Les règles relatives aux caractéristiques des constructions, aux normes d’habitabilité des logements, à l’isolation thermique, aux chantiers ou encore aux dispositifs de publicité dans l’espace public sont toutes comprises dans le règlement régional d’urbanisme (RRU). En janvier dernier, le gouvernement bruxellois a adopté un projet de révision de ce texte qui a ensuite été soumis à l’enquête publique. Dans ce contexte, l’Union professionnelle du secteur immobilier (Upsi) a fait savoir que le projet actuellement sur la table ne permettra pas de répondre aux enjeux majeurs auxquels Bruxelles doit faire face.
"Le gouvernement va rendre le logement neuf trop cher pour la moyenne des Bruxellois."
"Ce texte réalisé en vase clos est le reflet d’un travail portant sur les aspects purement techniques. Ce n’est pas présenté comme une réponse au boom démographique, estime Pierre-Alain Franck, administrateur de l’Upsi. On ne tient pas compte des conséquences du stop à l’étalement urbain désormais présent dans les esprits des deux autres Régions. La propension des ménages à vouloir quitter la capitale sera probablement beaucoup plus faible à l’avenir, ce qui renforce le besoin de densification sur le territoire bruxellois."
Le texte du gouvernement assouplit certaines règles, notamment au niveau des gabarits. Par exemple, un immeuble mitoyen pourra désormais dépasser son voisin le plus bas de maximum six mètres, contre seulement trois à l’heure actuelle. Et pour déterminer la hauteur d’un immeuble isolé, le nouveau RRU permettra de se référer à des constructions situées au-delà de voies de communication.
Pourtant vues d’un bon œil, ces modifications ne seront pas suffisantes selon l’Upsi pour booster la production de logements. "Pendant des années, la Région a développé un PRDD (plan régional de développement durable, NDLR) qui prévoit de structurer la densification, mais on ne retrouve pas ces objectifs dans le RRU. Par exemple, on pourrait imaginer une densification accrue le long de l’axe du futur métro Nord. Mais non, les gabarits sont toujours partout déterminés en fonction de l’immeuble de gauche et de celui de droite… L’autorité publique manque de cohérence vis-à-vis de ses propres textes planologiques."
Aux yeux de l’Upsi, le seul levier permettant de continuer à réaliser du logement neuf à des prix abordables, c’est la taille. Un appartement de deux chambres pourrait passer de 190.000 euros HTVA pour 75 m² à 170.000 euros pour 65 m² en gardant le même niveau de confort, assure l’organe de représentation des promoteurs.
À l’inverse, le projet de révision du RRU prévoit de renforcer l’habitabilité du logement, notamment par l’évolution proportionnelle de la superficie des locaux en fonction du nombre de chambres. Comme dans le RRU actuel datant de 2006, la taille minimale d’un séjour est de 20 m² sans cuisine et de 28 m² avec cuisine. À cela, l’exécutif bruxellois veut ajouter 1 m² par chambre supplémentaire. "Nous comprenons l’ambition visant à créer des logements très qualitatifs, même si la qualité n’est pas seulement déterminée par la taille. En persévérant dans cette voie, le gouvernement rendra le logement neuf trop cher pour la moyenne des Bruxellois, obligeant les ménages avec des revenus plus faibles à se rabattre sur le logement existant, globalement de très faible qualité énergétique", prévient Pierre-Alain Franck.
Parking revu à la baisse
L’Upsi qui n’entend pas tirer à boulets rouges sur l’exécutif souligne aussi les volets positifs de la réforme, comme celui relatif aux normes de stationnement hors voiries qui tiendront compte de l’accessibilité en transports publics et de la nature des constructions afin de favoriser les modes de déplacement actifs. "Aujourd’hui, nous sommes obligés de créer une place de parking par logement et de la vendre même si l’acquéreur n’est pas demandeur. Avec le nouveau RRU, un certain nombre de logements pourront être vendus sans parking ce qui peut contribuer à réduire le prix d’acquisition de 20 à 30.000 euros. Et c’est plus adapté au mode de vie urbain", déclare Pierre-Alain Franck.