Où acheter votre premier bien immobilier en 2018?

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En termes de fiscalité, il n'est pas pareil d'acheter son premier bien en Wallonie, en Flandre ou en Région de Bruxelles-Capitale. Les Régions ont chacune mis en place une fiscalité immobilière différente (droits d'enregistrement et réductions d'impôts), qui séduira davantage certains profils d'acquéreurs que d'autres.

Dans quelle Région un jeune ménage qui s’offre sa première habitation a-t-il fiscalement intérêt à acheter en 2018? Chaque Région propose différents avantages pour attirer et retenir la classe moyenne sur son territoire. Tout va dépendre de la situation du ménage, mais s’il n’a pas d’apport de départ, il sera sûrement séduit par l’abattement fiscal sur une bonne partie des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, d’autant plus que les prix y sont en moyenne plus élevés qu’ailleurs. Mais contre cet avantage immédiat important, il renonce à toute réduction d’impôts dans le futur.

  • Ceux qui ont les moyens de payer davantage de droits d’enregistrement en Flandre et en Wallonie pourront, eux, continuer à profiter d’avantages fiscaux pendant la durée de leur emprunt. Ils y gagneront au final plus, mais l’avantage est étalé sur toute la durée de l’emprunt. 

  • Tout dépend aussi des revenus du ménage. S’ils sont très bas, la Wallonie est sans aucun doute la meilleure terre d’accueil car l’avantage fiscal cumulé sur 20 ans est très important.

  • Tout dépend également de la composition du ménage: s’ils sont deux à acheter, ils obtiendront chacun une réduction d’impôts, ce qui double l’avantage fiscal et ce qui rend donc la Wallonie et la Flandre encore plus intéressantes fiscalement.

Pour comparer, il fallait donc arrêter une hypothèse. Nous avons comparé la situation de l’achat d’un appartement à Uccle (Région Bruxelles-Capitale), Waterloo (Région wallonne) et Rhode-Saint-Genèse (Région flamande) pour la proximité géographique de ces trois communes. Nous partons du principe que le couple achète son premier bien, pour y établir sa résidence principale. Leurs revenus annuels nets imposables (52.000 euros et 40.000 euros) représentent des salaires mensuels nets d’environ 2.300 et 1.900 euros. Voyons comment leur achat de 250.000 euros serait fiscalement traité dans les trois Régions.

1. Droits d’enregistrement

Sans l’aide de la famille, il est souvent difficile pour un jeune ménage de réunir une somme de départ assez conséquente pour accéder à la propriété. En effet, très peu de banques sont d’accord de prêter, en plus du prix d’acquisition, le montant des droits d’enregistrement et des frais de notaire. Certaines banques de niche proposent des solutions, mais il est globalement très difficile d’obtenir un crédit hypothécaire pour un montant supérieur à la valeur de l’habitation (une quotité supérieure à 100%). C’est pourquoi réduire le montant des droits d’enregistrement (12,5% du prix d’achat en Région de Bruxelles Capitale et en Wallonie, 10% en Flandre) est un levier important pour permettre — ou pas — aux jeunes ménages de devenir propriétaires.

Sans aucun doute, c’est la Région de Bruxelles-Capitale qui est la plus accueillante, fiscalement, pour les ménages qui ne disposent pas de cette somme de départ et qui souhaitent acheter à Bruxelles leur premier bien afin d’y établir leur résidence principale. Depuis le 1er janvier 2017, ces acquéreurs bénéficient en effet d’un super abattement fiscal sur les droits d’enregistrement. Ils ne commencent à être comptés qu’à partir de 175.000 euros. Dans notre exemple, le couple paiera donc 9.375 euros de droits d’enregistrement, contre 31.250 euros s’il n’y avait pas d’abattement. A noter toutefois que les biens dont le prix est supérieur à 500.000 euros ne donnent droit à aucun abattement.

La Wallonie introduit de son côté un abattement sur les droits d’enregistrement à partir du 1er janvier 2018, mais nettement plus limité qu’en Région bruxelloise. L’assiette fiscale sera en effet réduite de 20.000 euros. Dans notre exemple, le couple paiera 28.750 euros de droits d’enregistrement, soit trois fois plus qu’en Région bruxelloise.

En Flandre, l’abattement concerne les 15.000 premiers euros. Le couple paiera donc 29.375 euros de droits.

Attention: dans les trois Régions, pour pouvoir donner droit à l’abattement fiscal, l’habitation doit être "unique" au moment de l’achat. Par ailleurs, l’habitation doit être "propre", c’est-à-dire que celui qui l’achète et qui profite de l’abattement fiscal doit s’y domicilier. Il doit aussi s’engager à rester domicilié dans le bien pendant une certaine période: trois ans en Wallonie, cinq ans en Région bruxelloise. La Flandre ne détermine pas de période minimale, mais l’administration juge au cas par cas. En cas de non-respect de cette condition de domiciliation, l’acquéreur devra rembourser le montant de l’abattement dont il a bénéficié, éventuellement majoré d’une amende. De fait, le but de ces avantages fiscaux est d’attirer la classe moyenne, mais aussi de la retenir!

