Le viager, poire pour la dernière soif

Le principal "risque" pour l’acheteur, c’est que le vendeur (crédirentier) vive très vieux, comme dans le célèbre film "Le Viager"... ©LES FILMS DARGAUD / Ronald Grant

Crise économique, retraites rabotées et espérance de vie allongée obligent, de plus en plus de propriétaires belges âgés, soucieux de garder leur train de vie, envisagent sérieusement la rente viagère.

Le marché immobilier belge est longtemps resté rétif au viager, autrement dit la revente de ses murs en pariant sur son espérance de vie et en profitant d’un usufruit amélioré (rente mensuelle et occupation du bien) jusqu’à son dernier souffle. Il y avait comme un blocage psychologique à dissocier partiellement propriétaire et propriété quand on a la chance de posséder ses murs. Chez nos voisins français, c’est pourtant une pratique commerciale culturellement ancrée dans les mœurs, et ce depuis plus d’un millénaire déjà, dit-on. Il est d’ailleurs coulé dans le Code Napoléon, même si les conditions pratiques ont heureusement évolué au cours de temps.

Pari risqué? Malsain?

Outre le fondement moral discutable de la transaction — le pari sur la mort de quelqu’un —, les détracteurs de ce type de contrat d’achat en deux temps avancent le fait qu’on n’a, durant un temps incertain, ni le beurre ni l’argent du beurre: l’acquéreur n’a pas la main sur le bien pour lequel il verse tous les mois une rente. En outre, il a les désavantages de la pleine propriété en cas de gros travaux à exécuter. On raconte que Jeanne Calment, doyenne de l’humanité d’origine française, avait mis son bien en viager. Elle a fait payer l’acquéreur 40 ans durant et est décédée après le notaire qui avait signé le contrat… Depuis, on a – heureusement pour l’acquéreur — limité la durée de la rente, généralement à 15 ans.

Du côté du vendeur potentiel, les motifs de méfiance ne manquent pas non plus. Sauf si elles se focalisent exclusivement sur le montant du bouquet et de la rente, les personnes concernées ont souvent une peur viscérale de se voir mettre hors de chez elles avant l’heure ou de ne pas être payées tout en ayant cédé leur titre de propriété. Pourtant, juridiquement, le contrat est bétonné, rassure Philippe Verdonck, expert en viager: l’usufruit des murs à vie est inscrit dans l’acte notarié et le paiement des rentes est garanti par une hypothèque sur le bien, également reprise dans l’acte. En outre, le contentieux judiciaire en matière de viager est rarissime car la vente peut être purement et simplement annulée en cas de non-paiement régulier (sans remboursement des rentes versées et du bouquet).

Depuis près de 40 ans déjà, il n’y a guère chez nous, pour couvrir ce marché de niche, qu’un acteur de référence: Viagerim (Woluwe-Saint-Lambert, 500 contrats par an). Selon Nathalie Jacobs, qui dirige l’entreprise très familiale et très discrète, le marché n’évoluerait guère ni à la hausse ni à la baisse, quoi qu’en disent certains. Dernier détail: le mandat de courtage est toujours exclusif.

Léger frémissement

Mais crise économique, retraites rabotées et espérance de vie allongée obligent, de plus en plus de propriétaires belges âgés et soucieux de garder leur train de vie envisagent sérieusement la rente viagère comme poire pour la dernière soif s’ils veulent absolument rester dans leurs murs.

Qui dit demande naissante dit donc émergence progressive d’une offre plus mature. Le dernier venu qui vaille la peine d’être présenté se nomme Viah!, une société de courtage en viager créée en début d’année par Philippe Verdonck, juriste de formation, ex-conseiller ou chef de Cabinet des ministres libéraux Marc Verwilghen et Sabine Laruelle, mais aussi administrateur de plusieurs sociétés. Celui-ci n’est d’ailleurs pas un inconnu sur ce marché de niche ciblant les propriétaires les plus âgés. Voici dix ans déjà qu’il tâte le terrain à titre personnel. Il y a 5 ans, il a même fini par lancer ViagerFund, un fonds dédié pour y loger des biens mis en viager, qu’il gère lui-même, et regroupant quelques investisseurs privés souhaitant diversifier le risque sur plusieurs toits.

