le leader du marché des crédits hypothécaires, se maintient à 3,20% depuis début 2017. Ce n’est pas beaucoup plus que le minimum historique de 2,80%, qui date d’avril 2016. Quant au taux variable, il est toujours de 2,64%. Mais ça, c’est le taux affiché. Les bons clients qui font sérieusement le tour du marché peuvent décrocher un taux avoisinant 1,5% sur 20 ans, voire 1% pour une durée de 10 ans.

Quels sont les principaux facteurs qui devraient soutenir le marché immobilier en 2019?
  1. La faiblesse des taux d’intérêt
  2. La démographie: croissance démographique, familles plus petites et immigration
  3. L’augmentation du pouvoir d’achat
  4. Une fiscalité avantageuse
  5. La volatilité des Bourses

Aucun de nos experts ne considère comme probable une forte remontée de ces taux dans l’immédiat. C’est une donnée importante, car une hausse des taux d’intérêt d’un demi-point engendre une diminution de la capacité d’emprunt de 5%.

"Nous voyons le taux des obligations à dix ans, qui donne le ton pour le taux hypothécaire, remonter de 0,7% aujourd’hui à 1,45% à la fin de 2019", avance Johan Van Gompel, de KBC. Il y a par ailleurs un monde de différence entre une remontée progressive ou une hausse soudaine des taux: une remontée progressive et limitée peut être absorbée par le marché de l’immobilier, une forte hausse, non.

La croissance économique a été de 1,4% en 2018. Le Bureau fédéral du Plan a abaissé sa prévision pour 2019 de 1,5 à 1,3%. Moins de croissance signifie moins de créations d’emplois et donc une hausse plus faible du revenu. Les syndicats ont d’ailleurs organisé le 13 février une grève nationale pour protester contre la faible marge de 0,8% pour l’augmentation des salaires (en plus de l’inflation) pour cette année et l’année prochaine. "Dans un contexte de baisse de la croissance, l’augmentation des revenus et, par ricochet, celle de la capacité d’emprunt diminuent également", souligne Steven Trypsteen, d’ING Belgique. Un repli de la croissance n’est cependant pas dramatique en soi. "La croissance modérée a pour avantage de réduire d’autant le risque d’une hausse rapide des taux d’intérêt", indique Frank Maet, de Belfius.

→ Nombre de ménages en hausse

Depuis 2014, le nombre de ménages augmente chaque année d’environ 30.000. Sans compter qu’il faut compenser les anciennes bâtisses qui doivent être démolies. Quand l’économie tourne bien, les gens ont aussi plus vite tendance à aller vivre seuls. À Bruxelles, la moitié des habitants sont isolés. S’y ajoute l’immigration, qui accroît le besoin en logements. Enfin, les plus âgés décident moins vite de déménager vers une résidence qu’auparavant. Pour Roel Helgers, de Matexi, "après les taux d’intérêt, la croissance démographique combinée à la dissolution des ménages est le premier facteur de soutien des prix de l’immobilier."

Chaque année, le nombre de ménages augmente d’environ 30.000 unités.


→ Tina, ou "there is no alternative"

Le livret d’épargne ne rapporte toujours rien. Quant aux actions, 2018 a été la pire année boursière depuis longtemps: le Bel20 a perdu près de 20% et la volatilité a fortement augmenté. Le coupon d’une obligation, qui affichait encore un rendement de 5% il y a quelques années, doit aujourd’hui être réinvesti contre un rendement net de même pas 2%. Dans ce contexte, la "force tranquille" de l’immobilier belge séduit nombre d’investisseurs. Depuis les années 80, on peut en effet compter sur les doigts d’une main les baisses des prix de l’immobilier sur base annuelle.

