La location à l'année fait de plus en plus d'adeptes à la Côte

©Hollandse Hoogte

À la Côte, il y a ceux qui investissent, ceux qui louent pour une ou deux semaines de vacances et d’autres qui optent pour la location à l’année. Une formule grâce à laquelle ils jouissent d’une grande liberté à un prix attractif. Quelles sont les particularités de cette formule relativement peu répandue mais qui a ses adeptes? Quel type de bail conclut-on dans ce cas?

C’est une tendance générale que l’on observe partout à la Côte belge: le touriste se décide de plus en plus en dernière minute et privilégie les séjours toujours plus courts. Alors que jadis, les familles s’installaient souvent pour un mois les pieds dans le sable — les parents faisant des allers-retours pour se relayer auprès des enfants – aujourd’hui, la norme pour les locations, c’est la quinzaine et même plutôt la semaine, voire moins (mid-weeks, etc.). Apparemment, la flexibilité attisée par les formules de type Airbnb est devenue un must.

À côté de cela, des inconditionnels de la mer louent carrément à l’année. Précisément parce comme l’explique Stéphane, chef d’entreprise du Brabant wallon qui loue un appartement sur base annuelle au Zoute, "on souhaite avoir la liberté de partir quand on veut, en dernière minute, avoir un endroit où se poser en ayant en plus l’agréable sentiment de se sentir ‘chez soi’, ce qui n’est pas le cas à l’hôtel ou dans un logement Airbnb."

L’achat, Stéphane et sa compagne n’y ont pas songé un seul instant. "Beaucoup de stations de la Côte belge sont devenues aseptisées, sans âme. Les prix sont exorbitants et le rendement est quasi nul", observe Stéphane. Mais la mer du Nord fait partie de ses racines. Il aime malgré tout y retourner.

1.100€
Le loyer mensuel payé dans le cadre d’une location à l’année, pour un appartement dans un immeuble "vieillot" sur la digue, à Knokke, que le propriétaire a acheté 1,4 million d’euros.

L’appartement qu’ils louent sur base annuelle pour 1.100 euros par mois fait partie d’un immeuble un peu vétuste mais idéalement situé, sur la digue. "L’actuel propriétaire l’a payé 1,2 million d’euros. En fait, dans le cadre d’une promotion, il a déjà acquis la moitié des huit appartements de l’immeuble et souhaite racheter les autres pour raser et reconstruire. En attendant, il donne les appartements en location à des loyers attractifs avec des baux flexibles. Cela lui assure un rendement de 0,4%. Suffisant pour éviter qu’entre-temps ces biens lui coûtent de l’argent".

Son havre de paix, le couple l’a "entièrement meublé jusqu’à la petite cuillère pour 12.000 euros chez Ikea". Le revers de la médaille, c’est qu’ils peuvent être mis dehors à brefs délais: "je pense qu’on a un préavis de 6 mois." Mais cela fait partie du deal.

Moins cher que la location saisonnière

L’agence Immo Bis, à Knokke propose quelques dizaines de biens en location à l’année. "La grande majorité des locations se fait sur une base saisonnière, mais certains clients préfèrent effectivement louer pour un an ou plus, commente Joséphine De Brock, responsable des locations à l’année. Pour les gens qui viennent très régulièrement et en tout cas plus que durant les quelques semaines de vacances, louer à l’année revient évidemment beaucoup moins cher". De fait. "Pour un appartement 2 chambres (les 3 chambres sont très rares) avec 2 salles de bains, avenue du Littoral, comptez 1.300 à 1.700 euros/mois sur base annuelle. Dans le haut de la fourchette, vous aurez vraiment quelque chose de très bien", précise-t-elle, invitant à comparer.

Effectivement, une rapide recherche sur les biens donnés en locations saisonnière en dit long: un 2 chambres 2 salles de bain dans le centre de Knokke est proposé à 1.400 euros pour la semaine du 16 au 23 juillet, tandis que pour un 3 chambres 2 salles de bain situé sur la digue, on grimpe à plus de 2.300 euros pour la première semaine de juillet.