Verdict: pour un avantage fiscal immédiat, la Région bruxelloise se démarque nettement des deux autres Régions. Les acquéreurs qui n’ont pas un apport de départ suffisant économisent un paquet sur les droits d’enregistrement, ce qui compensera d’une certaine manière la cherté du marché immobilier de la capitale…

2. Réduction d’impôts

En plus des droits d’enregistrement, les Régions ont également le pouvoir de déterminer si le capital et les intérêts remboursés dans le cadre d’un emprunt hypothécaire contracté pour financer l’achat d’une habitation propre et unique donnent droit à une réduction d’impôts. Avant la sixième réforme de l’Etat, cette réduction s’obtenait au niveau fédéral. Le "bonus logement" pouvait atteindre, pour un couple, un avantage total de plus de 55.000 euros sur un emprunt conclu sur 20 ans. Depuis qu’elles ont hérité de cette compétence fiscale, les trois Régions ont pris des chemins différents.

Ainsi, en instaurant le super abattement fiscal sur les droits d’enregistrement, la Région de Bruxelles Capitale a, au même moment, supprimé le bonus-logement.

En Wallonie, le bonus-logement a été supprimé au profit d’un système favorisant les bas revenus et excluant les plus hauts revenus de l’avantage fiscal. Il favorise également les ménages avec enfants à charge. Le chèque-habitat s’élève à 1.520 euros par an et par acquéreur (dans le cas d’un achat en couple) pour celui dont les revenus annuels nets imposables s’élèvent à moins de 21.000 euros par an. Ensuite, plus les revenus augmentent, plus le montant du chèque-habitat diminue, jusqu’à être totalement supprimé pour les revenus supérieurs à 81.000 euros par an. Chaque enfant à charge donne droit à un montant forfaitaire de 125 euros. Au bout de 10 ans, l’avantage est réduit de moitié, de même que si l’acquéreur fait l’acquisition d’une autre habitation. Un contribuable ne peut bénéficier du chèque-habitat que pendant 20 ans maximum.

Les conditions de revenus et d’enfants à charge sont vérifiées chaque année. Cela signifie qu’il est fort probable que le montant du chèque-habitat diminue en cours de route, étant donné l’évolution de la carrière du contribuable.

En Flandre, le bonus-logement a été maintenu, mais toutefois raboté. Désormais, le(s) contribuable(s) peuvent obtenir une réduction d’impôts de 40% sur un montant maximum de 2.280 euros au cours des dix premières années de l’emprunt, et sur un maximum de 1.520 euros ensuite. Sur un emprunt de 20 ans conclu à deux, cela représente un avantage fiscal total de 30.400 euros.

Attention: les montants du chèque-habitat en Wallonie et les plafonds donnant droit à une réduction fiscale en Flandre ne sont pas indexés. L’avantage que vous obtiendrez dans 10, 15 ou 20 ans ne sera donc pas le même, en termes réels, qu’aujourd’hui.

Par ailleurs, en cas d’achat d’un autre bien immobilier, l’habitation qui vous donne droit au chèque-habitat ou au bonus-logement perd son caractère unique et l’avantage fiscal est dès lors considérablement réduit.

Verdict: en termes de réduction d’impôts, la Région de Bruxelles-Capitale se met elle-même hors jeu, mais il est difficile de départager la Flandre et la Wallonie. En Flandre, l’avantage fiscal est le même pour tous, quels que soient les revenus du contribuable. Mais en Wallonie, le montant du chèque-habitat varie fortement en fonction du niveau de revenus du contribuable et du nombre d’enfants qu’il a à sa charge. La Flandre est plus intéressante pour les très hauts revenus.

Reprenons l’exemple d’un couple qui a deux enfants à charge. En Wallonie, avec des bas revenus (deux fois 21.000 euros annuels par exemple), l’avantage total se monterait à près de 50.000 euros. Mais plus les revenus augmentent, plus le chèque baisse. Ainsi, avec deux revenus de 50.000 euros, l’avantage descendrait à 38.000 euros. Avec deux revenus de 80.000 euros, il passerait sous 30.000 euros et deviendrait moins important que le chèque habitat flamand. Mais c’est surtout pour les contribuables qui ont des revenus supérieurs à 81.000 euros que la Flandre est nettement plus favorable. Ils percevront toujours le bonus-logement flamand, alors qu’ils n’auront plus droit à rien en Wallonie.

Le chèque-habitat wallon est limité à 20 "tirages" au cours de la vie du contribuable, alors que le bonus-logement n’est pas limité dans le temps.

3. Précompte immobilier

Il est facile de comparer le montant du précompte immobilier dans trois communes données, comme dans notre exemple. On voit tout de suite qu’à revenu cadastral équivalent, le précompte immobilier est plus élevé à Uccle, et cela même avec la prime BeHome (120 euros de réduction pour les propriétaires occupants).

Ceci dit, impossible de généraliser ce constat pour les trois Régions. En effet, elles appliquent un pourcentage de précompte sur le revenu cadastral différent: 1,25% pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale, 2,5% pour la Région flamande. Mais ces montants ne sont "rien" par rapport aux additionnels provinciaux et communaux prélevés ensuite par chaque province et chaque commune. Ce sont ces additionnels qui déterminent la cherté d’une commune en termes de précompte immobilier.

Dans notre exemple, le montant du précompte immobilier à Bruxelles a été réduit de 120 euros, car les propriétaires qui occupent leur bien ont droit à une prime forfaitaire de 120 euros pour compenser l’augmentation générale du précompte immobilier, qui visait en premier lieu les investisseurs.

Verdict: impossible à établir, d’autant plus que le précompte immobilier dépend du revenu cadastral et que certaines communes mènent des campagnes de contrôle et donc de révision des revenus cadastraux, d’autres pas…

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