Que risquez-vous si votre syndic n'est pas enregistré?

De nombreux copropriétaires jouent eux-mêmes le rôle de syndic. ©Photo News

Les propriétaires d’appartements avaient jusqu’au 31 mars 2018 pour enregistrer leur syndic. À la date butoir, tous les appartements ne semblaient pas être en règle. L’enregistrement du syndic permet pourtant d’éviter de nombreux tracas.

Toutes les associations de copropriétaires (qui rassemblent tous les propriétaires d’appartements d’un même immeuble) doivent depuis le 1er avril de l’an dernier enregistrer leur syndic auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises. Les syndics non professionnels – par exemple, lorsqu’un des résidents remplit cette fonction – doivent également s’enregistrer. Ils ont eu un an pour le faire, c’est-à-dire jusqu’au 31 mars 2018.

D’après les chiffres du SPF Economie, notre pays compte près de 78.000 associations de copropriétaires. Fin mars, 32.800 syndics étaient enregistrés à la Banque-Carrefour, ce qui signifie que plus de la moitié des immeubles à appartements ne sont pas en règle. "De nombreux syndics, du moins les professionnels, gèrent plusieurs immeubles. Il est donc normal que le nombre de syndics enregistrés soit inférieur au nombre d’associations de copropriétaires", explique Vincent Sagaert, professeur à la KU Leuven et à la KULAK, et avocat chez Eubelius.

Mais la différence reste importante. "Personne ne connaît avec certitude le nombre de syndics professionnels et non professionnels". Par ailleurs, de nombreux copropriétaires jouent eux-mêmes le rôle de syndic, y compris certaines professions libérales qui sont autorisées à remplir ce rôle. "Nous avons appris que la grande majorité des syndics professionnels étaient inscrits", explique Dorien Stevens de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI).

Pourquoi exiger l’enregistrement?

Le syndic s’occupe de la gestion quotidienne de la copropriété et des parties communes d’un immeuble, comme l’ascenseur, le hall d’entrée, le jardin et la porte d’accès aux garages. Si une ampoule doit être remplacée ou le jardin entretenu, c’est le syndic qui s’en occupe. Il gère aussi les finances de l’association des copropriétaires, par exemple le compte bancaire sur lequel les charges mensuelles sont versées, et le fonds de réserve, qui constitue une poire pour la soif en cas de gros travaux de rénovation. Le syndic règle aussi les factures d’électricité pour les parties communes.

Connaître le nom du syndic est non seulement important pour les locataires et les copropriétaires d’un immeuble, mais aussi pour les voisins et les sociétés de services aux collectivités.

Pourquoi exiger l’enregistrement des syndics? Cette information est non seulement importante pour les locataires et les copropriétaires d’un immeuble, mais aussi pour les voisins souhaitant par exemple signaler des nuisances sonores et pour les sociétés de services aux collectivités qui doivent entreprendre des travaux. Le nom et les coordonnées du syndic sont généralement affichés dans le bâtiment, sur un tableau dans le hall d’entrée. L’enregistrement a été imposé pour éviter que les gens doivent se rendre sur place pour connaître le nom du syndic. De cette façon, il est toujours possible de connaître le nom du syndic d’un immeuble, même si vous n’y habitez pas. "C’est surtout à la Côte que cela pose problème", déclare Kristophe Thijs, porte-parole de la Fédération flamande des métiers de l’immobilier (CIB ou Confederatie van Immobiliënberoepen).

Tout le monde peut consulter les données des syndics dans la base de données de la Banque-Carrefour, via le site internet du SPF Economie. L’enregistrement coûte 87 euros. "Ce montant est indexé chaque année", explique Kristophe Thijs. La banque de données Carrefour reprend entre autres les nom, prénom, et adresse du syndic, ainsi que la date du début de son mandat. Les changements et la nomination d’un nouveau syndic doivent être communiqués à la Banque-Carrefour. "Il n’est pas nécessaire de communiquer le renouvellement d’un mandat", précise Kristophe Thijs.

Aucune sanction

Que se passe-t-il si votre syndic n’est pas enregistré? L’Arrêté Royal du 15 mars 2017, qui fixe l’obligation d’enregistrement de tous les syndics, ne prévoit aucune sanction ou amende en cas de non-respect de la loi.

L’IPI, qui est entre autres chargé de la reconnaissance des syndics professionnels, peut éventuellement sanctionner les contrevenants. "Tous les agents immobiliers, et donc aussi les syndics, doivent travailler de manière professionnelle et respecter les obligations légales. Tout manquement peut être considéré comme une faute déontologique, poursuit Dorien Stevens. Nous analysons dans ce cas les circonstances exactes. Si une faute déontologique peut être démontrée, le dossier est transmis à la Chambre exécutive (qui décide des sanctions disciplinaires pour les agents immobiliers, ndlr). Il n’existe pas de sanction type. Chaque dossier ou plainte doit être analysé au cas par cas."

Si votre syndic n’est pas un professionnel mais un des résidents de l’immeuble, il ne pourra pas faire l’objet d’une sanction "déontologique". "Néanmoins, en cas de négligence, sa responsabilité pourrait être engagée", explique Kristophe Thijs. "L’association des copropriétaires et le syndic sont tenus de s’enregistrer. Dans le cas contraire, ils enfreignent la loi et pourraient être tenus pour responsables en cas de dommages éventuels", poursuit Vincent Sagaert.

"Le non-enregistrement n’a donc aucune conséquence directe pour les copropriétaires, mais pourrait en avoir indirectement, estime Dorien Stevens. Si un entrepreneur ou une société de services aux collectivités envoie une lettre recommandée, elle doit être envoyée obligatoirement au siège de l’association des copropriétaires et au syndic. Le syndic doit donc être clairement identifiable. En cas de dommage, il est possible qu’un juge considère l’association des copropriétaires comme en partie responsable, par exemple parce que les dégâts n’ont pu être réparés, faute d’avoir enregistré le nom du syndic. Cet enregistrement est important et permet d’éviter bien des tracas."

Publicité
Publicité
Publicité
Publicité

Contenu sponsorisé

Partner content