Dans la perspective d’un achat

Chez Immo Bis, les clients qui louent à l’année ont en général une motivation particulière. "La plupart le font soit à titre de test avant d’acheter, pour voir s’ils se plaisent, tandis que d’autres louent lorsque le bien dont ils sont propriétaires est en travaux pour rénovation", explique-t-elle.

"Lorsqu’il s’agit d’une occupation de seconde résidence, pour des gens qui cherchent un pied-à-terre à l’année, la demande porte principalement sur des appartements. Ceux qui sont dans une optique de long terme sont davantage intéressés par une maison ou une villa dans le vieux Knokke".

Louer à l’année dans la perspective d’un achat, c’est la démarche qu’ont aussi entreprise parallèlement Stéphane et sa compagne, mais à l’étranger.

"Au prix où sont les appartements au Zoute, il faut vraiment aimer la mer et la Belgique. En Espagne, pour ce prix (NDLR: celui de l’appartement qu’ils louent, 1,2 million d’euros), vous avez un vrai palace et le soleil assuré".

"Nous testons actuellement un endroit en Espagne. Dans ce cas, nos critères sont la proximité d’un aéroport avec 5 ou 6 vols par jours depuis et vers la Belgique."

Les subtilités du bail de droit commun

Vous donnez votre bien en location à l’année? Béatrice Delcourt, directrice du Syndicat National des Propriétaires attire l’attention sur des points à ne pas négliger.

Seul le bail d’habitation à usage de résidence principale fait l’objet de durée légale.

La location d’une résidence secondaire, d’une location de vacances ou saisonnière est régie par un bail de droit commun. Le code civil ne prévoit pas de dispositions particulières si ce n’est l’indexation du loyer, par exemple. Le propriétaire et le locataire peuvent convenir librement des modalités et de la durée du bail.

"Il faut cependant que le contrat soit bien ficelé", insiste Béatrice Delcourt, soulevant un oubli classique: "Si le bail ne prévoit pas que les honoraires du syndic, le salaire de la concierge, le nettoyage des communs ou les charges sont payés par le locataire, cela peut coûter cher au propriétaire. Le fait qu’il s’agit d’un contrat de courte durée permettra heureusement de limiter les dégâts: il suffira d’y mettre fin après un an et/ou de prendre un autre locataire…"

Pour la bonne forme, précisez si la reconduction est automatique (ou pas) et combien de fois, et si elle se fait aux mêmes conditions.

La loi ne précise rien en matière de préavis. Si les parties conviennent par exemple que le bail annuel couvre la période du 1er février au 31 janvier, il faut savoir que la location se terminera effectivement ce jour-là. Le bailleur a quand même intérêt à envoyer une lettre de rappel un peu avant. Et si un préavis est prévu, n’oubliez pas de le donner!

Si vous donnez en location un bien meublé, "mentionnez dans le contrat la répartition entre loyers meuble et immeuble, faute de quoi le fisc considérera d’office qu’elle est de 40/60.Vous serez dans ce cas taxé sur des montants trop élevés."

L’enregistrement du bail est obligatoire pour tous les contrats relatifs à un logement. C’est le bailleur qui doit s’en charger. L’enregistrement est gratuit (dans les deux mois suivant la signature). Attention, si le bail n’est pas enregistré, le propriétaire s’expose à une amende de 25€. "Et attention, dans le cas d’une location de meublé, même si la répartition meuble/immeuble a bien été indiquée dans le contrat de bail, si celui-ci n’a pas été enregistré l’administration ne sera pas obligée d’en tenir compte. Elle pourra appliquer le 40/60!"

Enfin, n’essayez pas de contourner la loi. Il faut que l’occupation qui est faite du bien corresponde réellement à celle d’une résidence secondaire, sinon vous risquez une requalification en bail de résidence principale.


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