S'acheter une maison en Espagne, le moment?

C'est décidé, vous allez profiter de la crise immobilière en Espagne pour vous acheter un appartement. Si les prix continuent à baisser, ne comptez toutefois pas sur une affaire en or comme il était encore possible d'en faire il y a trois ans...

De la neige en avril? Très peu pour vous. C’est décidé: vous voulez une résidence secondaire au soleil. Et de préférence pas trop chère. L’Espagne et son marché immobilier sinistré vous appellent! Mais restez prudent. Les affaires ne tombent pas du ciel, et la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous.

Rêvons un peu… Vous disposez de 150.000 euros. Vous en avez marre de passer l’été sous la pluie. Chaque année, pour les vacances, vous louez une maison en Espagne. Et finalement, vous l’aimez bien, ce pays. Vous y passeriez plus de temps, si vous le pouviez. Et puis votre retraite serait plus douce au soleil. Peut-être même que vous pourriez gagner de l’argent en louant votre maison lorsque vous ne l’occupez pas? Vous vous y voyiez déjà… L’Espagne, son soleil, ses paellas, ses plages et ses jambons crus millesimés. Tout cela sent bon le cliché. Tout comme ses affaires immobilières à la pelle! N’avez-vous d’ailleurs pas déjà entendu qu’en Espagne, "on peut avoir une maison huit chambres avec parc arboré et vue sur mer dans un quartier ultrachic pour 150.000 euros"? Ah oui, vraiment?

Permettez-vous de douter… Car il paraît aussi qu’en Espagne, les arnaques immobilières sont légion. Et il se dit aussi que les bonnes affaires se font de plus en plus rares, car d’autres, plus rapides que vous, les ont raflées… avant vous. Et si vous voulez parier sur un rebond de l’immobilier pour empocher une bonne plus-value, armez-vous de patience. La croissance, ce n’est pas pour demain. Dans l’immédiat, les prix devraient continuer à baisser…

-35%
Les derniers chiffres disponibles (quatrième trimestre 2012) font état d’un recul de 35% des prix de l’immobilier en Espagne depuis fin 2007.

Alors, devez-vous mettre à la poubelle votre rêve espagnol ? Si vous envisagez un achat "plaisir" d’avantage qu’un réel investissement: pas du tout. Le marché immobilier espagnol a plongé de 35% depuis 2007, il recèle donc indéniablement de très bonnes affaires. Sachez seulement, avant d’entamer vos recherches, que les perles sont plus rares qu’on ne le croit et que le marché immobilier n’a pas encore touché le fond (il pourrait encore baisser de 8% cette année, selon ING). Quant à la rentabilité, sachez aussi que la location de votre bien en Espagne ne devrait pas générer un rendement vraiment supérieur à celui que vous pourriez obtenir en Belgique…

Alicante, numéro un

Comment obtenir un prêt?

Soyons clairs: pour financer votre résidence secondaire, mieux vaut disposer d’un bon apport de départ (idéalement la moitié de la valeur du bien) pour espérer obtenir un prêt auprès d’une banque. Déjà très exigeantes lorsqu’il s’agit d’une résidence principale située en Belgique, elles seront intransigeantes dans le cas d’une résidence secondaire sur le sol espagnol!

Banque belge ou espagnole ?

  • Le problème de la banque belge, c’est qu’elle ne peut pas (ou qu’elle ne veut pas, parce que cela sera très compliqué, notamment pour des raisons juridiques) prendre d’hypothèque sur un bien en Espagne. Pour espérer un prêt, vous devrez donc pouvoir mettre un bien situé en Belgique en hypothèque. Cela ne fonctionne donc que dans le cas où vous disposez d’un bien libre d’hypothèque, donc entièrement payé.
  • Pour contourner ce problème, vous pouvez vous adresser à une banque espagnole, qui prendra hypothèque sur votre résidence en Espagne. Le problème de la banque espagnole, c’est qu’elle ne vous connaît pas. Elle aura plus difficilement accès aux informations vous concernant et ne pourra pas facilement procéder aux vérifications d’usage avant de vous accorder un crédit.

Dans un cas comme dans l’autre, vous devriez donc plus facilement obtenir un emprunt dans le cas où vous disposez d’un apport financer conséquent, seul argument capable "d’adoucir" votre banquier.

Le marché immobilier espagnol est particulièrement hétérogène, nous explique Jean-Christophe Dumont, agent immobilier belge (Ibercasa) spécialisé dans les secondes résidences en Espagne. "Il existe beaucoup de marchés et de sous-marchés. S’il est vrai que vous pouvez trouver une villa trois chambres avec piscine à Alicante pour 150.000 euros, c’est également le prix d’un appartement de 50 m² à Barcelone", indique-t-il.

La province d’Alicante et l’Andalousie, notamment les environs de Malaga, sont en effet les régions les plus touchées par la crise. Faute de financement, les promoteurs y ont laissé de nombreux chantiers à l’arrêt. Les prix de l’immobilier y ont chuté de 40, voire 50% depuis le début de la crise.