Quel investissement dans l’immobilier résidentiel devrait offrir le meilleur rendement en 2019?
  1. La maison traditionnelle
  2. L’appartement traditionnel
  3. La seconde résidence à la Côte
  4. Le kot d’étudiant
  5. La seconde résidence à l’intérieur du pays
  6. La seconde résidence à l’étranger
  7. La maison de repos
  8. Le logement à assistance

"Trop de liquidités qui chercheraient toutes la voie de l’immobilier peut entraîner une bulle et en fin de compte une baisse des prix", avertit toutefois Sébastien Degand, de BNP Paribas Fortis. Aussi, la Banque nationale reste-t-elle vigilante. Pour éviter que les banques ne prennent trop de risques sur le marché de l’immobilier afin de calmer la soif de nombreux "nouveaux" investisseurs, elle a imposé à deux reprises des capitaux-tampons supplémentaires. Cela n’a cependant pas refroidi le marché et il n’est donc pas exclu que de nouvelles mesures soient lancées. Selon les derniers chiffres, la BNB considère toujours que l’immobilier belge de logement n’est surévalué que de 6,5%.

→ La montée en puissance des villes

Les villes restent les lieux de prédilection pour investir en immobilier. Elles connaissent une forte croissance démographique et le marché locatif y est le plus important en valeur relative. C’est là par conséquent qu’on prévoit les plus fortes hausses de prix. Les experts s’attendent ainsi à ce que l’augmentation des prix y soit 1,5% plus élevée qu’ailleurs dans le pays en 2019. Anvers, Gand et Bruxelles restent à leurs yeux les trois villes présentant le plus grand potentiel.

INCERTITUDES

→ La pression fiscale

La majorité des experts entrevoit une augmentation de la pression fiscale. Ils s’accordent aussi à dire qu’une augmentation aveugle de la fiscalité sur l’immobilier aurait de lourdes conséquences. "Une modification de la fiscalité immobilière est à mes yeux le principal facteur de risque pour le marché belge du logement", avance Bart van Craeynest, de VOKA. "Il ne peut en tout cas pas y avoir de hausse brutale de la taxation globale de l’immobilier", renchérit Sophie Lambrighs, d’Eaglestone. Il n’empêche que beaucoup d’experts sont gagnés par une réforme de la fiscalité immobilière.

Quelles sont les principales incertitudes qui pèsent sur le marché immobilier en 2019?
  1. Une envolée des taux
  2. Un fort ralentissement de la croissance/une récession
  3. Une fiscalité moins avantageuse
  4. La géopolitique (élections, Brexit)
  5. Le débat sur la durabilité

Nombre d’entre eux sont ainsi partisans d’une révision du revenu cadastral. "Supprimer le système actuel du revenu cadastral et se baser sur le loyer réel est pour moi une priorité absolue", affirme Iain Cook, d’ERA. "Le revenu cadastral doit stimuler les gens à aller vivre là où le pouvoir public veut qu’ils aillent. Fournir des équipements, aménager des routes et construire des écoles à la compagne coûte beaucoup plus cher aux pouvoirs publics",ajoute Anneleen Desmyter, de Quares. "La suppression du bonus-logement pèserait certes à court terme sur l’immobilier, mais il est souhaitable sur le long terme", estime Hans Bevers, de Degroof Petercam. Tout le monde ne partage cependant pas cet avis.

→ Les élections prochaines

Suite à la crise gouvernementale, plus rien n’avance au niveau fédéral. Le 26 mai, on ira voter pour le fédéral, le régional et l’Europe. Le contexte actuel de débat sur le climat amènera sûrement son lot de suggestions sur l’approche du parc immobilier. Cela promet des négociations très difficiles pour former un gouvernement. L’absence prolongée d’une politique gouvernementale peut à son tour peser sur la croissance économique et, par ricochet, sur le marché immobilier.

On est en plein brouillard sur la direction à prendre en matière de fiscalité immobilière. L’inquiétude règne et les revendications sont nombreuses. "L’abaissement de la TVA sur les nouvelles constructions est une priorité", estime Sven Janssens, de Home Invest Belgium. "Il faut une TVA à 12% pour tous les bâtiments neufs", ajoute Marc Dillen, de la Confédération flamande de la construction (VCB). "L’imposition des loyers réels sans déduction des frais et la hausse des droits d’enregistrement sont des mesures que le gouvernement ne peut pas prendre pour le marché du logement", prévient le notaire Bart Van Opstal.

