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La Zélande, au nord de Knokke, en mieux et pour moins cher

Les Pays-Bas ont des champs de dunes époustouflants, ce que peu de Belges francophones savent. À leurs dépens, ils préfèrent le confort de la langue et des territoires connus et arpentent la sempiternelle digue belge ou son pendant français. Pourtant, juste au nord, le paysage vaut le détour. Les Flamands, eux, le savent. Et s’y pressent.
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©Siska Vandecasteele

Avez-vous déjà poussé une tête jusqu’à Zandvoort aan zee, New Hamstede, Domburg ou posé le pied sur les îles de la Frise (Texel, Terschelling ou Ameland), véritables paradis pour les amoureux de la nature, à quelques heures de Bruxelles?

Les Pays-Bas ont des champs de dunes époustouflants et peu de Belges francophones en sont conscients. Ils préfèrent souvent le confort de la langue et des territoires connus, sur la digue belge cent fois parcourue, les plus curieux s’aventurant au sud de La Panne, en direction de la Côte d’Opale.

Mais au nord de Knokke, le paysage vaut un détour à peine plus important en temps et garantit un dépaysement surprenant. Pour nombre de familles séduites, il pourrait même déboucher sur un séjour prolongé.

Pour soi et ses proches d'abord

En 2016, 380.000 Belges possédaient une seconde résidence à usage récréatif – un record absolu et une augmentation de plus de 20% en deux ans. 170.000 ont opté pour l’étranger. En 2000, ils n’étaient encore que 95.000.

Pour les aider à financer ce genre d’achat sans passer par un prêt hypothécaire, de plus en plus d’organismes bancaires proposent de couvrir le montant emprunté sur le compte-titres ou le compte d’épargne des futurs propriétaires, sans pour autant en diminuer le rendement durant la période de remboursement.

Assez peu (2% seulement) d’achats de secondes résidences à l’étranger se font exclusivement dans un but locatif. C’est tout particulièrement le cas dans les lieux où l’on veut pouvoir se retirer quand l’envie vous en vient. C’est évidemment le cas des propriétaires flamands qui peuvent gagner les Pays-Bas en une heure à peine.

Les Belges du nord, eux, sont toujours plus nombreux à élire résidence, voire domicile, dans cette province limitrophe bien plus spacieuse, sauvage et lumineuse que notre bande littorale.

La première station balnéaire qui la prolonge au-delà du Zoute est Cadzand. Sa large plage familiale longue de 10 kilomètres est située sur la portion côtière baptisée Zeeuws-Vlaanderen, qui s’étend jusqu’à Breskens au nord. Les quelque 800 Hollandais qui habitent la station considèrent leur plage – sans aucun chauvinisme – comme une des plus belles des Pays-Bas. "La plus belle, je ne sais pas. Mais elle vaut en tout cas largement le détour: on se gare et on mange où on veut en pleine saison, la lumière et le paysage sont exceptionnels.

On se demande vraiment pourquoi tous les vacanciers vont s’agglutiner les uns sur les autres sur la digue belge si ce n’est pas pour être vus! Et quand on a fait trois heures de route pour découvrir ce lieu hors des sentiers battus, on se dit qu’on s’y attarderait bien quelques jours", commente Françoise, qui a fait le détour jusqu’à Cadzand-Bad pour y découvrir le restaurant du chef étoilé Sergio Herman.

La belle endormie sort de sa torpeur

Entourée de dunes et de verdure, la petite station balnéaire est de plus en plus prisée par les frontaliers depuis qu’elle sort lentement d’une longue léthargie. D’ailleurs, avec son port de yacht flambant neuf — dessiné sur mesure pour les Belges par des Belges- et la nouvelle brasserie de Sergio Herman (déjà enraciné sur place avec son restaurant étoilé Pure C), le lieu est définitivement dans les GPS de nos compatriotes en vacances à la Côte; surtout ceux qui recherchent un lieu paisible, à l’abri du bruit et de la fureur estivale.

Dans le tout nouveau port de yacht de Cadzand-Bad développé par la Compagnie Le Zoute, la plupart des 150 emplacements à louer sont déjà occupés par des bateaux belges. C’est d’ailleurs le bureau d’architecture anversois Inarco qui a dessiné le magnifique club-house et ses dépendances, en respectant l’environnement naturel.

La Compagnie Le Zoute prolonge son bac à sable

Aux alentours, pas moins de 1.500 nouveaux appartements neufs ont été planifiés entre 2008 et 2020. Une bonne partie d’entre eux est portée par la Compagnie Le Zoute (Knokke-Heist) — le bras de développement immobilier de la famille Lippens, d’abord actif sur ses fonciers historiques de Knokke avant d’étendre ses sphères d’action en France (Côte d’Opale) et aux Pays-Bas — qui a budgété en 2013 près de 100 millions d’investissements immobiliers sur la zone de Cadzand-Bad.

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Malgré cela, la "Compagnie", omniprésente sur ce marché côtier du logement neuf de standing qui prolonge le sien géographiquement, n’est désormais plus le seul acteur belge dans les lieux.

Le promoteur ostendais Bart Versluys y est également actif et développe pour l’instant, en partenariat avec l’hôtel 4 étoiles De Blanke Top (René De Milliano), un complexe d’appartements de standing baptisé The Residences dessiné par le bureau d’architectes brugeois Govaert & Vanhoutte.

Au-delà, quelque 50 millions d’euros ont été investis en chambres d’hôtels, appartements et facilités pour l’horeca ces dernières années, pour réveiller la plus belge des stations balnéaires hollandaises.

Pour l’instant, la Compagnie Le Zoute livre des appartements et construit une trentaine de maisons. Environ 80% des habitations sont des résidences secondaires vendues à des investisseurs flamands. Selon Philippe Muylle, l’ex-patron de la Compagnie Le Zoute devenu aujourd’hui président de yacht@cadzand-bad, la belle endormie est définitivement réveillée. Et les investisseurs particuliers qui ont attendu son réveil feraient bien de se dépêcher. Les appartements neufs avec vue sur mer se négocient aujourd’hui entre 8.000 et 12.000 euros le m². À Knokke, les prix oscillent entre 10.000 et 20.000 euros selon l’endroit et le type de projet.

rien à Cacher

Échanges de données

Pour rappel, nombre de pays s’échangent automatiquement les données relatives aux biens immobiliers situés sur leur territoire. C’est le cas entre la Belgique et les Pays-Bas. Mieux vaut donc déclarer d’office un immeuble qu’on y possède, qu’il soit donné en location ou pas.

Valeur locative brute

Les Pays-Bas connaissent également une taxe foncière, l’OZB (Onroerendezaakbelasting). L’évaluation en est réalisée depuis 1994 en vertu de la WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken), loi qui réglemente l’ensemble de l’évaluation des biens immobiliers pour raisons fiscales. Lorsque les communes disposent de données fiables, elles peuvent "fictivement" appliquer ces valeurs inscrites dans leurs registres fonciers comme conformes à la WOZ. Cette loi d’évaluation des valeurs vénales détermine aussi l’imposition forfaitaire des loyers fictifs (eigenwoningforfait) et l’amortissement des bâtiments sous crédits hypothécaires.

Exemple

Si vous possédez une seconde résidence dont la valeur vénale est fixée en 2015 à 250.000 euros selon le fisc néerlandais, le fisc belge, vu le taux d’intérêt moyen fixé à 3%, évalue la valeur locative brute à 10.000 euros (3% + 1% de 250.000 euros).

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