L’agence belge CapSud propose à ses clients des propriétés dans des projets de construction neufs, entre Alicante et Murcie, en partenariat avec un promoteur local fiable qui respecte un cahier des charges exigeant, "ce qui n’était pas le cas ces dernières années", explique Dominique Binet, responsable du projet. Les prix sont relativement bas — des appartements sont disponibles dès 90.000 euros — grâce aux prix peu élevés des terrains.

De son côté, Jean-Christophe Dumont chasse les bonnes affaires parmi les saisies effectuées par les banques ainsi qu’auprès de particuliers. "Je déconseille à mes clients d’acheter du neuf, d’abord en raison du prix plus élevé, et ensuite par crainte sur la santé financière du promoteur", explique-t-il.

Biens "parasites"

S’il est toujours temps de profiter de la décote du marché immobilier espagnol, il est moins facile aujourd’hui de tomber sur les bonnes affaires d’il y a trois ans. "Actuellement, il y a tellement de demande qu’il faut aller vite et mettre parfois plus d’argent sur la table pour remporter le bien", constate Jean-Christophe Dumont. "D’autant plus que ce sont les biens les moins intéressants qui restent encore sur le marché", prévient-il.

Le marché immobilier espagnol, complètement faussé par l’excès de construction dans les années 2000, aura besoin de cinq ans, selon lui, pour être nettoyé de ses biens parasites invendables.

Ainsi, Xavier (prénom d’emprunt), aujourd’hui propriétaire d’un appartement à Alicante, se souvient: "concernant les prix, il y a de tout: de bonnes et de moins bonnes affaires. Il y a moyen de trouver bon marché mais il ne faut pas s’attendre à des miracles. En ce qui nous concerne, on a visité beaucoup… et nous avons eu beaucoup de déceptions".

Attention aux arnaques

Si vous décidez de vous passer des services d’un agent immobilier belge dans votre recherche, sachez que vous n’êtes pas à l’abri d’une arnaque. Les cas suivants ont déjà été rencontrés par des acheteurs belges: une piscine construite sur le terrain du voisin, un héritage de dettes du propriétaire précédent, un bien construit illégalement, etc. D’autant plus que le métier d’agent immobilier en Espagne n’exige pas d’accès à la profession…

C’est pourquoi il est prudent de se réserver les services d’un avocat spécialisé qui évitera les mauvaises surprises, étant donné qu’en Espagne, le notaire ne mène pas d’enquête sur le bien comme c’est le cas en Belgique… Par exemple, il ne vérifie pas si le bien est couvert par une hypothèque ou si le propriétaire a des dettes fiscales!

Un vrai produit financier?

Si vous étudiez l’achat d’un appartement en Espagne dans le but de le mettre en location à l’année via des baux de longue durée, le rendement risque de ne pas être au rendez-vous, les locataires étant très protégés par la loi par rapport au bailleur.

En revanche, si vous cherchez à rentabiliser au mieux votre résidence secondaire, la meilleure option est de la rendre disponible à la location la majeure partie de l’année. Ainsi, l’agence NewConcept Immobilière propose à ses clients de contracter un "leasing agreement".

L’acheteur touche pendant trois ans un rendement brut de 5% (3,75% net) et ne peut disposer de son bien en Espagne que trois semaines par an. Le reste du temps, il est loué par le promoteur. Le rendement locatif n’est donc pas plus élevé qu’en Belgique, mais il permet une rentrée d’argent régulière et a le mérite de sa simplicité.

Si vous mettez vous-même votre bien en location, sachez que l’Espagne taxe à 25% les revenus locatifs que vous devez donc déclarer au fisc espagnol (lire encadré ci-contre).

Enfin, si vous espérez comptez sur une plus-value sur la vente de votre bien dans plusieurs années, gardez à l’esprit que l’Espagne taxe les plus-values immobilières, selon une règle dégressive en fonction du nombre d’années que vous l’aurez eu en votre possession.

N’oubliez pas la fiscalité

Envie de tenter l’aventure immobilière en Espagne? N’oubliez pas de prendre en considération les aspects fiscaux de l’opération...

  • Comme en Belgique, vous commencerez à être taxés en Espagne dès l’achat de votre bien immobilier. Comptez un peu moins de 13% du prix d’achat, comprenant les frais de notaire, les droits d’enregistrement (ou TVA de 10% dans le cas d’une construction neuve) et le droit de timbre.
  • Ensuite, votre seconde résidence en Espagne peut peser sur vos impôts en Belgique. Si vous mettez votre bien en location, les revenus locatifs doivent être déclarés et peuvent vous faire passer dans une tranche d’imposition supérieure.
  • Mais cela ne s’arrête pas là. Vous êtes également redevable d’un impôt en Espagne. Si votre bien est loué, le fisc espagnol ponctionne 24,75% de vos revenus locatifs nets. Si vous ne l’avez pas mis en location, l’impôt s’élève à 24,75% d’un revenu locatif fictif évalué à 2% de la valeur cadastrale du bien (1,1% si l’évaluation a eu lieu après 1994). Petite consolation, l’Espagne et la Belgique ont signé un accord pour éviter la double imposition.

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