Panel des experts immobiliers de l’Echo

Hans Bevers, Banque Degroof Petercam l Olivier Carrette, Union professionnelle du secteur immobilier l Iain Cook, Era l Sven Damen, KU Leuven l Pieter Decelle, CIB Vlaanderen l Sebastien Degand, BNP Paribas Fortis l Anneleen Desmyter, Quares l Filip Dewaele, Dewaele Immobilier l Paul De Wael, Stadim l Marc Dillen, Vlaamse Confederatie Bouw l Roel Helgers, Matexi l Sven Janssens, Home Invest Belgium l Sophie Lambrighs, Eaglestone l Frank Maet, Belfius l Steven Trypsteen, ING Belgique l Bart Van Craeynest, Voka l Johan Van Gompel, KBC l Bart Van Opstal, Notaire.be l Samuel Wurman, Aedifica

Le panel plaide aussi pour le glissement de la pression fiscale sur l’achat vers une forme plus récurrente de taxation. En effet, la Belgique reste en tête des pays européens ayant la fiscalité la plus lourde au moment de l’achat. "En 2014, un acheteur payait en moyenne plus de 14% de la valeur du bien en sus du prix d’achat. D’un point de vue européen, c’est gigantesque. Malgré une légère baisse, nous restons tout de même les champions en la matière", précise Pieter Decelle, de la CIB.

Mais la fiscalité n’est pas la seule source d’inquiétude des experts. Tous insistent sur la réforme des procédures d’appel infinies. "L’urbanisme doit davantage être considéré du point de vue de la mobilité. Habiter à proximité d’une gare, d’une station de métro, de son travail ou autre mérite bien plus d’attention", souligne Samuel Wurman, d’Aedifica.

→ L’incertitude géopolitique

Jusqu’à présent, l’investisseur ou l’acheteur en immobilier ne s’est pas encore laissé effrayer par les tensions géopolitiques croissantes: le Brexit, la guerre commerciale entre la Chine et les États-Unis, la situation en Italie, le débat sur la migration, le mouvement des gilets jaunes, etc. En période d’incertitude, on a tendance à se tourner vers l’immobilier plutôt que vers des actifs financiers plus volatils. Plus qu’auparavant, l’environnement géopolitique est pointé comme un élément susceptible d’influencer le marché immobilier.

→ Le coût de la durabilité

Chacun voit la nécessité et l’urgence d’augmenter la durabilité, y compris au niveau du logement. "Si on veut vraiment obtenir des résultats, il faudra imposer des normes énergétiques plus strictes pour l’habitat existant. Or, il représente 98% du patrimoine immobilier belge", précise Olivier Carrette, de BVS. Il est essentiel que le politique apporte de la clarté, la sécurité juridique, une vision à long terme et de la cohésion.

Les experts plaident pour la suppression et la disparition de la discrimination fiscale entre l’immobilier neuf et la rénovation, mais aussi au sein même de la rénovation. "Il faut renforcer les normes énergétiques et environnementales pour le bâti existant", juge Paul De Wael, de Stadim.

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La Belgique a un parc de logements vieillissant. Il faut donc beaucoup investir pour le rendre plus durable. Les acheteurs sont d’ailleurs de plus en conscients des frais supplémentaires qu’engendre la rénovation d’une maison pour la rendre plus durable.

La demande de logements prêts à être occupés augmente de ce fait. Pour ce type de logements, les experts prévoient des hausses de prix de 2,4% en 2019, aussi bien dans le segment des maisons que dans celui les appartements. Dans les bâtiments qui nécessitent de lourdes rénovations, la hausse se limiterait à 1,0% pour les maisons et à 0,6% pour les appartements. Le fait qu’il y ait bien plus d’appartements neufs que de maisons neuves n’y est certainement pas étranger.

Les experts voient également de nombreuses différences selon le type de biens. En tête de liste viennent l’appartement et la maison classiques. "L’investisseur peut tabler aujourd’hui sur un rendement annuel de 2,5 à 3%. La qualité du logement, le PEB et surtout la localisation jouent un rôle important", pointe Filip Dewaele, du Groupe Dewaele. Les maisons de repos et les logements d’assistance végètent au bas du classement.

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