À force de visiter régulièrement des biens potentiels pour les loger dans son fonds, Philippe Verdonck a progressivement acquis une expertise quasi unique sur le marché belge. "Depuis un bon mois, j’ai finalisé quatre contrats, trois viagers occupés et un libre d’occupation. Le libre est vendu et un occupé aussi. Tous sont situés sur Bruxelles. J’ai aussi été appelé pour un immeuble à Sprimont, mais c’est vraiment hors de mon secteur", énumère-t-il.

exemple

Appartement 2 chambres avec box de garage à Uccle

  • Valeur vénale: 250.000 euros
  • Viager libre d’occupation sur une tête (75 ans)
  • Bouquet: 50.000 euros
  • Rente (15 ans): 1.150 euros
  • Loyer obtenu: 1.080 euros (950 + 130 pour le box)
  • Concrètement: le bien coûte 70 euros net par mois de rente

Pour lui, le courtage viager demande davantage de psychologie et de patience avec les propriétaires indécis que le courtage immobilier classique: les questions essentielles ne concernent pas seulement les murs et leur prix. Et de poursuivre: "De plus en plus de personnes âgées ne voient plus personne. Quand elles commencent à manquer de moyens, elles sont heureuses de croiser quelqu’un qui les aide à s’en sortir… tout en se méfiant quelque peu de ce Père Noël inconnu tombé du ciel… Il faut donc faire preuve d’énormément de doigté. Proposer à une personne dépendante de s’occuper de son appartement si elle doit aller en seniorie, c’est logique sur papier; mais ça l’est moins dans les faits si on est très attaché aux souvenirs accumulés toute une vie sous son toit", nuance Philippe Verdonck.

Selon lui, le métier est également plus complexe commercialement que le courtage résidentiel classique car on travaille sur plusieurs variables: le bouquet (somme d’argent payée à l’acte, souvent égale à 20-30% de la valeur vénale du bien), la rente mensuelle (loyer indexé) et la durée de cette rente, aléatoire mais avec une durée souvent limitée à 15 ans maximum.

"Mon objectif, avec Viah!, est de rendre le viager plus attractif pour les vendeurs indécis et de faire grossir la demande. D’autant qu’en Belgique – contrairement à la France-, la rente viagère est nette d’imposition: ce que vous recevez du futur propriétaire n’est pas taxé. Et moi, j’ajoute la ‘Rente +’: il s’agit d’une somme d’argent tirée du bien mis en location quand le propriétaire vendeur doit se résoudre à quitter son toit pour être placé en maison de repos. Viah! gère alors tout le processus locatif et reverse une partie du loyer au senior, qui voit ainsi sa rente de base augmentée pour faire face plus facilement aux frais en maison de repos, par exemple. L’autre avantage est que je garantis ce bonus à vie", détaille le patron.

Ce dernier illustre son propos par un exemple vécu récent: un appartement sis à Etterbeek et dont la valeur vénale a été fixée à 240.000 euros est mis en viager par son propriétaire. Celui-ci reçoit un bouquet de 50.000 euros et une rente viagère mensuelle de 850 euros sur 15 ans. "Le système Rente +lui offre en outre, s’il doit quitter son appartement, 500 euros par mois à vie et donc un total de 1.350 euros qui, additionné à la pension légale, permet de s’offrir une séniorie d’un certain niveau sans s’endetter outre mesure", explique le concepteur, convaincu que cette cerise sur le gâteau peut persuader des vendeurs indécis à faire le pas le cœur plus léger.

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