La grille des loyers ne met pas le propriétaire en cage

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La grille des loyers instaurée en Région wallonne n’a qu’une portée indicative. Cependant, son respect pourra faire accéder le propriétaire bailleur aux primes. Mais comme en Région bruxelloise, il reste 100% libre de fixer son loyer. D’autant qu’il semble que la grille bruxelloise ne soit pas (encore) devenue une référence sur le marché locatif.

La Région wallonne a présenté la semaine dernière sa grille indicative des loyers, version revue et corrigée de celle présentée par le gouvernement précédent. La grille a été conçue sur la base de la visite de 4.112 logements (ce qui ne représente que 1% du parc locatif wallon), près du double de l’échantillon qui a servi à la grille précédente. Parmi les critères pris en compte pour la détermination d’un loyer, on retrouve le type de logement, l’époque de construction, le nombre de chambres, la superficie, le nombre de salles de bain, de WC, la cuisine équipée, le label PEB, la présence d’un balcon, d’une terrasse, d’un bureau, d’un équipement de sécurité, etc. Une fois toutes ces données rentrées, le propriétaire ou le locataire reçoivent le montant du loyer escompté pour le type de bien, montant sur lequel une marge d’erreur de 10% (à la hausse ou à la baisse) doit être prise en compte.

Incitant en Région wallonne

Le calculateur fournit un loyer indicatif. Il n’est donc pas contraignant. Toutefois, le gouvernement wallon a prévu un incitant pour les propriétaires bailleurs qui respectent la grille: ils pourront recourir aux primes énergie et aux primes à la rénovation, alors qu’ils étaient jusqu’ici exclus du système. Mais mieux vaut encore attendre un peu si vous êtes dans le cas, car ceci est conditionné à l’entrée en vigueur de la réforme sur les primes. "Elle est toujours prévue pour le printemps, mais nous n’avons pas encore de date à communiquer", précise le cabinet de la ministre du Logement Valérie De Bue (MR).

5 ans
Le propriétaire bailleur wallon devra respecter la grille des loyers wallons pendant cinq ans minimum pour bénéficier des primes. S’il ne la respecte plus, il devra rembourser les montants perçus.

Attention, il est prévu que le propriétaire, pour bénéficier des primes, devra respecter la grille des loyers pendant une durée minimale de cinq ans. "Par conséquent, si le propriétaire ne respecte pas les conditions, il devra rembourser la prime. Des contrôles devraient être effectués", prévient le cabinet.

"Pas utilisée"

Une telle grille des loyers existe depuis début 2018 en Région bruxelloise. Le cabinet de la ministre du Logement, Céline Frémault (CdH), a réalisé une étude sur les six premiers mois de son application et n’a constaté aucune baisse liée sur le marché locatif, en réponse aux propriétaires qui craignaient que cette grille mette les loyers sous pression.

Cette absence d’impact sur les prix a sans doute moins à voir avec le fait que les propriétaires respectaient déjà la grille des loyers. C’est plutôt parce que dans la réalité, peu de gens l’utilisent. Ainsi, Eric Verlinden, le patron du réseau d’agences Trevi, affirme qu’il n’a jamais vu un locataire tenter de négocier un loyer en se référant à la grille des loyers. "Et pourtant, nous faisons entre 500 et 600 locations par an", précise-t-il. Selon lui, la mise sur pied d’une grille des loyers objective reste de toute manière un exercice périlleux.

"Même si de nombreux critères sont pris en compte, ils ne peuvent pas prendre en considération l’aspect émotionnel. Si un bien a du charme, serez-vous prêt à payer 5% de plus ? 15% de plus ? C’est impossible à objectiver. D’ailleurs, lorsque vous faites venir cinq experts pour établir la valeur d’un bien, vous aurez toujours cinq estimations différentes. Ce sont des faits", estime-t-il. Ainsi, deux appartements de même superficie et aux mêmes caractéristiques, situées sur l’avenue Louise, peuvent présenter des écarts de plus de 20% au niveau des loyers, car un tronçon n’est pas l’autre…

Patrick Willems, le secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), n’a pas constaté d’incidence sur le marché locatif depuis la création de la grille des loyers bruxelloise. "Les propriétaires sont dans la grille, voire en dessous. Il n’y a pas beaucoup de surprises", affirme-t-il.

Il faut aussi préciser qu’en Région bruxelloise, le respect de la grille des loyers n’est assorti d’aucun incitatif, étant donné que les propriétaires bailleurs ont par exemple déjà accès aux primes énergie, et cela au taux le plus avantageux pour peu que le bail soit enregistré pour une durée minimale de trois ans et que les travaux réalisés portent sur l’une des trois premières recommandations du certificat PEB.

Concernant les primes à la rénovation, seuls les propriétaires bailleurs qui mettent en location leur bien via une agence immobilière sociale peuvent prétendre aux primes. Le respect de la grille ne peut donc pas leur venir en aide.

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